После крушения Берлинской стены столица Германии стала модным, стильным и поразительно дешевым мегаполисом. Мрачная социалистическая архитектура, холодный климат, абсолютная нераскрученность города в плане туризма – все это делало Берлин аутсайдером на рынке недвижимости. В конце 1990-х однокомнатную квартиру в Берлине можно было купить за несколько десятков тысяч долларов, арендовать – за 200 тысяч в месяц.
Натурально, город стал Меккой для студентов, творческих работников, небогатых туристов, мигрантов – легальных и не очень. Архитектура и социалистическое прошлое стали модными фишками. Ночная жизнь заиграла всеми красками. У города появился неофициальный слоган – «бедный, зато сексуальный».
Длилась эта идиллия недолго. С начала 2000-х все «фишки» Берлина стремительно коммерциализировались. Цены на товары и услуги выросли в несколько раз. А происходящее на рынке недвижимости вообще, по мнению экспертов, «свело берлинцев с ума». За последние 10 лет цены на аренду квартир в Берлине выросли больше чем в два раза. Студию в приличном районе уже невозможно снять меньше чем за 700 евро в месяц. А средняя цена квадратного метра в Берлине вплотную подобралась к четырем тысячам евро. Только в прошлом году цены на столичную недвижимость выросли на 12,8%.
Благодаря развитой системе аренды социального жилья немцы долгое время предпочитали не покупать квартиры, а снимать их. Государство обеспечивало льготные арендные ставки и фиксировало их на годы вперед. Однако число социальных квартир неуклонно снижается. В 1990 году во всей Германии их было больше трех миллионов, сегодня – чуть больше миллиона. В Берлине к категории социального жилья, сдающегося государством, относятся около 400 тысяч квартир. Арендовать такую квартиру по фиксированной ставке – недостижимая мечта любого берлинца.
Власти пытались решить проблему постоянно растущих ставок. Был даже принят закон, согласно которому хозяева квартир не могли устанавливать цены более чем на 10% выше среднерыночной. В контракте эта цена должна была быть зафиксирована на несколько лет вперед. Прописаны ограничения, не позволяющие выселять арендаторов. Рассматривался даже закон о пятилетней заморозке арендных ставок. Однако частным арендодателям с успехом удавалось все эти рогатки обходить. Например, 10-процентное ограничение хозяин может обойти, если докажет, что более трети его дохода от сдачи квартиры уйдет на ее реновацию. Поэтому арендодатели сначала сдают квартиру, потом объявляют жильцам, что собираются ее «модернизировать». Модернизация сразу повышает стоимость аренды и коммуналки. И жильцы оказываются перед выбором – либо съезжать и искать новое жилье, либо оставаться и платить намного больше.
Темпы строительства жилья тоже не поспевают за стремительно растущим населением города. Только официально каждый год в Берлин приезжает от 40 до 60 тысяч человек. Об истинных цифрах – особенно после мигрантского кризиса – остается только догадываться. Условия дефицита съемного жилья окончательно развязывают руки арендодателям.
Согласно официальной статистике, средняя стоимость квадратного метра в аренду в Берлине составляет около 11,7 евро в месяц. Но это совершенно не значит, что в реальности вы сможете снять стометровую квартиру за тысячу с небольшим евро в месяц. В лучшем случае за эти деньги вам достанется студия, да за ней еще придется побегать.
Сайты для экспатов публикуют инструкции типа «10 простых шагов, чтобы снять квартиру в Берлине». Одним из «простых шагов» является собирание целой папки документов, которая включает справки с работы, из налоговой, из банка, из полиции, кредитную историю и прочее.
Собрав все документы, пообещав риелтору гонорар в размере месячной платы, съемщики ждут, когда их пригласят на просмотр квартиры. Просмотр устраивается тогда, когда это удобно риелтору или хозяину. Все потенциальные съемщики приходят одновременно, словно на кастинг.
Иногда смотреть одну квартиру приходит до 50 человек сразу.
