Сейчас каждый объект выставляется на торги по максимальной стоимости, которая определяется независимым оценщиком. Если помещение трижды не продается, стартовая цена пересматривается в сторону понижения. Внедряемая московскими властями «голландская» схема устанавливает не конкретную стартовую цену объекта, а «вилку цен», в пределах которой он может быть продан на выгодных для собственника условиях.
Правительство Москвы может стать фактическим монополистом на рынке аренды офисно-торговых площадей в миллионы квадратных метров
«Торги проводятся на понижение верхней планки, при этом продавец четко понимает тот минимум, дешевле которого объект не может быть реализован», – пояснил во вторник в мэрии директор СГУПа Владимир Авеков. Причем чиновник не скрывал того факта, что сегодняшние условия не самые подходящие для продажи недвижимости, но «новые правила как нельзя кстати подходят под них», так как с «достоверной точностью стартовую стоимость недвижимости определить сейчас очень трудно».
Директор СГУПа сообщил, что пока годовое задание по реализации принадлежащих городу помещений и акций выполнено на 64%. С начала ноября спрос на нежилые помещения резко упал, как считают в Департаменте имущества, по причине завышенной стартовой стоимости объектов, которая производилась несколько месяцев назад. То есть чиновники сами расписались в том, что работают медленно и не успевают за временем или просто рассчитывали продать дороже то, что уже этих денег не стоило.
Вместе с тем правительство Москвы заявляет, что «не ставит перед собой задачу любой ценой выполнить план», продав городскую недвижимость по минимальным расценкам, справедливо полагая, что со временем спрос восстановится. Всего от продажи недвижимости и акций город в 2008 году рассчитывал получить порядка 11 млрд рублей доходов.
Столичное правительства не скрывает, что в условиях кризиса интерес инвесторов к покупке нежилых помещений в городе резко снизился. Последний аукцион был проведен в начале ноября, и на нем не был продан ни один объект.
Много раз заявляя о рекордном – в 1 трлн 389 млрд рублей – бюджете на будущий год, власти Москвы вынуждены сокращать расходные статьи и активнее искать источники пополнения казны. Не очень рассчитывая продать сейчас «излишки» городского имущества, мэрия сделала ставку на развитие арендного рынка, главным образом, офисных помещений и гостиниц. По информации газеты ВЗГЛЯД, до конца года она собирается сдать 2,5 млн квадратных метров жилья.
Все эксперты рынка недвижимости отмечают, что в связи с общим ухудшением экономической ситуации наблюдается резкое снижение спроса на коммерческую недвижимость и «наполеоновские планы» столичных властей по «арендному бизнесу» придется серьезно корректировать. Более того, в новых условиях арендаторы в массовом порядке отказываются от заключения или пролонгации договоров на будущий год, требуя пересмотра нынешней политики чрезмерно «раздутых» арендных ставок.
«На рынке аренды появился новый «кризисный» тренд, – заявил газете ВЗГЛЯД на проходящей в Москве конференции по перспективам коммерческой недвижимости эксперт консалтинговой компании «Маркет-Эксперт» Антон Привольнов. – Многие арендодатели настаивают на переходе оплаты по системе «процент с оборота», что позволило бы им варьировать арендные платежи пропорционально доходам. Это мало кому выгодно, так как в кризис спрос на потребительские товары падает, и доход от аренды, соответственно, также снизится».
В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости Москвы ситуация многократно осложнилась не только для арендаторов, но и для собственников. Большинство бизнесменов испытывают трудности с кредитованием, и доход от аренды коммерческих площадей уходит на поддержание работы объектов. В то же время у арендаторов прибыль заметно снижается, что заставляет их искать пути снижения текущих расходов, в том числе и за счет аренды. Поэтому для собственника единственный способ остановить отток арендаторов – это снижение ставок. В данной ситуации этот шаг является взаимовыгодным для обеих сторон.
Согласно оценкам экспертов, в последние два–три года темпы строительства офисных и торговых центров превосходили рост количества сетевых операторов. Потребительский спрос был на высоте, что способствовало активному выходу торговых операторов в регионы. Из-за кризиса уровень покупательской способности понижается, и, вполне вероятно, немало арендаторов просто обанкротятся.
