Может ли муж продать квартиру жене, а жена – мужу?
Законодательство не запрещает родственникам продавать друг другу недвижимость. Однако при сделках между мужем и женой есть ряд особенностей, особенно в ситуации, когда объект недвижимости оформлен в общую совместную собственность без выделения долей.
Даже оформленная по документам на одного из супругов квартира будет принадлежать обоим супругам, ведь она покупалась в браке. Возникает правовая коллизия: как муж (если он значится собственником по документам) может продать квартиру жене, если она также является собственником этого жилья?
О видах собственности мы расскажем ниже, но прежде отметим, что сделка купли-продажи между близкими родственниками или взаимосвязанными лицами (их перечень определяется законодательством), если даже оформлена корректно и с соблюдением всех норм, будет иметь ограничения, и коснутся они права на имущественный налоговый вычет. Об этом – в конце публикации.
Когда может возникнуть необходимость в продаже недвижимости между супругами?
– Раздел имущества при разводе: при разводе супруги могут решить разделить совместно нажитое имущество путем продажи недвижимости и деления вырученных средств.
– Передача имущества в дар: один из супругов может подарить свою долю в недвижимости другому супругу.
– Переоформление имущества на одного из супругов: например, для получения кредита или других финансовых целей.
Почему при сделках по недвижимости между супругами возникают сложности?
Основная причина сложностей заключается в специфике имущественных отношений между мужем и женой. В большинстве случаев имущество, приобретенное в браке, является их совместной собственностью. Это означает, что решение о продаже такого имущества должно приниматься совместно обоими супругами.
Кроме того, существуют и другие факторы, которые могут осложнить процесс сделки, такие как:
– Наличие несовершеннолетних детей: для проведения различных сделок необходимо учитывать их интересы и получать согласие органов опеки и попечительства.
– Наличие долгов: если у одного из супругов есть долги, то продажа имущества может быть осложнена необходимостью погашения этих долгов.
– Наличие брачного договора: если он заключен, то условия продажи имущества будут определяться именно этим договором.
Виды собственности супругов
Прежде чем переходить к особенностям сделок, необходимо разобраться в видах собственности, которые могут существовать между супругами:
Что такое общая совместная собственность?
Имущество, приобретенное супругами в период брака, как правило, является их совместной собственностью. Это означает, что муж и жена имеют равные права на это имущество.
Что такое общая долевая собственность?
Супруги могут владеть имуществом в долях, размер которых определяется соглашением между ними.
Что такое раздельная собственность?
Имущество, приобретенное одним из супругов до брака, унаследованное или полученное в дар, является его личной собственностью.
Муж хочет переоформить квартиру на жену: какие здесь риски
– В первую очередь, есть налоговые риски. Неправильное оформление сделки может привести к возникновению налоговых обязательств. Речь в том числе идет об уплате НДФЛ с материальной выгоды, о которой газета ВЗГЛЯД писала здесь. Кроме того, могут возникнуть подозрения в попытке скрыть доходы, если недвижимость продается по цене ниже рыночной.
– Риск оспаривания сделки: сделка может быть оспорена одним из супругов или кредиторами. Если заключаемое между супругами соглашение заведомо невыгодно для одной из сторон, оно может быть признано в суде кабальным и аннулировано.
– Риск потери имущества: в случае развода или других жизненных обстоятельств один из супругов может потерять право на недвижимость.
Как переписать на жену квартиру, купленную в браке?
Существует два основных способа: через соглашение о разделе имущества и договор дарения или через брачный договор.
Способ 1: Соглашение о разделе имущества и договор дарения
Суть: сначала оформляется соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором точно указывается, какая часть квартиры переходит к каждому из супругов. Этот процесс называется «выделение доли». Затем составляется договор дарения, где муж передает свою долю жене. Оба документа обязательно заверяются нотариусом.
Преимущества:
– Точность: этот способ позволяет четко определить доли каждого в имуществе.
– Юридическая чистота: все процедуры проводятся в строгом соответствии с законом.
Недостатки:
– Длительность: процедура занимает больше времени по сравнению с оформлением брачного договора.
– Затраты: необходимо оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину дважды.
