Банкиры, кредитовавшие до последнего времени застройщиков, решают свои проблемы и фактически оставили девелоперские проекты до лучших времен. Большинство из них, например ИК «Тройка Диалог», прогнозируют падение цен в среднем по России на 10–15% в течение 12 месяцев. При этом они отмечают, что в крупных городах, и в первую очередь в столице, это падение может быть и меньшим, учитывая ограниченность предложения и стимулирование спроса городскими властями, которые начинают скупку квадратных метров у частных застройщиков для социальных нужд.
Ориентация на узкий слой сверхбогатых никоим образом не должна отождествляться с государственными задачами обеспечения жильем и тем более подменять их
В регионах большая зависимость от ипотечных кредитов и, с учетом заградительных мер банков кредитования жилья, цены могут упасть на 20–30%, особенно в тех случаях, когда застройщиками были не крупные компании, а разоряющиеся сегодня фирмы второго эшелона.
«Ренессанс Капитал» прогнозирует падение цен на жилье на 15–20% уже к началу следующего года, но к лету стоимость «квадратов» снова пойдет вверх – на 5–7% ежегодно.
С другой стороны, массовое замораживание проектов приведет к общему снижению предложения на рынке. Этому будет способствовать и значительное снижение темпов роста строительства московского жилья в этом году: план фактически выполнен только наполовину – 2 млн кв. м против 4 млн запланированных, плюс к тому 65% новостроя ушло в качестве доли столичным властям на социальные программы.
«Оставшийся мизер удержит цены на плаву еще год, а потом этот же дефицит резко взвинтит их на 15–20% в каждые последующие годы, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «Реал-Экспертиза» Марат Башаров. – Более того, в регионах – лидерах по введению новостроек падение цен будет более значимым и продержится больше – 1,5–2 года. Это Казань, Омск, Краснодар, Ростов-на-Дону и Екатеринбург».
На форуме особо отмечалась вероятность риска появления новой волны обманутых соинвесторов, чьи средства могут оказаться замороженными в новостройках в результате приостановления строительства компаниями ряда проектов из-за финансового кризиса. В то же время, по мнению президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, этого не случится, если на государственном уровне будут приняты меры по стабилизации строительного рынка.
Согласно динамике цен в различных типах московских домов в сентябре, все они показали стабильный рост на уровне 2,5–2,8%. Рост действительно невелик, но он есть. Объясняется это прежде всего тем, что фондовый рынок хоть и трясло и просел он значительно, но все же не обвалился. Поэтому не появилось на рынке и так называемых инвестиционных квартир, во всяком случае в большом количестве, на что рассчитывали многие спекулянты рынка, равно как и не увеличился спрос на недвижимость как единственный спасительный круг для обладателей свободных денег.
По данным столичных риелторов, суммарная стоимость квартир на вторичном рынке составляет порядка 10–12 млрд долларов, что в 1,5 раза больше сумм, которые потеряли инвесторы на биржевом кризисе.
Другая проблема сегодняшнего форума – как сделать нашу страну комфортной для проживания и что все-таки надо строить для решения квартирного вопроса. Минрегионразвития России разрабатывает сейчас стратегию развития массового строительства жилья для всех категорий граждан. Рассчитана она до 2020 года. Наверное, эта программа заменит другую, «Доступное жилье», которая пока не срабатывает по причине абсолютной недоступности любого, даже самого плохого жилья для большинства россиян. К тому же расчет в ней делался на развитие ипотеки, которая фактически вообще перестала существовать.
Главная проблема состоит в том, что мы мало строим. По международным стандартам необходимо строить по 1 кв. м на каждого жителя страны в год в течение многих лет. Россия не дотягивает и до показателя 0,3 кв. м. От того, обанкротятся или нет «проклятые» девелоперы, квартир все равно больше не станет и никакой, даже самый справедливый механизм распределения жилья не поможет.
