«В 2024 году необходимо (...) обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%», – говорится в указе президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года».
Цель выглядит весьма амбициозной – но нелишним будет заметить, что ипотека и так уже за последние годы стала намного доступнее.
«За последние 18 лет самый высокий уровень процентных ставок в России наблюдался в 2000 году. Тогда еще не было ключевой ставки ЦБ, но ее функции выполняла «ставка рефинансирования», которая в 2000 году составляла целых 28%, а ставки по кредитам, соответственно, были еще на пять–шесть процентных пунктов выше», – напоминает замдиректора аналитического департамента «Альпари» Наталья Мильчакова.
Сегодня ключевая ставка составляет 7,25%. Таким образом, за последние 18 лет процентная ставка ЦБ снизилась на 20,75 процентных пункта, а ставки по кредитам понижались пропорционально снижению ставки ЦБ.
Наиболее высокие ипотечные ставки наблюдались в декабре 2014 года – начале 2015 года, после того, как ЦБ резко поднял ключевую ставку до 17%. Тогда ставки по ипотеке подскочили до 18–20% и более, указывает эксперт группы банковских рейтингов АКРА Михаил Доронкин. Но уже в течение 2015 года ситуация с ипотекой стала улучшаться. Если в феврале 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях была 14,7%, в январе 2017 года она снизилась до 11,54%, а к ноябрю – до рекордных 9,95% годовых. То есть за три года ставки снизились на 4,75%. «За март 2018 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила уже 9,6%», – говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Почему решено снизить ставку именно до 8% годовых? Если вспомнить, в мае 2012 года президент ставил задачу снизить ипотечную ставку до 6,2%. Однако тогда никто не знал, что в 2013–2014 годах внешняя ситуация и на нефтяном рынке, и на геополитической арене так резко изменится. Разразившийся кризис и девальвация смазали всю картину. «Снижение ставки по ипотеке (если только речь не идет об ипотеке с господдержкой) до 6,2% выглядит почти нереальным, так как это значит, что ключевая ставка ЦБ должна быть примерно 4%. А вот цель в 8% представляется более адекватной, для этого ключевая ставка должна быть понижена до 6,5% при сохранении инфляции в 4%», – говорит Мильчакова.
Правда, ипотеку с господдержкой уже сегодня можно взять и под более низкий процент – но на нее могут рассчитывать не все. Семьи, у которых в 2018–2022 годах появится второй либо третий ребенок, могут оформить ипотеку (либо рефинансировать существующую) под 6% годовых в рамках госпрограммы. Да и сами ипотечные банки зачастую предлагают совместные акции с застройщиками, в рамках которых при покупке жилья в определенных объектах ставка может быть 7–8%.
Но когда же ждать подобную ставку по ипотеке для всех россиян?
Чтобы добиться ипотеки по 8% годовых, ключевую ставку надо снизить до 6% или минимум 6,5% с текущих 7,25%. В начале года многие надеялись, что в этом году Центробанк сделает это уже в ближайшее время. Вот только новые санкции США, в результате которых пострадал «Русал» и под прицел попали акции и других российских компаний, заставили монетарные власти притормозить. Банк России по итогам заседания 27 апреля сохранил ключевую ставку 7,25% годовых, не решившись ее снизить. Теперь все больше вероятность, что в этом году регулятор снизит ставку максимум до 6,75%, то есть всего на 0,5 п.п.
«Прервавшаяся череда снижений ключевой ставки, безусловно, окажет сдерживающее влияние на динамику ипотечных, да и вообще кредитных ставок в 2018 году», – говорит Михаил Доронкин. С другой стороны, возросла конкуренция за качественных заемщиков между ведущими ипотечными банками. «Так что до конца года средняя ставка по вновь выдаваемым кредитам может преодолеть отметку 9% (сейчас – порядка 9,7%). А отдельные банки вполне смогут предложить продукты со ставкой на уровне, близком к 8%», – считает эксперт из АКРА.
«Если не будет никаких тяжелых экономических потрясений, нового кризиса, то мы увидим уровень ставки по ипотеке 8% уже в 2019 году», – предполагает Мильчакова. Екатерина Щурихина из агентства «Эксперт РА» считает, что цель в 8% достижима все же через два–три года при условии стабильной экономической ситуации.
Экономисты постоянно ведут споры о том, выгодна ли ипотека самому заемщику. На растущем рынке недвижимости – более чем. Те, кто купил однокомнатную квартиру в Москве в ипотеку в 1999 году за 25 тыс. долларов, выиграли на сегодняшний день шестикратно.
Но сегодня цены на недвижимость не растут, а даже падают. В перспективе ближайших лет никто не ждет взрывного роста цен на квартиры, а при запуске массовой застройки они скорее будут снижаться. При этом переплата за 15 лет за квартиру при ипотечной ставке в 9–10% – в два раза. В таких условиях, возможно, арендовать квартиру и откладывать на покупку собственной – вполне оправданный вариант.
«К таким расчетам нельзя, на наш взгляд, относиться однозначно. С одной стороны, всегда выгоднее делать крупные покупки на собственные средства и не быть никому должным. С другой,
огромный рост спроса на ипотеку в России в начале 2018 года показывает, что реальные доходы населения восстанавливаются не так быстро, чтобы, например, молодая семья могла себе позволить купить квартиру на собственные сбережения. А ипотека с господдержкой – хорошее подспорье для молодых семей»,
– рассуждает Мильчакова.
«Ипотека в большинстве случаев призвана решить все-таки не инвестиционную, а социальную задачу – обеспечить население жильем. Поэтому снижение стоимости жилья чувствительно для ипотечников только в случае, если они не смогут погасить кредит и квартиру придется продавать с торгов. На падающем рынке недвижимости это может привести к тому, что полученные от продажи жилья средства не полностью покроют долг», – заключает Екатерина Щурихина.