Согласно мнениям всех ведущих аналитиков рынка недвижимости, цены на столичные «квадраты» демонстрируют уверенную стагнацию. Средняя стоимость «квадрата» составляет сегодня 6400 долларов.
Новостройки вообще могут быть не достроены. Спрос падает, оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет
Осень, несмотря на все прогнозы роста, не принесла обычного повышения цен, причем не только по причине катаклизмов на мировых биржах, но и по абсолютно объективным причинам перегрева отечественного рынка.
Если весной метр прибавлял в месяц по 7–8%, то уже к концу августа прирост составил чуть больше 2%. Показатель сентября в 1% позволяет говорить о замораживании цен или, как отмечают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», о «пролонгированной стагнации, близкой к падению».
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что уже в ближайшее время нас ждет некоторое снижение цен на квартиры в новостройках. «Этот сектор недвижимости наиболее близок к финансовому рынку и сильно от него зависит. С конца прошлого года в нем наблюдается снижение спроса, теперь это снижение, вероятно, ускорится, – говорит он. – Дело в том, что прибыли инвесторов стали неадекватны возрастающим рискам. Новостройки вообще могут быть не достроены. Спрос падает, оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет. Все это оказывает негативное воздействие на застройщика, вынуждая идти на снижение цен». По словам эксперта, до конца года цены на жилье в строящихся домах могут снизиться на 20–30%.
Если первичный рынок, т.е. новостройки, упадет настолько серьезно, то застройщики окажутся в очень неприятной ситуации, так как полностью зависят в реализации проектов от банковского сектора – свои «кровно заработанные» они давно научились выводить из страны в «оазисы офшоров». В свою очередь банки будут вынуждены повысить проценты по кредитам и начнут диктовать застройщикам свою игру, например вынуждать девелоперов продавать доли в проектах под «живые» деньги.
Существует несколько объективных причин снижения нынешнего уровня цен, который явно дошел и даже перешагнул любой разумный предел, и жилье стало «массово недоступным».
Во-первых, доступность и проценты по ипотечным кредитам также становятся «за гранью добра и зла». Проблемы с ликвидностью вынуждают банки придумывать все новые рогатки на пути заемщика. Как показывает и мировой, и наш собственный опыт, доступная ипотека является одним из катализаторов роста цен, поскольку поставляет на рынок все новых покупателей. Если же доступ к самой ипотеке ограничен, то тогда и влияния на цены она никакого не оказывает. Это мы и наблюдаем уже сегодня.
Вторая причина – снижение цен на нефть и отток иностранных инвестиций отрицательно скажутся на личных доходах тех, кто и является главными приобретателями московского жилья, – топ-менеджеров и чиновников.
В-третьих, на рынок выйдет какая-то часть инвестиционных квартир, приобретенная 2–3 года назад. Пока рынок ценных бумаг в минусе, можно прикупить акции крупных компаний и успеть заработать много больше, чем на владении недвижимостью. С другой стороны, таких смелых в нашей стране не так много. К ним, пожалуй, можно отнести только бизнесменов средней руки, которые не имеют возможности получить кредит в банке и вынуждены продавать имеющиеся в заначке квартиры.
Четвертое – возможен рост продаж недвижимости в столице из-за приобретения других недвижимых активов, например земли, жилья в регионах, коммерческо-торговой, складской недвижимости или жилья за границей.
Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин считает, что снижения цен, если оно будет, никто афишировать не станет. «Мы прогнозируем стабилизацию цен, а не их капитальное снижение, однако кризис подтолкнет застройщиков на скрытые действия».
«Официально цены на дома или квартиры застройщики, скорее всего, не уменьшат, но лично будут договариваться с каждым покупателем о системах дисконта», – говорит он. Впрочем, ни для одного риелтора не секрет, что дисконт в 7–10% уже несколько месяцев является нормой для сделок на рынке столичной недвижимости.
Большинство экспертов убеждены, что нынешние биржевые и банковские катаклизмы и скачки курсов валют не повлияют на рынок вторичного жилья. Как считает аналитик консалтинговой компании «Экстра-ФинБрокер» Екатерина Немоляева, снижение цен на вторичку возможно только в случае банкротства предприятий, массовых увольнений, другого подобного негатива как следствия системного кризиса экономики. Таких явлений на нашем рынке пока не ожидается.
Есть и еще один фактор, который может изменить ценовую картину. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) установило новые правила выкупа ипотечных кредитов. Агентство будет выкупать с дисконтом займы, выданные под процент ниже ставки рефинансирования.
Если процент выше этой ставки, кредиты будут выкупаться с премией. Таким образом, агентство установило минимальную ставку, с которой придется мириться всем банкам, чтобы не работать себе в убыток. Это неизбежно приведет к удорожанию ипотечных кредитов, что сделает российское жилье еще менее доступным.
Среди участников конференции было немало и тех, кто абсолютно уверен в уже скором росте цен. К примеру, представители риелторских компаний утверждают, что в долгосрочной перспективе недвижимость так или иначе подорожает, так как деньги теряют свою ценность. Отчасти это верное замечание – на рынке недвижимости действует правило: чем тверже валюта, тем меньше растет в цене «квадрат». Сейчас, к примеру, в рублях метр дорожает, а в долларах-евро – стоит.
Правильнее было бы говорить о том, что деньги больше и заметнее подвержены инфляции, ситуации на биржах, курсовым колебаниям и еще целому ряду причин. И именно поэтому не стоит считать деньги в чистом виде абсолютным зеркалом цен на жилье.
По мнению большинства участников конференции, нас ожидает стагнация, причем продолжительная – на год-полтора. В процентах она составит не менее 20% на квартиры в новостройках и не более 8–10% на вторичном рынке.