На следующий день хозяин, ознакомившись с предоставленными документами, выбирает счастливчика, которому соглашается сдать свое жилье. Обычно это самый обеспеченный из всех потенциальных съемщиков. Остальные идут искать квартиру своей мечты дальше.
К такому раскладу вполне привычны, например, парижане. Но эта новая реальность откровенно раздражает берлинцев. Во времена ГДР в Восточном Берлине коммуналка вообще не была проблемой, а арендная плата была чисто символической. Западный Берлин тоже был вынужден соответствовать высоким социальным стандартам Восточного. Госсубсидии выводили местное жилье за рамки свободного рынка. Западный Берлин считался «оазисом социализма» в ФРГ.
С крушением социализма и объединением двух городов вся система соцподдержки тоже обвалилась. Сегодня объединенный Берлин переживает те же процессы джентрификации, что и любой западный мегаполис. Постепенно город расслаивается на нищие и богатые районы. Но местные жители, которые помнят, насколько другой была их жизнь еще 20 лет назад, совершенно не готовы с этим мириться.
Радикально настроенные леваки и творческие работники уже давно захватывают целые пустующие здания. Сквотеров поддерживают местные жители. Благодаря активным кампаниям в прессе захватчикам удается годами держаться в зданиях, превращать их в коммуны и творческие пространства. В последние годы к местным сквотерам присоединились мигранты. Они тоже захватывают пустующие здания и обустраивают в них свои ночлежки. Выгонять мигрантов не позволяет политкорректность.
В это время рядовой берлинец вынужден годами работать на выплаты по ипотеке или отдавать большую часть зарплаты за аренду и коммуналку. Все это не способствует социальному миру.
Особое раздражение берлинцев вызвала приватизация 2004 года. Тогда власти Берлина одним махом продали 65 тысяч квартир, находившихся в собственности города, корпорации Deutsche Wohen – дочерней фирме Deutsche Bank. Квартиры ушли по бросовой цене в 30 тысяч евро за штуку. Сегодня каждая из них стоит на порядок дороже.
Компания с миллиардными прибылями (2,04 миллиарда только в 2017 году), Deutsche Wohen владеет более чем сотней тысяч квартир в Берлине. Крупнейший игрок на рынке аренды, она завышает цены за коммуналку и аренду и жестко прессует съемщиков жилья. В глазах восточных берлинцев это наглядное воплощение хищной западной корпорации, за бесценок завладевшей народной недвижимостью.
Нестандартное решение жилищного вопроса предложил в прошлом году выходец из Ирана Разбех Тахири – «самый вдохновляющий и самый раздражающий активист Берлина». В 1988 году родители вывезли его из Ирана, чтобы спасти от призыва в армию. С тех пор Тахири считает себя берлинцем и затевает самые радикальные кампании. Сейчас он предложил
провести в Берлине референдум по вопросу национализации сотен тысяч квартир, которые находятся в собственности у Deutsche Wohen и других крупных собственников жилья.
Консервативная пресса подняла шум – мол, деприватизация означает возвращение Берлина в социализм. Она нарушит все правила игры «свободного рынка». Однако у скандальной инициативы Тахири есть все шансы на успех. По опросам газеты Tagesspiegel, 55% берлинцев поддерживают деприватизацию жилья. Референдум по вопросу о раскулачивании собственников жилья планируют провести в следующем году.
Однако мелкие собственники квартир нервничают уже сегодня. Законы и так довольно строги к арендодателям. Если сейчас хозяева испугаются «раскулачивания», то в предвидении будущих проблем задерут арендные ставки еще выше. А это бумерангом ударит по съемщикам жилья.
К тому же властям города придется выплатить солидную компенсацию «раскулаченнным» компаниям. По оценке инициаторов, это около семи миллиардов евро. По мнению отцов города – 36 миллиардов. То есть деньги берлинских налогоплательщиков все равно уйдут в карман корпораций. Так что непонятно пока, чего больше – пользы или вреда – принесет «социалистический» референдум в Берлине.