То, что застройщики не хотят присоединяться к любым подобным прогнозам, понятно и очевидно: каждый из них зависит от стоимости квадратного метра так же, как пекарь от муки и воды. Другой вопрос – насколько правы западные аналитики в своих оценках перспектив рынка и финансового положения девелоперов.
Значит, в обозримом будущем доходы девелоперов вырастут просто за счет увеличения масштабов и объемов строительства
Кризис денежной ликвидности в России начался еще в начале лета, когда строительные кредиты единовременно подорожали на 3–5%, а многие банки из первой десятки вообще закрыли позиции по кредитованию застройщиков.
Факт второй: на конец 2007 – начало 2008 года значительно выросли долги крупнейших застройщиков: так, у AFI Development (компания по управлению российскими активами израильского алмазного короля Льва Леваева) – почти в 4 раза, до 307 млн долларов, у Mirax (застройщик Москва-Сити) – 920 млн долларов, у «Системы-Галс» («дочка» АФК «Система») – 980 млн. Заметим, это крупнейшие игроки на рынке столичной недвижимости, для которых еще совсем недавно ведущие банки Москвы любезно открывали свои хранилища и считали за честь финансировать подобных монстров строительства.
Вполне логично, что вслед за накоплением долгов стремительно пошли вниз и ценные бумаги девелоперских компаний – акции «ПИК-Групп», «Системы-Галс» и AFI Development упали на 12–19%.
Еще совсем недавно ценные бумаги рекламировались в качестве панацеи от инфляции и по надежности приравнивались к вкладам в золото. Но сегодня, по мнению аналитиков, падение стоимости акций налицо и связано напрямую с кризисом ликвидности на мировых финансовых рынках для российских банков. Стоимость заимствований растет, и увеличиваются риски бумаг девелоперов на фоне явно перегретой столичной недвижимости, считает эксперт компании «АКМ» Вадим Привольный.
Можно прогнозировать, что падение акций продолжится как минимум полгода-год. Такой оценки ситуации придерживаются эксперты банка JPMorgan, понизившие расчетную стоимость бумаг российских девелоперов «из-за замедления роста «чистых» доходов, ограниченной ликвидности и высокого уровня инфляции в нашей стране».
Напуганные кризисом, девелоперы торговой недвижимости скинули цены на 30–40%, утверждает главный исполнительный директор крупнейшего российского ретейлера X5 Retail Group Лев Хасис.
Вице-президент крупного девелопера ГК «Ташир» Виталий Ефимкин говорит, что его компании коммерческую недвижимость предлагают в последнее время в 1,5–2 раза дешевле. «Многие девелоперы предпочитают продать один объект подешевле, чтобы профинансировать строительство остальных», – объясняет он.
Другие опрошенные газетой ВЗГЛЯД участники рынка говорят, что цены «еще не упали, но неизбежно упадут». «Мы пока не замечали тенденции резкого снижения стоимости земельных участков и объектов городской недвижимости. Очередь из желающих продать со скидкой к нам не стоит», – свидетельствует совладелец сети «Магнит» Сергей Галицкий, но при этом не исключает, что «такая очередь может выстроиться через месяц-два».
Большинство девелоперов заняли выжидательную позицию, рассуждает гендиректор «Торгового квартала» Дмитрий Зотов: «Продавать свои объекты дешево они пока не намерены. Хотя если раньше многие девелоперы вообще не хотели продавать свои объекты, а хотели сдавать в аренду, то сегодня они уже готовы обсуждать продажу».
Переоцененность рынка жилья уже привела к потере его инвестиционной привлекательности – доходность банковских депозитов сегодня выше вложений в жилье в 2,5–3 раза.
Да, мыльный пузырь жилья имеет место, он спекулятивен по сути и имеет мало общего, например, с качеством строительства, уровень которого даже сами строители в неформальных беседах оценивают на слабенькую троечку. Но, с другой стороны, другого жилья у нас нет – и вряд ли вскоре будет.
В денежном эквиваленте стоимость метров по-прежнему удручает – 6,5 тыс. долларов за «квадрат» считается сегодня средней по Москве без учета элитного сектора. Рекорды ставят даже пятиэтажные хрущевки – в них метр в зависимости от района стоит 6,3–6,8 тыс. долларов.
