Журнал «Собственник» проанализировал цены на аренду квартир в Москве.
Законы рынка
На рынке аренды не сказался ни безумный рост цен на продажу квартир, ни происшедшее в начале года ощутимое повышение квартплаты и коммунальных платежей
По данным Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», типовая однокомнатная квартира стоит сегодня 540 долларов в месяц, двухкомнатная – 660 долларов, трехкомнатная – 800 долларов.
Дороже всего, разумеется, ЦАО: здесь «однушек» дешевле 600 долларов, а «трешек» меньше 1000 долларов не бывает в принципе. На позицию «вице-лидера» претендуют Западный и Юго-Западный округа (однокомнатные – от 550 долларов), далее следуют все остальные. Замыкают «ценовую линейку» юг и юго-восток Москвы – именно там еще возможна цена, названная в самом начале этой статьи.
Любопытно, что нынешние цены установились примерно с августа-сентября прошлого года и с тех пор почти не менялись. На рынке аренды не сказался ни безумный рост цен на продажу квартир (только в марте они прибавили 8%, в апреле – 10%, в мае предварительные расчеты обещают 7-8%), ни происшедшее в начале года ощутимое повышение квартплаты и коммунальных платежей.
Более того, в апреле цены по сравнению с мартом даже чуть снизились – буквально на 5-10 долларов в среднем, но все же… Это оттого что начался сезонный спад активности арендующих (многие из иногородних, работающих в Москве, летом подаются на родину), тогда как предложение возросло: московские пенсионеры отправляются на лето на дачу и сдают на это время свои квартиры.
В подобных условиях, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», повышения цен можно ожидать только к августу, когда в канун нового делового сезона снова увеличится спрос. И этот рост вряд ли превысит 10-15%, после чего цены вновь успокоятся на год. Если, конечно, не произойдет ничего непредвиденного…
В ценовом сегменте, который специалисты называют экономклассом (это все квартиры до 1500-2000 долларов в месяц), решающим при определении цены является местоположение: какая станция метро ближайшая и как далеко до этой станции добираться. Все прочие параметры, интересные в других сегментах, здесь почти незаметны. Возьмем, к примеру, ремонт.
Квартира вовсе без ремонта («убитая», по терминологии риелторов) может быть сдана всего на 50-100 долларов дешевле, чем в нормальном состоянии. А очень дорогой и хороший ремонт здесь вообще никого не интересует: такую квартиру, конечно, снимут с большей охотой, но «выжать» за нее больше среднерыночного уровня не получится: арендаторы будут мяться, говорить, что в соседнем доме «точно такая же» квартира стоит дешевле, и уходить.
Точно так же не играют роли и другие факторы, весьма существенные на рынке купли-продажи: быстро и практически без потери цены снимаются квартиры на первых и последних этажах, выходящие на шумные магистрали. Даже хрущевки, страх и ужас московского рынка, сдаются совершенно без проблем. Оно и понятно: покупатель думает о том, что будет с квартирой через несколько лет, не попадет ли дом под снос, тогда как арендатору все эти беспокойства неведомы.
Рискованный бизнес
Рынок дешевых квартир остается довольно рискованным местом |
Риски арендатора: человек, сдавший вам квартиру, может оказаться вовсе не ее хозяином (документы подделаны) либо хозяин настоящий, но на следующий день после получения предоплаты он требует квартиру освободить, вообще не знает, кто вы такой и что в его квартире делаете, и справочка из дурдома у него имеется.
В профессиональных кругах даже была известна некая пенсионерка с улицы Правды – свою квартиру она умудрилась сдать 15 арендаторам, с каждого получив предоплату. В конечном итоге бабушка, конечно, попала в черный список московских риелторских компаний, но вот напороться на нее при попытке снять квартиру самостоятельно вполне возможно.
Проблемы арендодателя разнообразнее: тут и просто не платящие жильцы, которые отказываются выезжать и трясут при этом удостоверениями матери-героини, и многотысячные счета за междугородные телефонные переговоры, и уделанная «в ноль» отделка квартиры, и залитые соседи снизу… В общем, истина о том, что дармовых денег не бывает, подтверждается тут в полном объеме.
И последнее – о налогах. В дорогом сегменте их платят уже до 50% арендодателей – дело тут не столько в моральных императивах, сколько в том, что квартира часто снимается для сотрудника его компанией и все траты проводятся через бухгалтерию. На дешевом рынке статистики нет, но, по оценкам риелторов, делятся своими доходами считанные проценты квартировладельцев. И громкие кампании, периодически объявляемые государством, в борьбе с «черными» доходами пока ощутимых результатов не приносят.