Способ 2: Брачный договор
Суть: супруги заключают брачный договор, в котором прописывают, что квартира становится личной собственностью жены. Этот документ также заверяется нотариусом.
Преимущества:
– Простота: процедура оформления быстрее и проще.
– Гибкость: брачный договор позволяет регулировать имущественные отношения супругов не только в отношении квартиры, но и в целом.
Недостатки:
– Менее детальная проработка: брачный договор не всегда позволяет так же детально урегулировать имущественные отношения, как соглашение о разделе имущества.
Как переоформить на жену ипотечную квартиру?
Переоформление квартиры, взятой в ипотеку, на другого человека, в частности, на супруга, – процедура, требующая согласия банка-кредитора. Это связано с тем, что на ипотечную квартиру наложено обременение в виде залога в пользу банка, и любые изменения в правах собственности на нее должны быть согласованы с кредитором.
Почему банки неохотно идут на переоформление?
– Банки стремятся минимизировать риски невозврата кредита. Новый заемщик может оказаться менее платежеспособным, чем первоначальный.
– Процедура переоформления требует дополнительных проверок и оформления документов, что увеличивает нагрузку на банк.
– Переоформление может потребовать внесения изменений в кредитный договор, что может негативно сказаться на условиях кредитования для банка.
Способы переоформить ипотеку на супругу
1. Согласование с банком:
– Подача заявления: необходимо подать в банк заявление о внесении изменений в кредитный договор с указанием на необходимость переоформить квартиру на супругу.
– Рассмотрение заявки: банк рассмотрит ваше заявление и примет решение. Срок рассмотрения может варьироваться от пяти до 30 дней.
– Причины отказа: банк может отказать в переоформлении по различным причинам, например, если новый заемщик не соответствует требованиям кредитоспособности или если у банка есть сомнения в его платежеспособности.
2. Рефинансирование кредита:
– Поиск нового банка: необходимо найти другой банк, готовый рефинансировать ваш текущий кредит на более выгодных условиях и с возможностью переоформить квартиру на супругу.
– Переход к новому кредитору: после одобрения заявки на рефинансирование происходит переход к новому кредитору. Одновременно с этим можно оформить квартиру на супругу.
3. Изменение предмета залога:
– Поиск нового залога: необходимо найти другой объект недвижимости или имущество, которое можно передать в залог банку вместо квартиры. Новый залог должен быть не менее ликвидным и оцениваться не ниже, чем текущая квартира.
– Согласование с банком: банк должен оценить новый залог и дать согласие на его принятие.
– Переоформление залога: после согласования с банком происходит переоформление залога, и обременение с квартиры снимается.
Что нужно учитывать при переоформлении ипотеки?
– Платежеспособность нового заемщика: банк будет тщательно проверять платежеспособность супруга, прежде чем дать согласие на переоформление.
– Дополнительные расходы: переоформление ипотеки связано с дополнительными расходами, такими как оплата услуг нотариуса, оценка имущества и т. д. Кроме того, банк сам может взять за такую услугу комиссию в размере около 50 тыс. рублей.
– Изменение условий кредитования: при рефинансировании кредита могут измениться процентная ставка, срок кредитования и другие условия.
Ограничения на налоговый вычет при покупке жилья у родственников
Налоговый вычет при покупке жилья – это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога. Однако, как мы упоминали выше, при покупке недвижимости у кого-то из списка близких родственников получить вычет (ни налоговый, ни по процентам) нельзя. Но есть из этого правила и исключения.
Так, если вы приобретаете жилье у родственника, не входящего в список взаимозависимых лиц (например, у бабушки, дедушки или внуков), то вы имеете право на получение налогового вычета на общих основаниях.
Еще одна интересная ситуация: если вы приобретаете жилье у взаимозависимого лица, то налоговый вычет может получить ваш супруг (супруга), так как он (она) не состоит в родственных отношениях с продавцом.
Покупка жилья у родственников – это удобный и быстрый способ приобрести недвижимость. Однако перед заключением сделки необходимо тщательно взвесить все за и против, а также проконсультироваться с юристом для минимизации рисков. Особое внимание следует уделить вопросу о возможности получения налогового вычета и возможных спорах с другими родственниками.