Переход от агрессивного роста к сдержанному развитию – так можно охарактеризовать общее видение участниками конгресса ситуации как в строительной отрасли, так и в сфере жилищного кредитования. Несмотря на все катаклизмы, брокеры прогнозируют стабилизацию в ипотеке уже к концу будущего года.
Есть просто проблемы с ликвидностью. Решить их просто: нужно понизить цены на 25–30%
«Позитивный посыл – вмешательство Банка России в нынешнюю ситуацию с кредитами на жилье, – сказал в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик агентства «ФинБрокер-ПРО» Артем Уржумов. – Чрезвычайно актуально, что от банков потребовали детальных отчетов по качеству выданных ссуд, объемам просроченной задолженности и источникам рефинансирования кредитных портфелей».
Банк России пытается предотвратить развитие кредитного кризиса, о котором эксперты заговорили после ряда случаев невозвратов ипотечных ссуд, начала кампании по выселению заемщиков из кредитных квартир, которую поспешили объявить некоторые руководители регионов. Напуганные американским опытом обвала всего рынка ипотеки российские эксперты все же считают происходящее в российских банках «локальным кредитным кризисом».
«С помощью новой формы отчетности ЦБ пытается оценить ситуацию на внутреннем рынке рефинансирования ипотеки и глубину проблемы», – говорит зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
В частности, Банк России интересуется, какой объем ипотечных кредитов заемщики гасят досрочно сами, какой рефинансируют по более привлекательным ставкам, какая часть кредитов гасится за счет реализации заложенного жилья.
По новым правилам банкам теперь придется отчитываться об объемах выпуска облигаций с ипотечным покрытием, а также о прямых продажах пулов ипотечных кредитов. При этом по отчетности ЦБ сможет отследить, какая часть проданных кредитов была вызвана их плохим качеством, а какая – необходимостью освободить баланс.
«Банк России учел американский опыт, где проблемы с ипотекой спровоцировали глобальный финансовый кризис, – говорит директор блока ипотечного кредитования Альфа-Банка Илья Зибарев. – Если регулятор не вмешается в происходящее сейчас, то через два года, когда ипотека по объемам выдачи перекроет все остальное розничное кредитование, решать проблему будет поздно».
Центробанку статистика необходима и с точки зрения переоценки рисков, связанных с рефинансированием ипотеки, ведь именно эта проблема стала одной из главных причин кризиса в США и «эффекта домино» во всем остальном мире.
«Сегодняшнюю ситуацию с ипотекой можно назвать никакой, так как ее просто нет или она стала недоступной после того, как большинство банков прекратило кредитование новостроек, а оставшиеся игроки ипотечного рынка, помимо повышения ставок, продолжают ужесточать требования к заемщикам», – говорит газете ВЗГЛЯД гендиректор брокерского дома «Антей-ХХI» Леонид Вагин.
Согласно данным экспертов рынка, нет сейчас предложений по кредитам с нулевым первоначальным взносом и даже взнос в размере 20% от стоимости покупаемого жилья стал редкостью. Минимальные требования – наличие у заемщика 30% от стоимости квартиры и залог в виде какой-либо недвижимости. Годовой процент по кредиту составляет 15–18% в валюте и до 26% в рублях.
Помимо тех заемщиков, у кого отсутствуют первоначальные накопления, приобретение жилья в кредит становится практически недоступно и тем, чей доход не подтвержден по форме 2-НДФЛ. Как говорят участники конгресса, это требование стало финальным аккордом в нынешней истории ипотеки. Согласно данным Росстата, зарплату в конвертах получают порядка 60% россиян.
Именно по этой причине – непрозрачности доходов и чрезвычайных заградительных мер по выдаче кредитов – только 2% граждан нашей страны могут рассчитывать сегодня на ипотеку. Многие эксперты возлагают надежды на кризис, который выведет за пределы рынка цепочку посредников в строительной отрасли, которая и является одним из виновников запредельных цен на жилье. Причем касается это всех – и производителей стройматериалов, и продавцов, и застройщиков, и непосредственно риелторов.
«Если корейская или китайская конструкция для дома стоит дешевле, чем произведенная у нас, то это означает только наличие спекулянтов на нашем рынке, – говорит гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Без снижения цен на стройматериалы и наращивания темпов строительства никакая ипотека, а значит, и жилье не станет массовым и доступным».
