Одна из главных причин – проблемы с финансированием девелоперских проектов.
Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране
В последние 2–3 года рынок недвижимости демонстрировал уверенный рост, вселяя надежду на скорое решение квартирного вопроса. «Росли объемы сданных в эксплуатацию жилищных метров, количество сделок по купле-продаже, быстрыми темпами шло освоение пригородов мегаполисов. Плюс к этому – высокие цены на энергоносители, благоприятная международная обстановка, инвестиционная привлекательность строительства для отечественных и иностранных компаний», – говорит представитель германской инвестиционной компании Игорь Артемьев.
Успехами известных игроков на рынке недвижимости в лице «Дон-Строя», «ПИК-Групп», Mirax Group восторгались, завидовали. Встать в стройные ряды девелоперов устремились многие из тех, кто до сего дня ни сном ни духом не ведал о таком бизнесе.
Только в последние полгода стало известно о строительных планах около 30 самых разношерстных компаний. Среди них – автогигант Toyota Motor Corporation, СП «Бизнес-кар», авторетейлер «Панавто», Балтийская медиа-группа, импортер фруктов JFC, производитель авиадвигателей «Климов», группа «Черкизово», зерновая компания «Настюша», производитель сухофруктов «Сказка», инжиниринговая фирма Trimo и другие. Не отставали и банки, спешно создававшие свои карманные девелоперские фирмы и фирмочки.
Раззадоренные высокой доходностью строительной индустрии (в отдельных проектах доходность вложений составляет 35–50%), бизнесмены решили освоить непрофильное дело, а заодно и диверсифицировать собственный бизнес. Но главное – это, конечно, высокие прибыли, ради которых, как говорил Карл Маркс, деловой человек готов на любое преступление.
Картина «Счастливый день» стала терять краски уже летом, когда до России дошла первая волна ипотечного и финансового кризиса в США и Европе. «Кризис банковской ликвидности и недоступность иностранных заимствований – только первые ласточки, – говорит генеральный директор аналитической компании «Бюро поддержки инвестиций» Григорий Уральцев. – На очереди продажа купленных впрок объектов, недоступность ипотечных кредитов и еще большее замедление темпов строительства».
С другой стороны, как считают аналитики рынка, именно дефицит всех категорий жилья является гарантом временного характера девелоперских проблем с инвестициями. «Срок реализации любого проекта составляет от двух до трех лет. Поэтому если нам и грозит кризис, то произойдет он не раньше конца 2009 – начала 2010 года. Но к тому времени мир избавится от последствий мирового ипотечного шока и доступ к финансовым активам будет облегчен. Значит, было бы правильным говорить лишь о волнах спада и подъема» – таково мнение экспертов ГК «Пересвет-Групп».
Не Москвой единой сыт девелопер – согласно экспертизе рынка недвижимости, сегодня российская столица находится на восьмом месте по темпам роста цен на жилье: ее обгоняют Омск, Пермь, Новосибирск, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Красноярск и Ростов-на-Дону.
В 2008 году Москва впервые уступила и лидерство по доле рынка: 10 лет назад на столицу приходилось 85% всех сделок на российском рынке недвижимости. Сейчас – чуть больше 5%.
Немаловажный аспект анализа девелоперских перспектив – это денежная емкость вторичного рынка жилья. По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), оборот купли-продажи этого сегмента оценивается в 4,6 трлн рублей. Все остальные операции – дарение, наследство, приватизация и обмен – приносят в 1,5 раза больше, то есть около 6 трлн рублей. Итог впечатляет – 10 трлн рублей, в 8 раз больше бюджета Москвы.
Все это, безусловно, привлекает все новых игроков на рынок недвижимости, которые готовы строить с любыми городскими обременениями, что угодно и где угодно. Были бы деньги. Сегодня это важнейшая проблема. Российские банки вслед за западными начали пересмотр лимитов на кредитование девелоперов, и это только начало. Таково мнение миллиардера Михаила Прохорова, который, по его же словам, «готов скупить компании застройщиков по дешевке».
Напомню, что примерно полгода назад Михаил Прохоров предлагал владельцу Mirax Group Сергею Полонскому пари на 100 тыс. долларов, утверждая, что к осени девелоперы будут продаваться «за три копейки» из-за угрозы банкротства.
