Правительство Москвы может получить долгожданный и столь дефицитный в столице земельный участок в Новой Москве. Речь идет о продаже принадлежащего Минобороны РФ аэродрома Остафьево, который находится рядом с Щербинкой и Подольском. По данным газеты ВЗГЛЯД, в Минобороны принято принципиальное решение о продаже земельного участка аэродрома Остафьево правительству Москву по рыночной стоимости. Москва может получить в собственность земельный участок с кадастровым номером 77:20:0000000:101 площадью 565,34 га.
Эту информацию газете ВЗГЛЯД подтвердил источник в Минобороны РФ. Источник в правительстве города Москвы также рассказал, что переговоры о выкупе имущественного комплекса Остафьево у военных шли давно. Дискуссионным оставался вопрос о том, как город будет расплачиваться за землю – деньгами или собственностью. Официальный запрос в столичную мэрию на момент публикации остался без ответа.
В Минобороны рассчитывают получить от Москвы рыночную стоимость объекта деньгами, которые планируется потратить на финансирование нужд оборонного ведомства. А авиационные подразделения из Остафьево перебазируются на аэродром Чкаловский.
Москва уже не первый год заглядывалась на эту землю. Город хотел ее заполучить еще в начале 2000-х, при Юрии Лужкове. Уж очень лакомый земельный кусок. Однако эта сделка затрагивает интересы еще одной стороны. Аэродром еще с 1997 года использует Газпром. Здесь базируется его авиапредприятие «Газпром авиа». Компания все эти 23 года вкладывала и содержала аэродром. И финальное решение о продаже во многом будет зависеть от ее позиции. В самом Газпроме официально отказались прокомментировать вопрос с продажей Остафьево.
«Газпром авиа» реконструировал Остафьево для нужд бизнес-авиации, открыв аэропорт в 2000 году. Здесь принимают топ-менеджеров крупных компаний и частных бизнесменов, летающих на регулярных или частных небольших самолетах или вертолетах. Аэровокзал аэропорта был оборудован всем необходимым для эксклюзивного предполетного отдыха.
Срок развития этого аэродрома на сайте компании «Газпром авиа» указан до 2021 года. Есть ли у Газпрома права на дальнейшую эксплуатацию аэродрома – неизвестно. Впрочем, интерес российской газовой компании к непрофильному активу в последние годы явно поубавился. С 2018 года совершенных полетов становится все меньше. На это мог повлиять переезд головного офиса Газпрома из Москвы в Санкт-Петербург. А также слишком сильная конкуренция в Московском транспортном узле, где действуют уже четыре крупных аэропорта.
«Бизнесмены могут спокойно летать из Внуково, который на самом деле недозагружен. Это самый ближайший из четырех аэропортов к Москве, и здесь легко летает деловая авиация», – говорит глава Авиа.ру Роман Гусаров. Он не видит никакой коммерческой выгоды от ведения аэропортового бизнеса в Остафьево при столь сильной конкуренции в Москве. «А для собственных корпоративных перевозок Газпрому не нужен собственный аэропорт», – добавляет он.
Когда аэропорт принадлежит авиакомпании, ничего хорошего, как показывает практика, из этого не получается. «Эта схема ущербна, потому что перевозчик не дает развиваться аэропорту. Когда-то в Красноярске была авиакомпания «КрасЭйр». Аэропорт и авиакомпания действовали в одной связке. Но когда наконец авиакомпания (в 2008 году) разорилась, туда пришли другие авиакомпании, и цены упали вдвое. Аэропорт только выиграл от этого, так как стал больше перевозить пассажиров и больше зарабатывать», – приводит пример Гусаров.
