Ликвидность вложений в квадратные метры имеет опыт кризиса 98-го года, когда фондовый рынок обрушился в 40 раз, а недвижимость «просела» всего в полтора раза. Это позволило получить немалые доходы тем, кто покупал на понижении – и выиграл: за 10 лет недвижимость выросла в цене минимум в 5 раз.
Квартиры, тем более в московском регионе, – это единственное, что всегда будет только дорожать
В ближайшее время – два-три месяца – цены действительно могут упасть, в особенности если кризис серьезно затронет реальный потребительский сектор, что приведет к снижению покупательской способности в целом. Но стоит ли продавать? «Недвижимость – это долгосрочный депозит, и чертыхаться ежедневно от изменений ситуации на биржах не стоит – жилье зависит от фондового рынка не больше, чем от смены фаз Луны, – говорит аналитик компании «ФинМониторинг-Сервис» Маргарита Кудрявцева. – Никакого массового «вброса» инвестиционных квартир тоже ожидать не следует. Зачем расставаться с тем, что через какое-то время все равно вырастет в цене. В наших условиях это неизбежно».
Инвесторы не будут массово избавляться от инвестиционных квартир, так как недвижимость была приобретена по высоким ценам, и продавать ее по низким или даже «в ноль» просто бессмысленно, если не произошел какой-либо форс-мажор. Обладатели такого жилья будут ждать удобного момента для продаж – «кушать» жилье не просит, а оплата услуг ЖКХ для обладателей свободных квадратов не является определяющим фактором.
О том, что ценам не дадут упасть на «дно», говорит и факт выкупа властями Москвы квартир эконом-класса напрямую у застройщиков. Напомню, что столичные руководители не раз заявляли, что ценам на квартиры кризис не грозит. Бюджетные деньги, безусловно, помогут им пережить непростые времена, однако уже через год-два на рынке не будет новостроек, а владельцем большей части «дешевых» квартир будет государство.
Московские власти и прежде выступали в качестве соинвестора в строящихся проектах, получая в результате жилье под социальные нужды. Теперь же столица начала приобретать уже построенные объекты, например, у группы компаний ПИК более чем на 1 млрд долларов – квартиры в районах Новокуркино, Левый берег (Химки), Красная горка (Люберцы), в Долгопрудном и Мытищах по цене 2,9–3,4 тысячи долларов за метр. Еще 127 тысяч метров жилья столичные власти приобретают у корпорации «Главстрой».
Всего в рамках поддержки девелоперов в условиях кризиса мэрия купила почти 500 тысяч метров жилья у пяти частных компаний, сообщили газете ВЗГЛЯД в столичной мэрии. Это поможет в сложной финансовой ситуации остаться застройщикам и девелоперам на плаву и одновременно, как уверены эксперты рынка, воспрепятствует снижению цен, на которое многие очень рассчитывали.
По мнению аналитиков, в будущем году доля городского заказа может составить до 70% от всего возводимого в Москве жилья. В этом случае потребителям не останется выбора, что покупать, так как дешевых квартир просто не будет в наличии, их выкупит город. Останется бизнес-класс и элитное жилье. Причем даже при коррекции цен на –10–15%, как прогнозируют эксперты, оно будет по-прежнему некачественным и дорогим.
Президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин считает, что раз сейчас многие новые проекты замораживаются, то «уже года через полтора компаниям будет просто нечего строить, а ввод жилья окажется на уровне 200–300 тысяч квадратных метров в год».
Рынок живет спросом и предложением, а так как из нынешних темпов строительства следует только дефицит в будущем, через год-два, то цены на жилье просто снова взлетят, перекрывая даже ту коррекцию, которой они могут подвергнуться сегодня. «Сейчас у простого потребителя есть возможность либо купить квартиру, либо отложить это дело на долгие годы, – говорит представитель «СУ-155» Федор Сарокваша. – В ситуации, когда все прочие институты инвестирования показывают отрицательную доходность, квартиры, тем более в московском регионе, – это единственное, что всегда будет только дорожать».
