«Рассмотреть возможность корректировки условий программы льготной ипотеки в случае продления ее действия после 1 июля 2021 года в целях ориентации мер поддержки по указанной программе на нуждающиеся в улучшении жилищных условий категории граждан или установления ограничения для участия в программе гражданина (домохозяйства) однократно», – передает ПРАЙМ выдержки из рекомендаций Счетной палаты, которые были составлены после анализа мер поддержки рынка жилищного кредитования.
В Счетной палате отметили, что кредит по программе льготной ипотеки сейчас может взять любой заемщик, которому банк готов его предоставить. «Кроме того, не ограничена возможность заемщика участвовать в программе несколько раз», – говорится в отчете. При этом аудиторы ссылаются на данные исследования, проведенного «Дом.РФ» совместно с ВЦИОМ в ноябре 2020 года, половина участников которого считают приобретение недвижимости наиболее эффективным вложением средств, а 30% рассматривают покупку жилья в инвестцелях.
В Счетной палате признают, что льготная ипотека вкупе со снижением ключевой ставки ЦБ оказали положительное влияние на строительную отрасль: предотвратили массовое банкротство застройщиков, обеспечили устойчивый спрос на строящееся жилье и сохранили темпы ввода жилья в 2020 году на уровне 2019 года – более 82 млн квадратных метров. Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020 года достиг рекордных за всю историю рынка 4,3 трлн рублей, а общая задолженность по выданным на 1 января 2021 года ипотечным кредитам достигла 9,27 трлн рублей.
Однако в ряде регионов это привело к резкому росту цен на жилье, и сделало его еще менее доступным для граждан. По итогам 2020 года цены на жилье на первичном рынке поднялись на 12% по отношению к 2019 году, говорится в документе.
Счетная палата также предупредила об опасности нового макроэкономического кризиса в России из-за ускоренного роста ипотечного кредитования, который не соответствует темпам роста строительства и разгоняет цены на жилье, говорится в отчете контрольного ведомства по итогам оценки эффективности бюджетных расходов на поддержку рынка ипотеки и жилищного строительства в 2019-2020 годах.
«С 2020 года в Российской Федерации действуют беспрецедентные меры государственной поддержки рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства», – цитирует ведомство аудитора СП Алексея Саватюгина. На реализацию всех программ в 2019-2020 годах из бюджета было выделено 89 млрд рублей. В 2020 году доля программ господдержки в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России стала рекордной и составила 26% в количественном выражении и почти 30% в денежном.
«Опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья», – говорится в отчете ведомства. Так, по итогам 2020 года индекс роста цен на жилье на первичном рынке составил 12% по отношению к 2019 году.
«Помимо потенциального снижения доступности покупки жилья, форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Как показали исследования, более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов. Она усиливает посткризисные рецессии в экономике и их продолжительность», – говорится в отчете.
Основным фактором поддержания доступности жилья, по мнению аудиторов, должна быть не ипотека, а высокий и устойчивый рост доходов населения, который будет опережать рост цен на жилье. «Кроме того, для сбалансированного роста рынка жилой недвижимости, не приводящего к формированию ценового «пузыря», темпы ввода новых объектов должны соответствовать росту спроса», – говорится в документе.
Минстрой не согласился с выводами Счетной палаты. По мнению министерства, рост цен на жилье обусловлен не только возросшим спросом. «Среди ключевых факторов отмечались ограничительные меры, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции – более чем в 50 регионах в той или иной мере работы на стройплощадках приостанавливались. Также отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Еще один фактор – это общемировая конъюнктура и рост цен на стройматериалы, по некоторым позициям, таким как металл, цены выросли в среднем на 70-80%». – указали в ведомстве.
Однако все это не помешало застройщикам получить значительную прибыль, отмечают аудиторы. «Прибыль организаций строительной отрасли в целом по Российской Федерации за 2020 год выросла по отношению к прошлому (2019) году на 16,8% при росте выручки на 0,2%, а себестоимости продаж – на 1,6%», – говорится в отчете.
Счетная палата также предложила выдавать прямые субсидии гражданам на строительство и ремонт сельского жилья, соответствующие рекомендации содержатся в отчете по итогам анализа эффективности программ поддержки рынков ипотечного кредитования и жилищного строительства в России.
«Рассмотреть возможность применения на территории ДФО и на сельских территориях Российской Федерации альтернативных механизмов стимулирования улучшения жилищных условий граждан, в том числе прямых субсидий (грантов) семьям на покупку, строительство, ремонт жилья (включая индивидуальные жилые дома), предоставление доступного арендного и социального жилья», – говорится в рекомендациях Счетной палаты.
При этом, по данным аудиторов, действующая в России программа сельской ипотеки неэффективна. Банки отказывают заявителям в кредитах в основном из-за проблем с объектом залога. «Для кредитных организаций залог ИЖС несет повышенный риск, связанный с низкой ликвидность данного вида недвижимости», – отмечает ведомство.
Выводы аудиторов разделяет и «Дом.РФ», через который осуществляется финансирование программы: там признали, что на индивидуальное строительство в России выдается лишь около 1% всех ипотечных кредитов. Однако институт развития вместе с Минстроем предложил свое решение проблемы: они намерены отобрать по конкурсу 40 типовых проектов ИЖС, для которых будет разработана проектно-сметная документация. «Эти проекты со всеми документами будут в общем доступе, что позволит повысить стандарты строительства частных домов и обеспечит определенные гарантии качества для кредиторов при оценке залога», – говорится в комментарии «Дом.РФ» к отчету Счетной палаты.
Решить проблему также можно за счет комплексного строительства поселков, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой, и приходом на рынок профессиональных девелоперов, которые будут строить по единым проектам, с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, – полагают в Дом.РФ. «Как результат, банки будут охотнее выдавать кредиты на ИЖС, а развитие ипотеки в сегменте загородного строительства позволит нарастить годовой ввод индивидуальных домов до 50 млн квадратных метров к 2030 году», – говорится в комментариях института развития.
Напомним, 4 июня президент России Владимир Путин в ходе выступления на заседании Петербургского международного экономического форума предложил продлить программу льготной ипотеки еще на один год, до 1 июля 2022 года, с повышением ставки до 7%. Предельная сумма кредита будет единой для всех регионов – 3 млн рублей. По словам риелторов, в Москве ни одна квартира не подходит под программу льготной ипотеки.