Строительство 118-этажной башни «Россия» началось в 2007 году, а разрабатывал проект один из самых авторитетных и модных дизайнеров, британец Норман Фостер. По окончании строительства высота башни должна будет составить 612 метров, т. е. башня станет самым высоким зданием в Европе.
В будущем году цены на недвижимость будут корректироваться в зависимости от доступности кредитных средств
Проблемы финансирования уже начатых проектов испытывают сегодня практически все строительные компании, столкнувшиеся с невозможностью получения кредитов как от западных, так и от отечественных банков. О самой масштабной скидке – 25% – объявил в пятницу один из главных «игроков» девелопмента – компания «Дон-Строй».
Хотя в сообщении пресс-службы и говорится, что дисконт «временный» и рассчитан на один месяц, никого этот рекламный ход в заблуждение не введет – этот шаг девелопера означает начало «перекройки» жилищного рынка и признание нового порядка цен. Это подтверждают и многие другие действия застройщиков, которые пока не носят открытого характера.
Вариантов спасения строительных проектов и, собственно, бизнеса в глазах обывателя не так уж много, и сводятся они к необходимости просто продавать по реальным ценам. Но это далеко не так. В условиях выживания каждая компания ищет свои пути выхода из кризиса. Так, например, группа ПИК объявила о массовых увольнениях, «Миракс-Групп» заморозила фактически все свои объекты – более 50 только в Москве. СУ-155 решила взять на себя функции ипотечного банка и предлагает заключать с ней прямые кредитные договора. Холдинг предлагает продажу квартир в рассрочку – 60% от стоимости под 15–18% годовых до окончания строительства, то есть на 2–2,5 года.
Акции ведущих российских строительных компаний за два последних месяца потеряли в цене до 70–90% стоимости, поставив многих из них на грань разорения. Это побудило искать новые пути спасения.
Сейчас таких всего четыре. Первый путь заключается в организации ПИФов под управлением специально созданной «своей» компании. Застройщик передает ПИФу свои активы, тот их продает по частям дольщикам и возвращает девелоперу деньги. В этом случае ПИФ не платит даже налогов, так как по нашему законодательству не является юридическим лицом. Таким путем пошел, например, холдинг «Евразия логистик».
Второй вариант спасения – это продажа самому себе своих же активов. Так сделал известный девелопер Шалва Чигиринский, продавший британской нефтяной компании Sibir Energy ряд объектов недостроя и отель «Советский». Эта британская фирма управляется и подконтрольна компании Bennfield, которая принадлежит тому же Шалве Чигиринскому и еще двум бизнесменам. Продав объект, он получил от компаньонов свободные средства, которыми и намерен «латать» свои финансовые дыры, возникшие с трудностями, то есть невозможностью получения кредитов на строительство в «Москва-Сити» башни «Россия» и одноименной гостиницы, а также других масштабных проектов – Хрустального острова и поселка «Новая Голландия».
Третий вариант – это переименование компании и обновление профиля деятельности. Так поступила группа «МИАН», обанкротившая сама себя и выступающая отныне под названием Kopernik Labs. На «банкрота» списываются все долги, а активы до того переводятся в другие структуры, а потом вновь возвращаются новорожденной фирме.
Четвертая схема – «громкая» реклама о масштабных дисконтах и бонусах. Распродажа, объявленная «Дон-Строй», только в рекламе выглядит убедительной, причем в ней не сообщается, что скидка действует только при условии 100-процентной оплаты жилья. Но даже при таком дисконте цены на квартиры компании остаются на верхе рынка: к примеру, панельный гигант на обочине Третьего кольца в районе Беговой улицы оценивается в 4000 долларов за метр. Себестоимость «квадрата» в таком недорогом строении не превышает 1–1,2 тысячи долларов.
Напомним, что на днях «Дон-Строй» уже привлек к себе внимание тем, что первым получил господдержку от ВТБ на 500 млн долларов под 14–16% годовых на четыре года.
На эти деньги девелопер профинансирует объекты, завершение которых запланировано до конца 2009 г., то есть уже почти построенные, причем исключительно в Москве. С другой стороны, как сказали газете ВЗГЛЯД в пресс-службе холдинга, кредит предоставлен не на конкретные проекты, а на комплексное финансирование девелопера. Благодаря кредиту компания не сорвет заявленные сроки строительства и до конца года достроит 100 тыс. квадратных метров жилья, в 2009-м – еще около 500 тысяч.
