За один день по самому центру будущей деловой активности города – проекту «Москва-Сити» – было нанесено три удара, каждый из которых ставит под сомнение сам факт продолжения строительства в ближайшие месяцы.
Важные» проекты, миллионы квадратных метров, миллиардные инвестиции – все это и есть «абсолютный пузырь» рынка недвижимости
На конференции депутат московской думы пояснил, что ранее, еще два года назад, были согласованы четкие сроки реализации строительства. Начало – конец 2008 года, завершение – вторая половина 2010 года. Под комплекс был отведен участок в 60 га, на котором планировалось взвести более 800 тысяч квадратных метров офисных площадей. Центральным зданием комплекса должен был стать 79-этажный небоскреб высотой в 308 метров.
Однако кризис дошел и до «Сити», отодвинув сроки окончания строительства комплекса зданий правительства Москвы на Краснопресненской набережной на «неопределенное время». Объем инвестиций, планировавшийся на реализацию этого проекта, оценивался в 1,5 миллиарда долларов.
«То, что задумывалось как визитная карточка города в самом центре делового комплекса, вряд ли будет построено и в будущем году, – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «Стандарт-Проект» Егор Коньков. – Мэрия сначала буквально отгоняла всех неугодных ей инвесторов «с улицы», а теперь готова отдать проект кому угодно, но таковых сейчас нет и не предвидится. К тому же вызывает сомнения и сама смета объектов».
Согласно проектной документации, всего на территории «Москва-Сити» было запроектировано строительство 22 высотных объектов: главный в городе дворец бракосочетания, аквапарк, комплекс административных зданий правительства Москвы и многое другое. После завершения возведения «Москвы-Сити» планировалось начать строительство «Сити-2», где сейчас находятся промзоны.
Напомним, что на этой неделе о заморозке башни «Россия» на территории Сити объявила компания Russian Land, управляющая активами в сфере недвижимости предпринимателя Шалвы Чигиринского. По данным газеты ВЗГЛЯД, строительство «России» обошлось бы примерно в 2 млрд долларов. Таких денег у девелопера не оказалось, причем сам он даже не смог назвать точные сроки, когда строительство проектов возобновится, объяснив это «невозможностью предсказать развитие ситуации на финансовом рынке».
«Сейчас найти инвестора, который бы построил небоскреб для городских властей, а затем отдал бы совершенно бесплатно 50% площадей им в пользование, мягко говоря, очень непросто, – сказал газете ВЗГЛЯД директор консалтинговой компании «Экспертиза-Сервис-М» Максим Углов. – Рынок недвижимости любит тишину и прогнозируемость цен «квадратов» и арендных ставок. Сейчас всех сильно штормит, и понять, что дальше произойдет с чрезвычайно переоцененной коммерческой арендой завтра или тем более через полгода-год, невозможно».
О заоблачных ценах в будущем деловом центре «Москва-Сити» не писал только ленивый. Согласно данным британского рейтингового агентства Global Market Rents, в списке самых дорогих офисов мира Москва занимает сейчас второе место, уступая только лондонскому району Вест-Энд. На третьем месте расположился район Inner Central в Токио, на четвертом – индийский Мумбаи, на пятом – Outer Central в Токио.
Парадоксально, но, по мнению консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, кризис не испугал рынок аренды в Москве и ставки на столичном офисном рынке к началу будущего года вырастут более чем на 20% по сравнению с концом прошлого года.
Благие расчеты, тем не менее, не становятся «спасительной соломинкой» для девелоперов, теряющих каждый день свои еще вчера «незыблемые» позиции. Кризис показал, что раздут был не только пузырь цен на недвижимость, но и пузырь самого девелоперского бизнеса.
