Понять, кто и в каком объеме может или не может претендовать на государственную помощь в лице «главного ипотечного игрока», было достаточно сложно из-за отсутствия конкретики в заявлениях руководителей АИЖК. Попробуем это сделать на основании «Стандартов реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан», которые АИЖК опубликовало 31 декабря и с которым, конечно, мало кто смог ознакомиться перед новогодними каникулами.
За бортом помощи со стороны государства оказались те, кто пытался с помощью кредитов улучшить свои жилищные условия, на что и ориентирован сам институт ипотеки
Согласно этому документу реструктуризации подлежат ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года для приобретения или строительства объектов недвижимости, являющихся для заемщиков единственным жильем.
Претендовать на помощь АИЖК могут заемщики, чья сумма ежемесячного дохода и ежемесячных доходов членов семьи, за вычетом платежей по ипотечному кредиту, опустилась ниже официально установленного для данного региона прожиточного минимума. Сюда же относятся те, чьи доходы упали в результате увольнения или урезания зарплаты более чем на 50%.
Просроченная задолженность на момент обращения заемщика в АИЖК не должна превышать 90 дней, а остаток основного долга обязан составлять не менее 300 тысяч рублей. Агентство совместно с банком будет предоставлять заемщику денежные средства на погашение платежей по имеющемуся ипотечному кредиту в рамках льготного периода сроком на один год. Решение об оказании помощи со стороны государства или отказе в реструктуризации должно быть принято в срок до 30 дней с момента подачи заемщиком всех необходимых документов кредитору.
Не подлежат реструктуризации кредиты, полученные на цели строительства жилья, которое еще не завершено, и кредиты на приобретение жилья без залога приобретаемого объекта недвижимости. Кроме того, общая площадь купленной по ипотеке городской квартиры не должна превышать 45 квадратных метров на человека. Если в ней проживают двое, то верхней планкой допустимого метража считаются 30 «квадратов» на человека, для трех человек и более – не более 25 метров на человека.
Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, практически ни в одном современном доме в Москве нет квартир, отвечающих этим параметрам. Данные критерии идеально подходят к так называемой «советской панели». Но, даже не имея на руках статистики, можно предположить, насколько минимален процент тех заемщиков, которые хотели улучшить свои жилищные условия за счет кредита под «панель».
Есть еще одно «но» – стоимость квадратного метра не должна превышать более чем на 50% среднюю рыночную стоимость «квадрата» в соответствии с оценками Минрегионразвития.
Эксперты рынка, с которыми удалось обсудить эти требования АИЖК, сходятся во мнении, что на помощь государства не могут рассчитывать более половины ипотечных заемщиков. И это – в лучшем случае.
В агентстве подчеркивают, что программа реструктуризации жилищных кредитов поддержит рынок ипотеки, который был практически свернут в 2008 году. Эксперты относятся к таким оценкам достаточно скептически. Напомним, что годовой рост ипотечных кредитов по итогам второго полугодия составил около 20–25% по сравнению с 67% в первом. В октябре – ноябре выдавали ипотеку не более 8–10 банков по сравнению со 120 в начале 2008-го. Одновременно выросли ставки по ипотеке, достигнув отметок в 20–23% годовых в рублях, сократились практически до нулевой отметки кредитные программы в валюте, выросли требования к первоначальному взносу, прекратилось кредитование любого нового строительства.
«Все эти нововведения по меньшей мере огорчительны для всех участников процесса ипотеки, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-СервисБрокер» Илья Немчинов. – Наконец выяснилось, что за бортом помощи со стороны государства оказались те, кто намеревался с помощью ипотечного кредитования улучшить свои жилищные условия. На это, собственно, и ориентирован сам институт ипотеки. Теперь все эти заемщики, если они оказались без работы, поставлены в полный тупик – кредитовавший их банк будет ориентироваться на требования АИЖК, а тот – на банк и призывать к снисходительности.
Согласно результатам последнего, декабрьского опроса Фонда общественного мнения, к росту цен в ближайшее время готовятся большинство россиян: 39% ждут, что цены вырастут существенно, 30% надеются на умеренное повышение, только 3% – на незначительное. С увольнениями, вынужденными отпусками, сокращениями или задержками зарплат и отменой бонусов на конец декабря столкнулся почти каждый второй.
В этих условиях сотням тысяч российских семей остается уповать только на то, что цены на квартиры не упадут до катастрофического уровня. Что и как будет с ценами на жилье, в условиях кризиса становится одной из центральных тем.
Говоря и прогнозируя стоимость «квадратов» в 2009 году, следует учитывать, что с учетом скрытой коррекции – торга, дисконта, скидок – цена московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20–30%. В 1998 году падение цен на недвижимость составило около 35% и до сих пор считалось наибольшим за всю российскую рыночную историю. Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, считают, что наиболее переоцененное жилье потеряет в цене дополнительные 15–20% еще до начала весны, то, которое продавалось по более или менее адекватным ценам, подешевеет на 7–10%. То есть наиболее значительное падение будет составлять порядка 50%, наименьшее – до 30%.
При этом аналитики рынка сходятся во мнении, что с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены стабилизируются.
Если заглядывать в еще более отдаленное будущее, то, по всей видимости, осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, так как к тому времени даст о себе знать так называемый «накопившийся спрос» и, скорее всего, наметится нормализация общей экономической ситуации. Одновременно даст о себе знать «заморозка» многих объектов и, соответственно, дефицит жилья. Тем не менее маловероятно, что новый рост цен произойдет раньше 2010 года.
Квартиры в Подмосковье и в регионах России имеют существенный плюс по отношению к Москве: они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства. А следовательно, и коррекция цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной, чем в Москве, и может ограничиться 15–30% от докризисных цен. Значительнее коррекция будет в городах с сильно «вздутыми» ценам, например, в Сочи, а также там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.
Таким образом, следует сделать вывод, что общая экономическая ситуация и падение цен на жилье приведут ипотечных заемщиков, заложивших свои квартиры или дома под кредиты, в незавидное положение «заложников кризиса». Для недопущения массовых банкротств потребуются новые меры как со стороны банковского сообщества, так и государства, считают аналитики рынка.