К проблеме подключились и депутаты Государственной думы, решающие вопрос увеличения на треть – на 12,4 млрд рублей – финансирования федеральной целевой программы «Жилище».
Эксперты рынка скептически относятся к такого рода демонстрациям по причине неадекватности сумм, неясного механизма доведения бюджетных средств до конечного потребителя. «Во всех программах так или иначе говорится о роли и значении малоэтажного строительства как одном из вариантов решения проблемы, – сказал в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Стройкомплекс» Егор Колыванов. – Однако все заявляемые проекты больше напоминают потемкинские деревни или призывы, а не конкретную тактику и стратегию».
Большинство из строящихся сегодня загородных поселков никак нельзя отнести к решению задачи обеспечения жильем тех, кто стремится сэкономить на переезде из дорогой столицы в ее пригороды. По мониторингу газеты ВЗГЛЯД, найти приличный дом с небольшим участком земли по цене до 100–150 тысяч ближе 120 км от Москвы нереально.
Даже заявляемые как экономкласс таунхаусы стоят сейчас больше полумиллиона долларов. Девять из десяти домов – кирпичные с площадью более 400 кв. м. Цены начинаются от 500 тысяч в зависимости от престижности направления. Продают так дорого эти кирпичные дворцы, что если из 100 домов реализуется хотя бы четверть, то стройка уже окупилась и принесла прибыль, говорят риелторы.
По данным компании «МИЭЛЬ», успешны в продажах только 20% проектов поселков. Продажи стоят, причем уже более года, по одной простой причине – переоцененности загородных домов.
«Смешно считать элитной загородной недвижимостью огороженный высоким забором участок земли с 20–50 домами, вооруженной охраной по периметру, отсутствием нормального подъезда и окруженный полями и вымершими деревнями, – говорит генеральный директор компании «Форесткомстрой» Регина Гусова. – Выкладывать за эти дворцы в чистом поле от 500 тыс. долларов просто смешно».
Вторая проблема – низкое качество загородной недвижимости, возводимой в лучшем случае белорусами, а в основном силами таджиков, узбеков и других представителей нашего зарубежья, не имеющих, как правило, никакой профессиональной строительной подготовки.
Впрочем, любую хорошую идею можно довести до абсурда. Малоэтажное строительство действительно может и должно быть востребовано, считают участники московского форума. Для реализации нацпроекта «Доступное жилье – гражданам России» уже отобрано несколько проектов, которые могут рассчитывать на помощь государства, например, в создании инженерной инфраструктуры.
Но опять-таки, видимо, каждый по-своему понимает цели этой программы. Например, как стало известно газете ВЗГЛЯД, в Подмосковье среди прочих заявляется участником нацпрограммы огромный коттеджный поселок со своим собственным ипподромом. Безусловно, очень нужная вещь для близлежащих деревень стоимостью 400 млн долларов. Застройщики уверяют, что многомиллиардные затраты окупятся. Может быть. Но зачем государству помогать строить ипподром?
Эксперты подсчитали, что из 150 подмосковных коттеджных поселков имеют детские сады только 10, школы – 15, поликлиники – два. «Статистика – суровая вещь, и недаром девелоперы опасаются лишней информации в прессе о своих поселках, – говорит Марат Башаров. – Антисоциальная направленность и ориентация на узкий слой сверхбогатых никоим образом не должны отождествляться с государственными задачами обеспечения жильем и тем более подменять их».
Согласно социологическим данным, которые приводили сегодня участники форума, 47% россиян мечтают жить в собственном доме. Более 40% не имеют никаких возможностей улучшить свои жилищные условия и рассчитывают на помощь государства. Подавляющее большинство – 82% – считают, что цены на недвижимость будут только расти, несмотря на сегодняшний негативный финансовый фон. Из них 60% полагают, что рост цен будет значительным, и 22%, что незначительным. Только 4–5% респондентов ожидают стагнации цен на прежнем уровне. Среди опрошенных не нашлось тех, кто верит в снижение цен на жилье.