Выделение огромного займа компании, которая позиционирует себя как «элитного застройщика», тоже довольно неожиданно. Во-первых, банки кредитуют под минимум 30–45% и только тех, чье жилье относится к эконом-классу, так как именно его выкупает государство под свои социальные программы. Во-вторых, те же московские власти приобретают теперь жилье на «понижающих» аукционах и только у «приближенных компаний».
Тот факт, что ВТБ прокредитовал застройщика жилья бизнес-класса и элитной недвижимости, эксперты могут объяснить лишь тем, что без «Дон-Строя» столичные власти не смогут выполнить свои программы по строительству как раз социального, т. е. самого дешевого, жилья.
Дисконт рекламируют сейчас все застройщики: «Главстрой» официально предлагает 3%, но снижает цену до 12%, ПИК объявляет 5% и идет на 10–15%. Причем квартиры этих компаний находятся в панельных домах, которые они именуют эконом-классом, но которые таковым не являются хотя бы потому, что находятся за пределами МКАД, но стоят при этом 4000–4200 долларов за метр.
«Все упирается сегодня в договоренности с властями Москвы и той ценовой планкой, которую предложит в конце концов город, – заявил газете ВЗГЛЯД эксперт компании «ПРО-МаркетРеалти» Олег Наумов. – Если столичный мэр «продавит» оптовую закупку «метров» на уровне не более 55–60 тысяч рублей, то это будет означать обвал на всем рынке у всех застройщиков. А пока они пытаются всячески заманить потенциальных покупателей. Впрочем, безуспешно».
Треть сделок в Москве совершается сейчас со скидкой, в среднем она составляет 4%, но может доходить и до 20%, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком».
«Существенное снижение цен неизбежно. Можно продолжать держать цены и подвергнуться угрозе дефолта либо пойти на дисконт, привлечь клиентов и получить денежные средства», – считает аналитик «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. С другой стороны, далеко не каждый девелопер сегодня готов пойти на скидку в 20–25%, так как в докризисный период средняя маржа у большинства составляла как раз 25–35%.
Кризис кризисом, но жилье должно строиться и просто должно быть. Кризис изменил ситуацию на российском рынке недвижимости катастрофическим снижением спроса, повышением конкуренции и отрицательной динамикой цен. Многие покупатели заняли выжидающую позицию, ожидая существенного снижения давно недоступного большинству москвичей жилья.
«Изменение текущей ситуации выгодно и покупателям, и продавцам, и риэлторам, так как активизация продаж за счет снижения непомерно завышенной стоимости оздоровит рынок недвижимости, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик рынка Борис Малышев. – Каждый месяц стагнации рынка – это накопление отложенного спроса. Если наша экономика начнет восстанавливаться весной – летом 2009 года, то глобального падения не случится, так как для этого требуется не менее 10 месяцев «абсолютного коллапса».
В текущем месяце снижение стоимости жилья наблюдалось как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости за счет сокращения спроса и роста курса американской валюты.
Средняя цена «квадрата» на первичном рынке составила 5453 доллара, продемонстрировав снижение на 7,7% по отношению к сентябрю. На вторичном рынке жилья средняя цена предложения снизилась на 7,8% по сравнению с сентябрем и составила 6982 доллара за метр.
Не является секретом и то, что отсутствие кредитования вынудило многих застройщиков заморозить перспективные проекты, что через 2–3 года приведет к существенному снижению предложения. Период падения цен будет кратковременным, а вот последствия кризиса навряд ли пройдут незамеченными для рынка.
Велика вероятность повторения ситуации 2005–2006 годов: вступление в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ привело к значительному снижению числа предложений на рынке недвижимости и, как следствие, создало все условия для резкого скачка цен.
Финансовый кризис не вечен, экономическая ситуация в стране начнет стабилизироваться приблизительно через 1,5–2 года. «В будущем году цены на недвижимость будут корректироваться в зависимости от доступности кредитных средств как физическим, так и юридическим лицам, – сказал газете ВЗГЛЯД Олег Наумов. – Через два года рынок вновь пойдет на подъем за счет дефицита предложений в новостройках и повышения себестоимости строительства. Улучшение благосостояния граждан приведет рынок недвижимости к очередному росту».
Сейчас наиболее благоприятная почва – для желающих приобрести недвижимость в инвестиционных целях. Инвесторы, у которых есть свободные деньги, имеют возможность выкупить недвижимость по низким ценам и в дальнейшем, когда ситуация на рынке стабилизируется, продать с большей выгодой.
Таким образом, если все произойдет так, как планируется аналитиками сейчас, то к концу 2009 года строители отыграют назад свои сегодняшние дисконты и забудут про свои «схемы». А это, в свою очередь, должно привести к росту цен на все типы недвижимости в конце 2009-го и 2010 году.