Исследование компании GVA Sawyer рассматривает два возможных сценария дальнейшего развития офисной недвижимости: пессимистический и оптимистический. Оба зависят от состояния экономики страны и действий правительства. Эксперты считают, что при благоприятном развитии ситуации весной будущего года спрос на офисы упадет на 20–30%, в первую очередь просто за счет сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок снизится на 5–10%. Но к лету 2009 года спрос вернется на нынешний уровень, а к весне 2010 года рост спроса приведет к увеличению ставок на 10–15%. В худшем случае спрос снизится на 30–40% и сохранится на этом уровне в течение 1,5–2 лет. Тогда для активизации спроса арендные ставки должны будут снизиться на 40–50%.
Любопытно, что сами авторы прогноза оценивают вероятность развития обоих сценариев в 50%.
Компания «Миэль» уже сегодня оценивает ситуацию с арендой довольно пессимистически. По ее данным, уровень вакантных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2008 году, достигает сегодня 30%. В прошлом году подавляющее большинство качественных объектов находили своих арендаторов еще на стадии строительства и даже проектирования.
Одновременно объем предложения площадей офисного назначения, сдаваемых в аренду и предлагаемых на продажу, увеличился по сравнению со 2-м кварталом 2008 года на 37%, их площадь – на 59%. По сравнению с аналогичным периодом 2007 года количество такого рода объектов увеличилось на 75%, их площадь – в 2,3 раза.
«Вполне вероятно, что сейчас тот, кто обладает достаточным количеством свободных ресурсов, может занять доминирующее положение на рынке аренды, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-Маркет» Константин Колосов. – Под силу это сейчас только государству. К примеру, правительство Москвы, которое долгое время вынашивало подобные планы, может стать фактическим монополистом. Причем не будучи в этом обвиненным, так как для подобных мероприятий найдется много «ходов» и «схем» и просто «своих» компаний».
Если следовать этой логике, то в схему вписывается и намерение московских властей создать единую управляющую компанию, которой будут переданы все гостиничные активы, принадлежащие городу.
Первая попытка монополизации рынка через создание подобной структуры была предпринята в середине 90-х годов, когда ряд лучших гостиниц Москвы перешли в управление известного бизнесмена Умара Джабраилова. Вторая попытка была сделана два года назад, когда партнером мэрии должен был стать Сулейман Керимов и его компания «Нафта». Но стороны не договорились об уставном капитале совместного предприятия, и дело было отложено «до лучших времен».
По иронии, «лучшие времена» наступили сейчас. По информации газеты ВЗГЛЯД в Департаменте имущества Москвы, возможны два варианта: создание новой структуры совместно с компанией «Интурист», принадлежащей сподвижнику столичного мэра Владимиру Евтушенкову, или – СП с каким-либо известным международным гостиничным оператором.
Вкладом в общую «копилку» со стороны города будут сами гостиницы, сообщил источник газете ВЗГЛЯД, которых будет не менее 5–6, общей стоимостью под полмиллиарда евро. По всей видимости, власти столицы ожидают равного взноса, но денежного, в кассу города.
По мнению некоторых аналитиков рынка, с которыми удалось поговорить на эту тему газете ВЗГЛЯД, АФК «Система» Владимира Евтушенкова находится сейчас в трудном положении и вряд ли сможет адекватно отреагировать на предложения московского мэра. Иностранный оператор может проявить заинтересованность, но не в случае предоставления финансов «под управление», так как к подобной практике на Западе прибегают крайне редко и тем более не во времена кризиса финансов.
Некоторые эксперты связывают активность мэрии в поиске соинвестора и совместного управляющего гостиничным хозяйством города и по еще одной причине – отсутствия у правительства Москвы достаточных средств для строительства новых отелей в столице. Новые проекты, которыми так гордился мэр столицы и которые в дальнейшем должны были быть переданы под управление международным операторам, вряд ли стартуют в 2009 году. Такое заявление сделала на дискуссионном форуме представитель компании Ernst&Young Анжелика Норманн.
«Начиная с сентября 2008 года объем новых гостиничных проектов замер на «нулевой» отметке, – подчеркнула она. – Абсолютно все «бумажные» проекты отложены на полку до лучших времен».
Напомним, что в планах столичных властей на 2008–2011 годы было строительство 81 гостиницы. Сегодня денег у города на них нет, как нет и инвесторов. Логично предположить, что борьба за арендный рынок Москвы, равно как и все новые условия по привлечению покупателей к городской собственности, нацелены не только на недопущение бюджетных «дыр», но и на закрепление позиций монополиста на очень выгодном «бизнес-поле».