В России жилье строится в больших объемах. «Мы никогда в стране столько не строили», – сказал президент Владимир Путин на встрече с властями Татарстана. По данным Росстата, ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн кв. м, что является абсолютным рекордом в России. Это на 7,5% больше результата 2022 года. При этом многоквартирных домов введено 51,76 млн кв. м, это больше на 13,7% к аналогичному периоду прошлого года.
«Бурное строительство жилья приобрело масштабы благодаря государственной поддержке и льготным программам. Начало этому было положено введением закона 214-ФЗ. Государство предприняло шаги для защиты инвесторов, введя эскроу-счета и обеспечив застройщиков льготным проектным финансированием. Это стимулировало активность в сфере строительства», – говорит Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр».
В 2020 году в России появилась льготная ипотека, которая помогла многим россиянам обзавестись квартирами по сниженным ставкам. «Льготная ипотека играет ключевую роль в развитии строительного бизнеса. Без нее такого объема строительства не было бы. До 80% всех сделок по покупке первичной недвижимости в некоторых регионах осуществляются через эту программу», – говорит Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Он напоминает, что с 2014 года на рынке застройщиков произошли значительные изменения. «Мелкие застройщики практически были вытеснены и вынуждены были покинуть рынок. Сейчас действуют в основном крупные застройщики, которые хотя и рассчитывали на льготную ипотеку, также понимают, что государство заинтересовано в их поддержке. Это делает политику развития застройки национальным приоритетом», – говорит Летенков.
Парадокс заключается в том, что несмотря на рекордные темпы застройки, цены на жилье не только не снизились, а наоборот, активно росли в последние несколько лет. По данным «СберИндекса», в январе 2020 года квадратный метр на первичном рынке стоил в среднем по России около 73 тыс. рублей, в январе 2021 года – уже 88,5 тыс. рублей, в январе 2022 года – 114,8 тыс. рублей, в январе 2023 года – 136,5 тыс. рублей, а в январе 2024 года – уже 150 тыс. рублей.
Таким образом, за четыре года средняя стоимость квадратного метра удвоилась.
Понятно, что в разных регионах цены отличаются. В Москве, к примеру, стоимость квадратного метра начинается в среднем от 300 тыс. рублей. Однако на рынке произошла еще одна метаморфоза: новостройки без отделки на завершающем этапе строительства стали стоить дороже, чем на вторичном рынке. Хотя до этого была обратная ситуация.
Почему при таких рекордных темпах ввода жилья цены так взлетели? Потому что параллельно рос и спрос. Несколько лет подряд наблюдался ипотечный бум благодаря льготным программам на новостройки. Стимулировала покупать недвижимость также инфляция и повышение процентных ставок Центробанком. Если в марте 2021 года ключевая ставка была 4,5%, то теперь она 16%.
«Несколько лет назад вложение в новостройки было популярным механизмом инвестирования. Люди приобретали жилье на стадии строительства со значительной скидкой – до 30% от будущей стоимости квартиры после сдачи. Они зарабатывали на разнице в цене и получали бонусы от роста рынка недвижимости. Однако сегодня такой схемы уже не существует. Сейчас мало кто вкладывается в новостройки с целью инвестирования», – говорит Летенков.
Изменятся ли тренды в 2024 году? Удастся ли застройщикам повторить рекордные темпы ввода в строй жилья и что будет с ценами на новостройки?
«На мой взгляд, 2024 год также будет рекордным по объему ввода жилья. Большое количество объектов уже находится в процессе строительства. Весь процесс получения разрешительной документации уже завершен, поэтому маловероятно, что строительный бум прекратится в 2024 году», – считает Усачева. Изменения или даже заметное снижение объемов строительства возможны, по ее мнению, к концу 2025-2026 годов.
Вероятно, регионы будут ощущать высокую ключевую ставку и снижение спроса, включая такие популярные места, как Сочи. А вот по льготной ипотеке мы уже видим снижение запросов. «Но я сомневаюсь, что стоит ждать банкротства застройщиков. Большинство из них уже обеспечены проектным финансированием, а деньги дольщиков находятся на эскроу-счетах, что предотвращает возможные махинации и обеспечивает возврат средств в случае невыполнения договора», – говорит Усачева.
Несколько иной точки зрения придерживается Летенков. По его словам, «в текущем 2024 году, вероятно, не будет рекордного спроса, но и схлопывания тоже не произойдет». «Мы можем ожидать снижения объема вводимого жилья на 10-15%, а также доработку уже запущенных проектов. Однако я абсолютно уверен, что кризис в строительной отрасли не произойдет. У нас уже нет таких слабых застройщиков, которые могли бы подвергнуться финансовым рискам при малейшем колебании рынка. Большинство из них либо уже обанкротились в период с 2016 по 2018 год, либо вышли из бизнеса. Это, безусловно, положительный момент», – говорит собеседник.
Впрочем, он не исключает, что некоторые застройщики могут столкнуться с финансовыми трудностями, но даже в таком сценарии они, вероятно, найдут способы адаптироваться, так как государство заинтересовано в поддержке застройщиков. Что касается цен, то участники рынка не видят предпосылок для их снижения, даже несмотря на снижение спроса из-за удорожания ипотеки на фоне высокой ставки ЦБ.
«В 2023 году рост цен был минимальным, но 2024 год начался с новых перспектив благодаря субсидированию ставок от застройщиков под руководством Сбербанка, что способствует увеличению цен. В этом контексте спрос на жилье по семейной ипотеке остается высоким, так как многие люди стремятся заключить сделку, не дожидаясь увеличения первоначального взноса до 30%, как это уже сделали некоторые банки. Этот тренд стимулировал рост цен на недвижимость», – говорит Александр Мирошниченко, частный инвестброкер в недвижимости.
На вторичном рынке снижения цен тоже не происходит. Продавцы скорее предпочтут временно убрать лоты из продажи вместо того, чтобы снизить цены, считает Евгений Миронюк, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций». По его словам, основным фактором, который может заставить продавцов вновь выводить лоты в продажу, станет снижение ипотечных ставок. Этого стоит ожидать во втором полугодии 2024 года, но только при благоприятной динамике снижения инфляции. Если существенного снижения ставок не произойдет, только тогда рынок ответит явным снижением цен, считает эксперт.
На первичном рынке статистика не показывает снижения цен. Однако иногда при личном обращении покупателя застройщики могут предложить интересные акции и скидки, отмечает Миронюк.
«Если власти ужесточат условия ипотеки в регионах-лидерах по объему выдачи, то цены на первичном рынке будут выравниваться с ценами вторичного рынка. Его результатом может стать возвращение к ситуации до момента запуска программы господдержки 2020 года, когда квадратный метр первичного жилья без отделки на финальных сроках строительства стоил дешевле, чем на вторичном рынке. Однако это длительный процесс, который может занять не один год», – заключает собеседник.