Руководитель аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что термин «кризис» вообще неуместен. «Есть просто проблемы с ликвидностью. Решить их просто: нужно понизить цены на 25–30%. Это привлечет потенциальных вкладчиков в недвижимость и убьет сразу двух зайцев: девелоперы получат свободные средства для строительства новых объектов, а возросший спрос на квартиры повлечет за собой очередной скачок цен на недвижимость».
Эту точку зрения разделяют и строители, правда довольно своеобразно: они советуют не беспокоиться тем, кто ждет от кризиса послаблений, чтобы решить свои жилищные проблемы. Признавая, что строительство дома обходится во много раз дешевле, чем его продажная стоимость, они, тем не менее, не собираются опускать цены, прекрасно осознавая при этом, что, если квадратный метр стоит 200 тыс. рублей, на ипотечный кредит могут рассчитывать только те, чей ежемесячный доход на уровне 1,5 млн рублей.
«Во всем мире ипотека – это продукт избыточного предложения. У нас пока отсутствуют предпосылки для массового кредитования под жилье, – говорит председатель Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин. – К брокеру обращаются с проблемами – серая зарплата, недостаточный доход и т.п. Ужесточение условий выдачи кредитов коснулось именно таких проблемных клиентов».
Любопытный факт: на сегодняшний день, по данным аналитических исследований, среди покупателей квартир в Москве доля москвичей составляет всего 1%. Львиную долю покупателей – до 60% – составляют жители Челябинска, Новосибирска и ряда других нефтегазовых сибирских городов. Покупают, как правило, за наличный расчет. Им ипотека ни к чему.
«Застройщики уверены – раз квартиры расходились и при запредельных ценах, то они отыграют свое после нормализации ситуации на финансовых рынках, – говорит Леонид Вагин. – Рынок подтянет государство, банки вернутся в прежний режим работы, и, таким образом, дефицит жилья и ипотека снова взвинтят цены».
Аналитики компании «МИЭЛЬ» прогнозируют, что общие показатели по ипотеке к концу года едва выйдут на уровень 2007-го. А в будущем году опустятся на 50–56%. Для такого печального прогноза есть все основания: жилье экономкласса строит и покупает только город для очередников, а частные девелоперы окончательно уходят в бизнес-класс или люкс. Чем дороже жилье, тем недоступнее ипотека.
По мнению кредитных брокеров, сейчас хорошее время покупать квартиру, но не в столице, а в Подмосковье: квадратный метр здесь стоит не более 55 тыс. рублей. Но так будет не всегда. Так что имеет смысл поспешить.
Неожиданную новую идею решения проблемы кредитования под жилье выдвинула Ассоциация региональных банков России. Как заявила президент Института экономики города Надежда Косарева, коммерческим банкам предлагается создать «специальные жилищно-накопительные вклады», которые помогут накопить на первоначальный взнос для последующей покупки жилья по ипотеке.
В случае введения такой системы накопления банк, который выдает ипотечные кредиты, создает счет, рассчитанный на несколько лет без возможности отзыва вклада. Основной нюанс: процент по этому депозиту может быть выше, чем в среднем по простым депозитам, которые могут быть отозваны.
«При этом за банком по истечении срока вклада будет закреплено обязательство выдать ипотечный кредит с учетом суммы, накопленной на вкладе как первоначальный взнос. Ставка по выдаваемому ипотечному кредиту будет рыночной, а размер кредита – определяться в зависимости от платежеспособности заемщика», – говорит Надежда Косарева.
Пока это только идея, и еще неизвестно, как ее примут сами банки и когда она может стать реальностью, учитывая то, что в случае одобрения этой инициативы должны быть приняты соответствующие законодательные акты.
«В первую очередь потребуется повысить размер возмещения по страхованию таких вкладов с 700 тыс. рублей до как минимум 2 млн рублей», – говорит Леонид Вагин, подчеркивая, что на «весь комплекс сопроводительных вопросов потребуется полгода-год».
Выводов на конгрессе никто не делал, за исключением, пожалуй, одного: мировой финансовый кризис отбросил российскую ипотеку на 5–6 лет назад, сделав ее экзотическим продуктом на ближайшие полгода-год.