Ипотечный кризис в США заставил участников отечественного рынка ипотеки проанализировать ситуацию и в России.
Слишком доступные кредиты в конечном итоге приведут к уменьшению объемов их выдачи
Американская модель ипотечного кредитования в свое время была выбрана Россией из-за возможности быстрого развития и наличия отлаженного механизма ее действия. И действительно, если в 2002 году в России выдано ипотечных кредитов на сумму 300 млн долларов, то в этом – более чем на 20 млрд.
Объемы рынка также быстро растут. В текущем году объем ипотечного рынка составил 291 млрд долларов, по прогнозу на следующий год он достигнет 407 млрд, в 2009 году – 507 млрд долларов и в 2010 – 798 миллиардов долларов. Таким образом, рост объема ипотечного рынка составляет в среднем 40% в год.
Ипотечный кризис в США был вызван снижением требований к заемщикам, чрезмерным доверием к рейтинговым агентствам, массовым возвратом ипотечных кредитов оригинаторам и отсутствием учета возможного снижения цен на недвижимость.
В связи с этим специалисты в области ипотечного бизнеса проецируют зарубежный опыт на российские реалии. Некоторые параллели они находят. Эксперты сходятся во мнении, что стремление государства к максимальному снижению процентных ставок по кредитам – фактор скорее негативный.
По мысли председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимира Пономарева, чрезмерная доступность кредитов вообще может разрушить ипотечную систему, хотя в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – жителям России» декларируется именно это.
«Искусственно созданная доступность ипотечных кредитов ведет к краху всей системы, – сказал Пономарев на конференции «Перспективы развития ипотеки в России: бум или стагнация». – В России намеренно снижались ставки по ипотечным кредитам, чтобы стимулировать развитие первичного рынка, однако перекос получился в сторону вторичного».
В то же время большинство населения в России не может позволить купить квартиру не только за всю сумму, но даже внести первый ипотечный взнос по ипотеке. Поэтому в 2007 году началось резкое снижение темпов прироста ипотеки. Из-за ажиотажа за прошлый год цены на квартиры в России выросли в два раза, и даже вторичное жилье подорожало так, что им перестают интересоваться.
«На рынке сформировалась цена, которая пока слишком высока для покупателей, но которую уже не хотят опускать продавцы, – говорит президент группы компаний «Лаурел» Ирина Радченко. – Поэтому и темпы прироста ипотеки по сравнению с 2006 годом снизились в 7 раз. В Москве за 9 месяцев текущего года выдано 13617 ипотечных кредитов, прирост составил 20,2% против 147% за тот же период 2006 года».
Рынок замер, но, хотя эксперты не обещают снижения цен на жилье, растут они пока медленно. Реагируя на это, спекулятивные инвесторы перестали вкладывать деньги на короткий срок в строительство недвижимости – оно уже не дает быстрой прибыли – и предпочитают размещать активы за рубежом. Выжидательную позицию заняли и иностранные девелоперы. Без притока дополнительного капитала объем строительства падает еще сильнее.
Директор департамента стратегического маркетинга и ипотечных программ группы компаний «ПИК» Наталья Пастухова всё же рекомендует вкладывать деньги в России, но для этого надо сохранить приемлемый уровень процентных ставок по ипотечным кредитам.
«Деньги в Российский рынок недвижимости вкладывать стоит, но нужно правильно их распределить, – говорит Пастухова. – В то же время слишком доступные кредиты в конечном итоге приведут к уменьшению объемов их выдачи».
Впрочем, Ирина Радченко считает, что у российской ипотеки хорошие перспективы. В ее пользу говорят выгодные условия для заемщиков.
«Российскую ипотеку можно считать лучшей в мире, – уверена госпожа Радченко. – Процентные ставки по ипотечным кредитам в нашей стране ниже уровня инфляции – 9% в валюте и 10,5% в рублях.
Многие банки увеличили срок возврата ипотечного кредита до 40 лет. Кроме того, они готовы рассматривать заемщиков с «серыми» доходами, что в Европе нереально, – поясняет она. – Еще один плюс – фиксированные ставки.
Если в США выдавали, к примеру, кредиты под 2%, а затем повысили их до 4%, то многие отказались от ипотеки. И, наконец, теперь можно рефинансировать свой кредит. Единственным ограничением стало то, что ипотечный кредит больше не выдают без первоначального взноса».