«Важные» проекты, миллионы квадратных метров, миллиардные инвестиции – все это и есть «абсолютный пузырь» рынка недвижимости, – сказал в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик «Бюро информационной поддержки инвестиций» Андрей Воронин. – Причина в том, что все проекты реализовывались исключительно на заимствованные деньги, как правило, через «серые», «откатные» схемы. Главное в этом бизнесе – это получить лицензию, участок земли под застройку и «нарисовать» проект. Все этапы работ являются сверхкоррупционными, а прибыль исчислялась сотнями процентов».
«Пузыри девелопмента» лопаются громко и все чаще. Так, из-за невозможности найти финансирование под проекты Russian Land уже был вынужден осенью продать за 156,7 миллионов долларов отель «Советский», перенести сроки реконструкции острова Новая Голландия и Хрустального острова. Под большим вопросом оказалась и гостиница «Россия», возведения которой компания добивалась не один год. Складывается впечатление, что и этот проект девелопер может потерять окончательно.
«Крупнейший застройщик оказался в очень сложной ситуации, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка столичной недвижимости Артем Калницкий. – Стоимость «портфеля» компании превышает 10 миллиардов долларов. Но фактически они сейчас не стоят дороже бумаги, на которой они изображены очень неплохими архитекторами. Кризис «съел» свободные ресурсы, а кредитовать такие гигантские суммы сейчас никто не будет».
Третий удар проекту «Москва-Сити» нанесла корпорация Mirax Group. На конференции во вторник член правления группы Ара Арамян объявил, что начало строительства комплекса «Федерация» может быть отложено как минимум на полгода. На сегодняшний день построена малая башня «Запад» в составе комплекса. Большая башня «Восток», по сообщениям пресс-службы корпорации, «строится», однако невооруженным глазом видно, что уже несколько недель ни один кран не сдвинулся с места.
Бизнесмен уточнил, что в настоящее время Mirax Group «не хватает денег для того, чтобы реализовать проект комплекса в установленные сроки».
По информации газеты ВЗГЛЯД от риэлторов, корпорация испытывает финансовые трудности, в частности, из-за невозможности продать или сдать в аренду более 20% офисных площадей в башне «Федерация». Ранее о переносе сроков переезда в этот комплекс объявил один из крупнейших отечественных банков – ВТБ, объяснивший свой шаг необходимостью экономии средств.
Падение девелоперов дополняется каждый день новыми сообщениями о банкротствах или как минимум заморозке своих проектов. Во вторник о таком шаге объявил еще один серьезный игрок – «РосЕвроДевелопмент», признавший наличие сложностей с привлечением финансирования.
И еще один удар по деловому центру «Москва-Сити» во вторник нанес руководитель управления делами президента России Владимир Кожин, заявивший, что парламентский комплекс не будет располагаться на Краснопресненской набережной.
Смягчив заявление тем, что подобный центр необходим и будет построен, Владимир Кожин подчеркнул, что все, в том числе выбор места и времени строительства, будет зависеть от возможностей бюджета.
Идея парламентского центра, который должен стать резиденцией Федерального собрания России, обсуждается уже на всех уровнях несколько лет, таким образом, откладывается на неопределенное время.
Любопытно, что правительство столицы не нашло инвестора «визитной карточки» города – «Москва-Сити» – даже после того, как премьер-министр России Владимир Путин на съезде партии «Единая Россия» объявил о решении правительства разрешить девелоперам, работающим над строительством особо важных объектов, выпускать инфраструктурные облигации.
По словам Владимира Путина, гарантии по инфраструктурным облигациям будут предоставлены правительством России или «Внешэкономбанком».
«Реализация инфраструктурных проектов может сформировать дополнительный платежный спрос в экономике, а значит, послужить действенной поддержкой в смежных отраслях», – отметил премьер-министр.
Напомним, что инфраструктурными облигациями являются корпоративные облигации, выпущенные для финансирования инфраструктурных проектов, требующих значительных затрат. К ним относят строительство, автомобильные и железные дороги, реконструкцию и возведение систем водоснабжения, создание инфраструктуры промышленных районов.
Пока рынок разбирается с нововведениями, деловой центр Москвы останавливается на неопределенное время.