Согласно данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, только за два месяца (август – сентябрь) было заключено 18 643 сделки по купле-продаже квартир, что примерно равно количеству сделок в первом полугодии.
Высокая инфляция и ставка ипотечного кредитования, низкий уровень доходов и, как следствие, жилищная неплатежеспособность подавляющего большинства россиян – все это не может остановить ни рост цен, ни рост продаж. «Банкует спрос, пусть он не московского происхождения. Но, пока наблюдается хоть какая-то положительная динамика на рынке недвижимости, девелоперы в накладе не останутся», – говорит генеральный директор строительной компании «ОСГ-Групп» Андрей Леонтьев.
Кстати, недаром коряво звучащее на русском языке слово «девелопер» означает «развитие» – от английского develop. А развивать нам есть что, учитывая тот факт, что в очереди на жилье стоит около 4 млн человек, а общая потребность в недвижимости оценивается в астрономическую цифру – 1,5 млрд кв. м.
Нельзя сказать, что мы не строим, – строим, и даже много: в 2006 году было введено в строй 50 млн кв. м, в 2007-м – 60 млн, примерно столько же обещают в 2008 году. Замедление темпов объясняется дефицитом финансов, дороговизной материалов, отсутствием стройплощадок и инфраструктуры, волокитой с оформлением разрешений на строительство и связанной с этим коррупцией.
Чиновники прогнозируют через два года строить 80 млн «квадратов» и таким образом приблизиться к реализации федеральной программы «Доступное жилье». Но, согласно данным Росстата, этого крайне мало – для достижения нормального уровня обеспеченности жильем строить нужно в соотношении «один метр на одного жителя страны в год», то есть нам требуется как минимум 140–150 млн кв. м ежегодно.
Потенциал жилого рынка огромен, не говоря о коммерческой недвижимости: нехватка складов, офисов и тому подобного огромна, а предложение оценивается максимум в 70% от существующих потребностей.
Аргумент второй: за последние пять лет цена квадратного метра выросла в стране на 500%. Сейчас в рамках программы «Доступное жилье» начался процесс передачи земель, принадлежащих федеральным министерствам и ведомствам, местным органам власти для последующей жилой застройки.
«Значит, в обозримом будущем доходы девелоперов вырастут просто за счет увеличения масштабов и объемов строительства», – говорит Вадим Привольный.
Есть, правда, существенное но в планах развития девелоперского бизнеса и радужных перспектив роста стоимости их бумаг. Заключается оно в том, что абсолютное большинство компаний этого профиля по своей сути являются земельными банками или паевыми фондами, так как их основной капитал – это земля, недвижимость и проекты на бумаге.
Да, управление недвижимостью дает доход, земля растет в цене, но главное, с чего любой девелопер жаждет получить деньги, – это проекты. Что это такое? Это очень красиво нарисованные картинки жилых районов, кварталов, поселков, грамотно и тщательно просчитанные бизнес-планы. Изредка к ним прилагаются «договоренности» о выделении участков под застройку и разрешительная документация. По сути, проекты – это бумага, которая не гарантирует самого строительства, хотя стоят эти бумаги очень и очень дорого.
Пример: эскизный проект застройки пяти малоэтажных домов в районе подмосковного Сергиева Посада, бизнес-план и пакет разрешительной документации оценивается одним московским девелопером в 25 млн долларов. Считается, что это не так уж и дорого, но за полгода ни одна из попыток продать этот «актив на бумаге» успехом не увенчалась. Даже с большим дисконтом.
Учитывая риски и размытость сроков реализации проектов девелоперских компаний, а также их зависимость от западных инвестиций, говорить о доходности и надежности вложений в акции, к сожалению, не приходится. И последняя деталь и народная примета: как только на улицах городов появляется массированная реклама девелоперских проектов (как это можно наблюдать сегодня в Москве) с любыми «сезонными» скидками, знайте, что дела у компании хуже некуда и надо бежать в противоположную от рекламы сторону и продавать бумаги. В противном случае очень скоро придется занимать очередь для сдачи их в макулатуру.