Долги застройщиков действительно растут даже у крупных компаний: AFI Development имеет минус 300 млн долларов, «Система-Галс» – около 400 млн, Mirax Group – 840 млн. С другой стороны, наличие долгов еще не говорит о кризисе. Более того, долги – норма бизнеса, а как раз их отсутствие может свидетельствовать о проблемах в развитии.
Как рассказали газете ВЗГЛЯД в Сбербанке, ВТБ, МДМ-Банке и «Ренессанс Капитале», кредиты для девелоперов уже подорожали за сентябрь на 2–3% и продолжают расти.
Сами застройщики не отрицают факта дефицита, труднодоступности и дороговизны кредитов. Но сдаваться не спешат, планируя продавать проекты только в случае «системного финансового кризиса». Сейчас они идут двумя путями – ищут новых зарубежных инвесторов и продают пустые участки под застройку. На очереди третий вариант – продажа части проектов российским инвесторам и, соответственно, уменьшение собственной маржи.
Первым объявил о такой сделке концерн «Жилищный капитал», уступивший 15% своего акционерного капитала некоему «стратегическому инвестору». По оценкам аналитиков, эта компания, имеющая инвестиционный портфель на сумму в два с лишним миллиарда долларов, еще в августе оценивалась в 1 млрд долларов. «Сейчас она стоит не более 250 млн долларов, и продажа пакета компании может спасти десятки проектов в Подмосковье», – считает эксперт группы «Капитал-Про» Денис Симаченко.
«Деньги в дефиците, продать проект очень сложно даже с большим дисконтом», – говорит Михаил Прохоров, предрекая большинству мелких и средних компаний разорение и уход с рынка.
Статистика банков подтверждает: если в 2007 году строители получили кредитов на 24 млрд долларов, то по итогам этого года не наберется и половины этой суммы. Аналитики утверждают, что для крупных игроков рынка средняя ставка сегодня составляет порядка 12,5–14%. Для всех остальных – 17–19%.
Terra incognita любой девелоперской компании – отношения с иностранными инвестиционными фондами. По официальным данным, за первое полугодие они выдали российским строителям кредитов на 5 млрд долларов, по неофициальным – в 1,5 раза больше. Самые дорогие сделки на нашем рынке недвижимости совершил германский инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft AG. За 600 млн евро приобретены офисные площади комплекса «Павелецкий», за 400 млн – офисы в бизнес-центре «Сити-Дел».
ТТЦ «Времена года» купили канадская группа Ivanhoe Cambridge и австрийская Europolis. Сумма сделки – 350 млн евро.
На третьем месте – покупка группой фондов Whitehall Street Real Estate Funds (WSREF) элитного поселка Покровские Холмы за 200 млн евро.
«В отношении России все носит несколько парадоксальный характер, и мировой кризис может даже привести к росту инвестиций» – так считает аналитик компании «Маркт-Сервис» Максим Удальцов. «Дело в том, что разочарование в рынках недвижимости США и Европы может заставить инвесторов обратить внимание на страны BRIC – Бразилию, Россию, Индию и Китай. Помехой могут стать только политические риски и катаклизмы».
«Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране», – говорят эксперты Russian Research Group (RRG), подчеркивая, что это зависит и от того, «смогут ли Восток и Запад преодолеть непонимание позиций друг друга и договориться о мирном партнерстве в решении глобальных вопросов».
Девелоперы привыкли к дешевым и длинным кредитам, но им придется или перестраиваться и умерить свои аппетиты, или уйти. Нет дешевого финансирования – нет проектов – нет предложений. Соответственно, спрос будет превышать предложение, а ставки аренды вырастут. Таков закон рынка. Другое дело, мало кто из москвичей в состоянии приобретать товары в тех же «Временах года», когда в цену любой мелочи вложена «частичка» стоимости арендованных площадей. За счет этой «частички» заморский товар у нас дороже на 30–60%, что и создает Москве славу одной из самых дорогих столиц мира.
К сожалению, неспособность отказаться от сверхприбылей заставляет девелоперов брать любые кредиты под любой процент даже под угрозой разорения. В конечном итоге за их дорогие заимствования будут расплачиваться простые россияне, желающие делать покупки в красивых торговых центрах. Так что, когда товарный ценник напоминает вам телефонный номер, знайте – большая часть цифр идет в карман девелоперу.