Планы Газпрома развивать аэропортовую деятельность в Санкт-Петербурге выглядят более коммерчески привлекательными, считает эксперт. Во второй столице до сих пор действует всего один аэропорт Пулково, который естественно загружен, и вокруг никакой конкуренции. А Газпром хочет на месте военного аэродрома в Левашове принимать как российские, так и международные рейсы бизнес-авиации. Здесь развитие аэропортовой деятельности для более быстрого и качественного обслуживания топ-менеджеров и бизнесменов (непрофильного бизнеса для Газпрома) может приносить реальный доход.
Новый потенциальный собственник в лице Москвы вряд ли будет развивать в Остафьево аэропортовую деятельность. Город и не скрывал, что ему нужна свежая кровь в виде земли в Новой Москве, которую можно использовать для застройки недвижимостью. Этот проект может принести колоссальные дивиденды городу, окупив затраты на покупку земли. Оценить стоимость этого огромного земельного участка эксперты пока затрудняются, слишком много факторов надо учитывать. Для оценки территории важно еще понимать необходимость рекультивации земли, что является достаточно дорогим процессом.
Что же может появиться на месте бывшего военного аэродрома? Жилая, коммерческая или промышленная застройка?
«Теоретически данное место подходит под жилое строительство. Главный минус заключается в том, что до ближайших станции метро и железнодорожной станции достаточно далеко. Таким образом, без решения вопроса транспортной доступности эта локация будет малопривлекательна для строительства недорогого жилья. Правда, если говорить о строительстве социального жилья, то это будет другая история. Но если строить более дорогие малоэтажные проекты, то здесь встает вопрос окружения. С одной стороны, это садоводство, с другой – жилые массивы», – говорит один из экспертов на рынке недвижимости.
Аэропорт находится в трех километрах от станции МЦД Щербинка. Добраться из Москвы на автомобиле сюда можно по Варшавскому шоссе в сторону Подольска или по Калужскому шоссе.
«Сейчас отличное время зарабатывать на земельных участках. Это очень ликвидный актив», – считает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. Однако локация аэродрома не очень подходит для жилой застройки. «Из преимуществ расположения аэропорта – здесь относительно недалеко располагается железнодорожная станция Щербинка. В любом случае здесь будут строить только недорогое жилье. Учитывая, что это аэропорт, то, скорее всего, на его месте могут появляться апартаменты. Однако апартаменты эконом-класса в такой локации выглядят странно», – рассуждает Сивова.
Если застройщик все-таки посчитает целесообразным строительство там жилья, то логичней реализовать здесь серьезный проект комплексного освоения территории,
считает она. Это значит, что кроме жилой застройки, здесь обязательно построят объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, возведенные не на бюджетные средства, а за счет частных инвесторов. Здесь должно появиться все: от садиков и школ до больниц и парков. Примером такой комплексной застройки является как раз «Прима-парк» в Щербинке, которая присоединилась к Москве.
Однако логичней рассмотреть аэродромный участок в более чем 500 га под строительство логистического парка или складские объекты, считает Сивова. Буквально год назад столица мечтала о технопарке на месте аэродрома Остафьево.
«Исторически в этом районе сложилась промышленная функция, поэтому создание технопарка является логичным продолжением развития этой территории. Для этих целей мы рассматриваем возможность покупки земельного участка площадью до 200 гектаров», – говорил в октябре 2019 года глава департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. Технопарк – это создание научной, технологической и технической базы для инновационных проектов. Речь может идти, например, о создании так называемой Силиконовой долины или IT-кластера.
Глава департамента подчеркнул, что эта территория будет обеспечена удобными подъездными путями – сюда «придет» дорога от Коммунарки, а также трассы Троицк – Остафьево и Воскресенское – Щербинка.
Впрочем, под технопарк городу надо всего 200 га, тогда как речь идет о земельном участке, площадь которого в 2,5 раза больше – 565 га. Поэтому при желании здесь может разместиться не только технопарк, но и жилые, и социальные объекты, которые будут обслуживать тех, кто работает в технопарке. Что касается ближайших жилых застроек, то отсутствие рядом с ними шумного аэропорта может поднять их привлекательность и цену.