Эксперты отмечают, что сейчас на рынке преобладают завышенные эмоциональные настроения. Отчасти они провоцируются постоянными публикациями в прессе материалов о «взрывах цен», «обвале спроса», «всплеске предложения», «выбросе на рынок инвестиционных квартир» и прочих статей, которые, по сути, не имеют ничего общего с действительностью и играют на руку только тем, кто «заказывает панику», прежде всего крупным риелторским агентствам.
Прежде научитесь вкладывать деньги в недвижимость, а фондовый рынок – это уже следующая ступень мастерства
Согласно серьезной аналитике и статистике рынка московской недвижимости, цены на вторичном рынке демонстрируют стабильность последние 3–4 месяца, причем на них мировые финансовые катастрофы практически не повлияли.
«Цены существенных изменений не претерпели, столичная недвижимость стабилизировалась, и такое положение продлится до конца года. С весны 2009 года наметятся новые тенденции, – считает аналитик компании «Недвижимость-ХХI» Егор Коновалов. – Коррекция будет незначительной – не более 10–15% – и непродолжительной, за которой цены опять пойдут вверх. Любые вариации показателей плюс-минус 1–2% вызваны не изменением реальной стоимости недвижимости, а нестабильностью курсов валют».
«Сейчас многие частные инвесторы, ушедшие с финансовых рынков и обладающие значительными объемами свободных средств, ждут падения цен с целью купить недвижимость», – говорит Григорий Алтухов, представитель финансово-строительной корпорации «Лидер».
«Есть очень удачное высказывание одного известного инвестиционного авторитета: «Прежде научитесь вкладывать деньги в недвижимость, а фондовый рынок – это уже следующая ступень мастерства», – отметил в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Инвест-Брокеридж» Юрий Знамельников. – Для подавляющего большинства покупателей жилья недвижимость остается понятным инструментом: сегодня подешевела, зато завтра снова подорожает – и никуда не денется, если она, конечно, уже построена. Дефицит продолжает делать свое дело».
Однако, по словам гендиректора «МИАН» Нины Кузнецовой, доля инвестиционных покупок на московском рынке сократилась с 30–40% в 2006 году до 6% в 2008 году.
«С окончанием галопирующего роста цен частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги на пустом месте, и сейчас в недвижимость инвестируют преимущественно профессионалы», – говорит она.
«Обвального сбыта жилья нет, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, и это абсолютно правильно, – считает Владислав Луцков, генеральный директор консалтингового центра «МИЭЛЬ». – Если рынок до конца года не просядет, то и в дальнейшем падения не будет, в худшем случае нас ждет стагнация спроса и стабильные цены».
По оценкам аналитиков компании Blackwood, влияние мирового финансового кризиса может выразиться в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения, то есть в новостройках, что опять-таки приведет к дальнейшему росту цен.
Участники круглого стола отмечали, что ситуация сейчас складывается таким образом, что недвижимость не находит своего покупателя.
«Тем, кто покупал квартиры с инвестиционной точки зрения, надо выждать, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка столичного жилья Дмитрий Рябов. – К тому же инвесторы не являются самыми бедными россиянами и понимают, что рынок может идти и вниз, и вверх, и на понижении сбрасывать активы не будут».
Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров отметил, что причин для обвала цен на рынке недвижимости нет.
«Спекулянты начинают сбрасывать земельные наделы на рынке загородной недвижимости, девелоперы – собственные проекты. У всех появилось желание взаимодействовать с покупателем. Рынок качнулся в сторону конечного покупателя, он заявляет цену», – отметил он.
По прогнозам экспертов, цены на недвижимость сейчас демонстрируют стабильность и, по всей видимости, будут держаться до конца года. Между тем продавать ее станет сложнее, хотя бы потому, что большинство потенциальных покупателей-москвичей рассчитывали на ипотеку, которой сейчас в стране фактически нет.
Согласно информационно-аналитической справке, подготовленной парламентской фракцией «Единая Россия», в четвертом квартале 2008 года столичный квадратный метр остается по-прежнему самым дорогим в стране – в новостройке он стоит в среднем 76,8 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге почти вдвое дешевле – 47,3 тысячи. Самые низкие показатели стоимости жилья отмечены в Карачаево-Черкесской Республике – 14,1 тыс. рублей.
Как считает представитель группы компаний «КОНТИ» Юрий Сеняев, консервативные инвесторы, которых устраивает доходность в 10–12%, с рынка не уходили и не уйдут. Те, кто зарабатывали на инфляции, ушли еще в середине прошлого года, когда прекратился ажиотажный спрос и рынок вошел в фазу спокойного роста.
«В случае если мировые финансовые катаклизмы не привнесут в экономику России еще больший негатив, то очень скоро на рынке столичной недвижимости могут появиться также и средства, выведенные с фондовых рынков. Об этом можно будет судить по итогам анализа текущего месяца», – говорит он.
В любой стране рынок ценных бумаг является в высокой степени спекулятивным и непонятен среднестатистическому гражданину. Рынок недвижимости, особенно жилой, напротив, более стабилен и не так подвержен взлетам и падениям. С 2000 года цены на нем в нашей стране росли быстрее, чем темпы инфляции, тогда как ставки по банковским депозитам всегда были ниже инфляции.
Как отмечали участники круглого стола, есть и еще один довод в пользу сохранения спокойствия как владельцами недвижимости, так и потенциальными ее покупателями: у нас сохраняется очень высокая потребность в жилье, а строится его крайне мало. Наш рынок жилья, в отличие от американского, не превратился в спекулятивный: на нем нет кризиса перепроизводства. Жилья не хватает и хватать не будет до тех пор, пока объемы строительства не выйдут на параметры 1 кв. м на одного человека в год.
«Мировой финансовый кризис может сузить возможности девелоперов и привести к снижению объемов нового строительства, что даже при неизменном уровне спроса на жилье будет стимулировать дальнейший рост цен», – считает эксперт рынка Константин Ковалев.
Отказавшись от идеи заработать в ближайшее время, владельцы так называемых инвестиционных квартир планируют вернуть свои инвестиции в средне- и долгосрочной перспективе, через 5–10 лет, когда ситуация значительно улучшится. К тому же, как утверждает эксперт, рынок жилья более чем на две трети состоит из альтернативных сделок. Даже гипотетический уход частных инвесторов может отразиться лишь на небольшой доле рынка.
Таким образом, аналитики считают неправильным желание продавать. Но стоит ли сейчас покупать? Однозначного мнения нет, но, суммируя высказывания экспертов, можно сделать такой вывод: через месяц-два наступит окончательная ясность с тем, куда идет рынок жилья. Тогда и надо будет принимать решения, а пока необходимо просто набраться терпения и не делать резких движений.
Не стоит забывать и о том, что во все времена жилье было и остается надежным вложением денежных знаков. Достаточно вспомнить одного из персонажей в «Старике Хоттабыче» по фамилии Хапугин, который мечтал иметь 10 больших дач под Москвой, чтобы сдавать их летом отдыхающим. СССР канул в Лету, а мечты и Хапугины остались.