На эти цели, как подчеркивает Алексей Кудрин, по всем категориям Минфин планирует существенное увеличение расходов на покупку жилья: например, с 15 миллиардов рублей в 2009 году расходы могут вырасти «до 50 или 100 миллиардов рублей».
По сегодняшним ценам, или по завтрашним, или по послезавтрашним мы приобретем больше жилья, расселим больше людей, нуждающихся в этом переселении
Министр финансов подчеркнул, что увеличение федеральных обязательств по покупке жилья предполагается в рамках новой целевой программы, «проект которой уже есть». Алексей Кудрин заверил сенаторов, что в отчете правительства перед Федеральным собранием будут представлены все необходимые данные по итогам реализации этой программы.
«Сейчас цены на жилье падают, потому что падает себестоимость», – отметил Алексей Кудрин. В частности, по его информации, по «некоторым заводам идет существенное, в три раза сокращение цен на цемент». По оценкам вице-премьера, раньше высокие цены были связаны с завышенным спросом, а сегодня цена возвращается «в более нормальное русло».
Алексей Кудрин также считает, что по мере ввода нового жилья цены на квартиры будут снижаться. В результате федеральный центр в рамках своих обязательств по обеспечению жильем сможет купить больше квартир.
Напомним, что 16 октября на совещании у президента России был принят пакет мер по поддержке реального сектора экономики. В частности, государство объявило о намерении выделить средства на покупку жилья. Об этом же говорил ранее и премьер-министр правительства России Владимир Путин, подчеркивая, что выкупать государство будет «по сегодняшним ценам, а не по вчерашним».
Спрос на жилье, как ожидается, сократится из-за снижения доступности ипотеки. Поддержание устойчивого спроса предполагается осуществлять через механизм приобретения готового жилья экономкласса, а также путем выкупа АИЖК закладных на 60 миллиардов рублей.
«По сегодняшним ценам, или по завтрашним, или по послезавтрашним мы приобретем больше жилья, расселим больше людей, нуждающихся в этом переселении», – подчеркивал на заседании правительства 27 октября Владимир Путин.
Со своей стороны, первый вице-премьер России Игорь Шувалов заявил недавно, что строительный сектор в общей сложности получит 100 миллиардов рублей в качестве господдержки в период кризиса. По всей видимости, эти средства будут выделены в ноябре – декабре.
К этому же времени планируется разработать необходимые правовые акты, согласно которым у застройщиков приобретут жилье экономкласса в домах «с высокой степенью готовности» за счет средств госкорпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ. На фактическую поддержку застройщиков выделят 50 млрд рублей.
Документ готовят два министерства – Минрегионразвития и Минэкономразвития – в соответствии с планом премьер-министра Владимира Путина по оздоровлению ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики.
В некоторых регионах России застройщиков уже поддерживают. В частности, в Москве, которая ранее отказалась от субсидий из федерального Фонда содействию реформированию ЖКХ. По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, у девелоперов за 40 млрд рублей выкуплено 500 тысяч квадратных метров жилья экономкласса для реализации городских социальных программ. Жилье, по данным газеты ВЗГЛЯД, было выкуплено по рыночной цене – около 80 тысяч рублей за «квадрат», что несколько выше сегодняшних средних рыночных цен.
С другой стороны, по утверждению Владимира Ресина, в ближайшем будущем стоимость строительства в Москве увеличится на 20% в связи с высокими кредитными ставками из-за мирового финансового кризиса.
«Сейчас ставки по кредитам для строительных компаний очень высоки. В последнее время на долговом рынке происходит по 2–3 технических дефолта в неделю. В основном это компании «третьего эшелона», для которых 80% годовых – это уже не редкость», – говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
В такой финансовой ситуации девелоперу нет другого выхода, кроме как искать оптового покупателя в лице государства или города. Есть и другие варианты – объединение строительных компаний, продажа проектов, вхождение в альянс с инвестиционными фондами и т. д. Но все они требуют много времени на подготовительную работу, а времени как раз у застройщиков нет.
«Что касается стоимости стройматериалов, то ситуация для их производителей не намного лучше положения самих строителей, – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «СтройСервис-Монтаж» Леонид Решетов. – Если в начале лета тот же цемент стоил 5 тысяч рублей за тонну, то сейчас цена упала до 4 тысяч. Никакого позитива в этом нет, так как оптимальной для выживания производителя считается цена на уровне 4700–4900 рублей за тонну. Будет дешевле – цемент повезут из-за границы, а наши предприятия обанкротятся».
Напомним, что российским производителям цемента удалось продавить через правительство повышение пошлины на импорт цемента с 0% до 5%. Новая пошлина стала действовать с конца октября. В конце прошлого года под давлением строителей пошлину обнулили. В итоге стоимость цемента снизилась на 35%. Однако значимого снижения цен на жилье при этом не произошло. И хотя еще в августе правительство было намерено продлить действие нулевой пошлины, по всей видимости, кризис заставил руководство страны пересмотреть свое решение. Но ожидаемого многими производителями цемента роста цен на один из основных видов стройматериалов, по оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», скорее всего, не произойдет.
По мнению экспертов строительной отрасли, опрошенных в среду газетой ВЗГЛЯД, снижение цен отдельных видов материалов не повлияет сильно на стоимость самого жилья, во всяком случае, этот снижение не превысит 7–10%.
В среду швейцарский банк UBS опубликовал свое собственное исследование рынка недвижимости России, в котором на будущий год прогнозируется падение цен на жилье на 20%, а на коммерческую недвижимость – около 10%. Так как от цен на недвижимость напрямую зависит прибыль компаний, а значит, и их стоимость, то банк, отметив серьезные проблемы девелоперов с финансированием и имеющимися долгами, существенно понизил рейтинги всех крупнейших застройщиков. Наихудших оценок удостоились «киты» столичного стройкомплекса – Группа ПИК и «Система-ГАЛС».
Это демонстрирует ситуация с тендером по заказу правительства Москвы, который в октябре ПИК выиграл вместе с СУ-155 и «Главстроем». Сейчас столичная мэрия требует от застройщиков дополнительную скидку 12–17% и отказывается заключать групповой контракт по итогам уже проведенных торгов, что не может не отразиться на кредитном портфеле девелопера.
По данным UBS, наибольшая долговая нагрузка – у Группы ПИК. Она составляет порядка 1,6 млрд долларов. Согласно экспертным оценкам UBS, так называемая «справедливая стоимость» «Системы-Галс» снизилась за два месяца в 33 раза — с 14,9 доллара до 45 центов за акцию. Бумаги ГК ПИК подешевели за этот же период в шесть раз, а акции ОПИН – в два раза.
В такой ситуации помощь государства действительно как нельзя кстати.