Как и прогнозировали эксперты рынка, больше всего подешевело переоцененное жилье, в первую очередь хрущевки и «советская панель» – впервые за последний год цены на них упали до 4,7 тыс. долларов за метр. Современные «кирпич» и «монолит» пока уходят за 5,7–5,9 тыс. долларов и имеют устойчивую тенденцию к дальнейшему удешевлению.
До конца весны столичная недвижимость может подешеветь еще на 15–20%, а общее снижение составит до 40% по сравнению с докризисным уровнем
По мнению аналитиков агентства Doki, не меньшие темпы падения показывает класс элитных квартир – за одну неделю он подешевел сразу на 4%, до уровня в 15,1 тыс. долларов. По прогнозам, к весне эта категория может потерять в цене еще не менее 40%, так как к «элитному» застройщики относят все, что сами считают таковым. И это притом что объем продаж в этом сегменте демонстрирует наибольшее сокращение. Что заметно по отсутствию света в окнах любой нововозведенной в столице «элитки».
На вторичном рынке сегодня цены выглядят так: эконом-класс стоит около 5 тыс. долларов за метр, бизнес-класс – 8,1 тыс. долларов.
Обрушаются и цены на новостройки: эконом-класс дешевеет со скоростью почти 1% в день и оценивается в 3,5 тыс. долларов за «квадрат». Бизнес-класс за последнюю неделю потерял 3% и стоит не более 6 тыс. долларов.
«Не стоит думать, что простой пересчет квадратных метров из рублей в доллары и обратно, что мы наблюдаем сегодня, означает реальное повышение стоимости жилья, – сказал газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Если за счет такого пересчета метры и вырастают в цене буквально за одну ночь, то этого не происходит со спросом, который стремится к нулю, и реальными доходами россиян, которые получают свои доходы в национальной валюте».
Зависимая от курса американского «коллеги» рублевая стоимость жилья выросла за последние две недели почти на 5,5%, составив средний показатель в 163–165 тыс. рублей за квадратный метр.
При таком положении рынок продаж переходит на доллары, а некоторые застройщики намерены «привязать» стоимость квартир к бивалютной корзине. На сегодняшний день практически все девелоперы уже вывесили ценники в американской валюте.
По прогнозам руководителя «Индикаторов рынка недвижимости» Олега Репченко, до конца весны столичная недвижимость может подешеветь еще на 15–20%, а общее снижение составит до 40% по сравнению с докризисным уровнем.
Подобный прогноз делают и многие другие эксперты. Исключение составляют руководители столичной мэрии. Так, по мнению главы московского стройкомплекса Владимира Ресина, «обещания обвала цен на жилье на 50%, которые практически парализовали жилищный рынок столицы, являются не более чем чистым блефом». Чиновник считает подобный сценарий невозможным «в условиях, когда рубль падает, а цены на жилье привязаны к доллару, который растет». «Значит, – говорит Владимир Ресин, – квартира для человека, который отложит ее покупку на полгода, окажется гораздо дороже, чем если бы он приобрел ее сейчас».
На самом деле, по расчетам независимых от мэрии аналитиков, не все так просто. Покупка жилья через шесть месяцев будет не дороже, как считают в столичной администрации, а дешевле. Новые квартиры будут падать в цене из-за отложенного спроса и закрытия ипотечных программ или их недоступности для большинства потенциальных заемщиков. И это – объективная реальность, а не пожелание не допустить обвала цен на жилье.
«При сохранении процентов по ипотеке на уровне 15–18%, к которому сегодня стремятся все крупные банки, доступным этот кредит будет только при условии удешевления жилья как минимум на 40–50%, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Открытые жилищные инвестиции» Кирилл Пахомов. – При существующих сегодня доходах россиян по-другому и быть не может. Метры слишком дороги. Кризис вынудил банки США снизить процентную ставку на ипотечные кредиты до 4,96% годовых при сроке на 30 лет. Стоить отметить, что за полгода американское жилье упало в цене более чем на 20–25%. Дешевые кредиты дали свой результат незамедлительно. Для нас такие банковские показатели пока нереальны».
В нынешних условиях роста стоимости доллара, отсутствия доступных кредитов как для граждан, так и для девелоперов, «заморозки» почти 75% рынка строек и отсутствия спроса выходов из «жилищного тупика» немного, да и эффективность вариантов оставляет желать лучшего.
Первый и наиболее распространенный сегодня вариант – это госзаказ и выкуп жилья у застройщиков по фиксированной цене. Пока это работает слабо. В ряде городов, например Москве и Санкт-Петербурге, первые конкурсы-аукционы провалились – не нашлось желающих продать квартиры по цене ниже себестоимости. Нельзя назвать успешными аукционы и в городах центральной части России. В некоторых из них успех напрямую зависел от того, что в обмен на госцены региональные власти гарантировали строителям кредиты под 19–23% годовых, многократно снижали земельный налог и ставки на аренду земли под застройку. В таких случаях удавалось выкупить под социальные программы небольшие объемы готового жилья.
Резкое падение спроса на жилье и собственная кредитная задолженность вынудили пойти на уступки строителей Москвы, но не в том массовом порядке, на который делала расчет столичная администрация. Любопытная деталь: московские власти выкупили в декабре у девелоперов квартиры по цене ниже рынка на 15%, а до того понизили ставку на 25%. То есть корректировка уже была на уровне 40%. Но, тем не менее, московский мэр и его окружение продолжают настаивать на том, что нет и не предвидится никаких оснований для падения стоимости недвижимости на 50%. Хотя сами фактически именно с таким дисконтом и провели торги. Другое дело, что объемы выкупленного были намного меньше запланированных. Даже находящиеся в тяжелом финансовом положении застройщики пока предпочитают ждать.
Ожидания девелоперов связаны с оживлением на рынке нефтепродуктов и повышением цен на главный экспортный продукт, говорят эксперты. «Нефть дешевеет – эта тенденция долговременная, во всяком случае до середины года, – говорит ВЗГЛЯДу аналитик германской консалтинговой компании Arriel GmbH Вольфганг Триир. – Дешевеет нефть – падает цена на недвижимость. Наличие свободных денег россиян напрямую связано с ценами на углеводороды». Только к концу года, по мнению опрошенных газетой ВЗГЛЯД аналитиков, благодаря сокращению производства странами ОПЕК цены на нефть должны вернуться к уровню 65–75 долларов за баррель. Тогда можно будет говорить и о стагнации цен на недвижимость, и – в перспективе 2010 года – об оживлении рынка и новом подъеме стоимости метров.
Что касается путей выхода из создавшейся ситуации, то эксперты видят еще один вариант развития событий. Это массированная поддержка стройкомплекса со стороны государства. Напомним, что всего на приобретение жилья для военных и переселенцев из ветхого жилья в ноябре – декабре 2008 года государство уже направило 82,6 млрд рублей, Минобороны выделило 21 млрд рублей, Минрегионразвития – 11,6 млрд, фонд содействия ЖКХ – 50 млрд.
По данным Минрегионразвития, в 2009 году на реализацию антикризисной программы в строительной отрасли планируется направить более 1 трлн рублей, из которых 320 млрд рублей выделяет федеральный бюджет, 80 млрд рублей – региональные бюджеты, столько же фонд содействия ЖКХ, 570 млрд рублей – это средства частных инвесторов и банков.
Насколько достаточными для сохранения рынка жилья окажутся предпринимаемые сегодня меры, покажут уже ближайшие месяцы.