Программу льготной ипотеки с субсидируемой ставкой 6,5% предложили продлить до конца 2021 года. Сейчас срок ее окончания – 1 ноября. Это следует из проекта постановления правительства РФ, опубликованного на официальном портале нормативно-правовой информации. Объем программы планируется увеличить с 900 млрд до 2,8 трлн рублей. С начала действия программы ее лимит уже поднимали с 740 млрд до 9000 млрд рублей. Ожидается, что продленной программой воспользуется 877 тыс. россиян по сравнению с предыдущим планом в 310 тыс. россиян.
С начала года по октябрь было оформлено 1 млн ипотечных кредитов более чем на 2,7 трлн рублей, отметил глава «Дом.РФ» Виталий Мутко пару дней назад. Пик приходится на август и сентябрь. Больше 90% всех кредитов в новостройках было взято в рамках льготной ипотеки, добавил он. Предложение продлить программу поддержали в Сбербанке и ВТБ.
С одной стороны, эта программа привела к ажиотажному росту спроса на новостройки и поддержала строительный рынок в тяжелые времена. Обычно в кризис эта отрасль падает очень быстро. С другой стороны, в России заговорили о плохих последствиях, к которым может привести столь дешевая нерыночная ипотечная программа. Во-первых, это угроза ипотечного кризиса вроде того, что случился в 2008 году в США. В частности, в Сбербанке предсказали возможность локального перегрева на рынке недвижимости и роста цен из-за льготной ипотеки. В Минфине также не исключили риски надувания ипотечного пузыря. Вторая угроза – это рост цен на новостройки, который нивелирует выгоду от дешевого кредита. Продление госпрограммы может привести к новому удорожанию квартир.
Неужели доступная ипотека может обернуться крупными проблемами? Все помнят, как лопнувший ипотечный пузырь в США ударил сначала по американской экономике, а потом перекинулся на весь мир и запустил мировой финансовой кризис в 2008–2009 годах.
Однако эксперты успокаивают. России повторение сценария США пока вряд ли грозит. Число рискованных заемщиков в России действительно растет, что отмечают все банки. «Часть заемщиков с низкой платежеспособностью ипотечные кредиты все же получают: кто-то использует маткапитал в качестве первого взноса, кто-то умудряется взять потребительский кредит и его внести как первоначальный взнос. Однако число рискованных заемщиков растет не критично», – говорит генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Во-первых, доля ипотеки в ВВП – не более 7%, тогда как в Европе, например, она достигает 20%. Во-вторых, доля просроченной задолженности по ипотеке в целом по России менее 1%, и она не растет в последнее время, так как ЦБ уже давно принял решение об ужесточении требований к резервам по ипотечным кредитам с низким взносом, поясняет Кузнецова.
«В России ипотечный кризис маловероятен. Более половины населения не могут себе позволить ипотеку. Второй факт: получить ипотеку без подтвержденного белого дохода достаточно сложно, а в США в 2008 году кризис случился из-за того, что кредиты одобряли практически всем», – считает генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.
«В России невозможно возникновение ипотечного пузыря, как в Штатах, потому что у российских банков есть четкая система определения финансового состояния заемщиков. Требования при проверке заемщика, на мой взгляд, сейчас даже в некоторых ситуациях излишни. У многих состоятельных людей есть не подтверждаемый официально доход, но банки не выдают им ипотеку», – считает руководитель ипотечного центра Объединенной группы риелторских компаний Ольга Наследова.
В итоге в России доступная ипотека увеличивает количество заемщиков, но не снижает их качество, что помогает не раздувать ипотечный пузырь, согласен Борискин. Собственно, в Центробанке на днях заявили, что такого риска тоже не видят из-за льготной ипотеки.
Однако есть другие мнения о нецелесообразности продления действия ипотеки со ставкой 6,5%. Это надувание пузыря необоснованных цен на первичном рынке, говорит председатель правления банка «Фридом Финанс» Геннадий Салыч.
«Сегодня на рынке первичного и вторичного жилья наблюдается нестандартная ситуация рекордного расхождения цен. Стоимость «первички» даже на начальном этапе строительства гораздо выше стоимости «вторички» в сопоставимых районах, – говорит Салыч. – За несколько месяцев действия программы доступное жилье в новостройках, которое должно быть сдано в ближайший год, практически распродано. Покупатели перетекли из вторичного рынка на «первичку». Строительный рынок весьма инертен и не успел адаптироваться к перетоку клиентов. Предложение может увеличиться лишь через год-два».
При этом
завышенная цена на объекты, строительство которых завершится через 1,5–3 года, не оправдывает риски «недостроя». Такие риски все равно могут сохраниться, даже несмотря на изменения в ФЗ,
предупреждает эксперт.
Впрочем, совсем отказываться от льготной ипотеки не стоит. Салыч считает, что такие программы можно регулярно внедрять на рынок с определенным временным периодом. Чтобы рынок успевал адаптироваться к изменениям и нововведениям.
В Петербурге уже чувствуется определенный дефицит качественного предложения на первичном рынке. «Сейчас соотношение ликвидных и неликвидных лотов в сегменте составляет 20/80. Однако недостаток интересного предложения наступил еще в конце прошлого – начале этого года. Потому что новые проекты выводятся не очень активно – в среднем один проект в месяц, это очень мало», – отмечает Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость», основатель и преподаватель «Школы Недвижимости» в Сети.
Однако Наталия Кузнецова считает, что продление ипотеки с господдержкой до конца 2021 года, наоборот, поможет снять ценовое напряжение, которое вызывала программа у застройщиков. Потому что это снимет ажиотаж у покупателей, которые хотели успеть получить ипотеку до конца ноября.
Как всегда, рост спроса приводит к удорожанию товара. «Рост цен с июня ежемесячно составляет не менее 4–6% в каждом классе жилья. К году он составил в Новой Москве 27%, в старой Москве – 16%. Всем игрокам рынка будет проще в условиях пролонгирования программы до конца 2021 года», – говорит Кузнецова. Дальше, по ее словам, цены продолжат расти, но уже не такими быстрыми темпами.