Есть еще один способ остановить снижение цен – резко сократить объемы строительства, что мы все уже и наблюдаем. За 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн кв. метров жилья против более чем 3,5 млн кв. метров за аналогичный период прошлого года. И это при планах введения в строй 5,3 млн кв. метров жилья.
По некоторым оценкам, уже заморожено около 20–30% строительства, констатировал на «круглом столе» в Общественной палате генеральный директор экспертного агентства «Трейд» Михаил Виноградов.
Вице-премьер, министр финансов России Алексей Кудрин заявил сегодня, что «перегретые отрасли, в том числе и строительство, на фоне мирового финансового кризиса почувствуют снижение спроса». «Снижение темпов кредитования приведет к тому, что они почувствуют сложности», – подчеркнул он, заметив, что объем кредитования строительства вырос в прошлом году на 80%, в секторе операций с недвижимостью – на 64%.
Итак, эксперты едины в неизбежном по вполне объективным причинам будущем росте цен. Что происходит на рынке сегодня?
Уже сейчас продавцы новостроек предлагают жилье в рассрочку, и в будущем различные акции могут вылиться в скидки покупателям. Генеральный директор аналитического центра «Миэль» Владислав Луцков, например, уверен, что покупательская активность будет умеренной и в ближайшее время следует ждать стабильных цен на жилье при стагнации спроса.
Глава «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко предполагает коррекцию на уровне 20–25% к середине будущего года. По прогнозам компании «Тройка диалог», за год массовое жилье может подешеветь в среднем на 10–15%. Что касается элитного жилья и жилья бизнес-класса, то оно станет дешевле на 15–20% по стране. Но здесь другая причина – переоцененность этой категории недвижимости.
Другой вопрос – как и с помощью каких инструментов можно будет купить жилье, если сегодня все банки ввели те или иные заградительные условия по выдаче ипотечных кредитов, приравняв их с недоступностью самих цен.
Ценовые «скачки вниз» крайне невыгодны банкам, хотя уже сегодня понятно, что ипотека без первоначального взноса в ближайшее время вряд ли будет развиваться, во всяком случае в Москве. Но, как прогнозирует аналитик компании «Экспертиза-Сервис-М» Антон Трегубов, «если наметится тенденция снижения стоимости недвижимости, то, вероятнее всего, банки повысят уровень первоначального взноса и еще больше ужесточат требования к заемщикам».
Сегодня первый взнос уже равен 30–40% от стоимости жилья, а для эффективной реализации ипотеки без него требуется долгосрочная стабильность на рынке недвижимости. Даже если цены пойдут вверх, выдавать кредиты без залога отечественные банки не смогут из-за опасения банкротства «пустого» заемщика, чему учит американский опыт.
Если цены пойдут вниз, то банки-кредиторы понесут серьезные убытки. Первоначальный взнос заемщика служит для банка не только страховкой от невозврата по кредиту, но и крайне востребованной «оборотной массой», дефицит которой испытывают все финансовые структуры.
Сегодня даже самые лояльные банки вопреки своей заинтересованности в заемных средствах населения требуют наличия либо «белой» зарплаты, либо поручителей и залога. По данным официальной статистики, сегодня «серые» схемы зарплат составляют до 55% от их общего числа по стране.
Другой вариант для соискателя кредита – предоставление так называемого «смешанного» обеспечения, то есть поручительства третьих лиц вместе с залогами. Ставки на такое обеспечение отличаются друг от друга, также как и виды залога по каждому кредиту. Обеспечением может стать любая недвижимость (от коттеджа до гаража), оборудование, дорогая электротехника, мебель, автомобили, компьютеры и даже оргтехника.
Банки принимают в качестве залога и ценные бумаги: облигации государственных и муниципальных займов, векселя, акции, но с большой неохотой и по очень сильно заниженной цене. Не стоит рассчитывать на то, что «под них» можно получить большой кредит.
Таким образом, мы имеем следующее: неизбежную коррекцию цен на недвижимость на полгода-год и последующий рост, отсутствие возможности взять ипотечный кредит на разумных условиях и грядущий дефицит самого жилья. «Купить нельзя продать» – запятую можно ставить по своему усмотрению.