Как сообщил газете ВЗГЛЯД источник в министерстве, государственная поддержка будет идти по всем направлениям, но необходимо время для внесения изменений в целый ряд законов о госпрограммах. По всей видимости, несмотря на аврал, законодательная работа закончится в начале декабря.
Разорвать порочный круг финансовой неликвидности застройщиков и жилищного дефицита можно только системным государственным подходом
Напомним, что в рамках поддержки правительство планирует выделить примерно 32 миллиарда рублей на покупку готового жилья для уволенных или увольняемых военнослужащих. На эти средства будет приобретено 17 тысяч квартир по ценам, установленным Минрегионом для четвертого квартала текущего года.
Источник в Минрегиона подчеркивает, что запланировано выделение 50 миллиардов рублей за счет средств Фонда ЖКХ для покупки жилья «высокой степени готовности» - не менее 70% - для переселения граждан из аварийных квартир. Это около 26 тысяч квартир. Однако средствами смогут воспользоваться далеко не все - средства будут выделяться субъектам федерации в соответствии с обычными условиями Фонда, то есть у региона должна существовать своя адресная программа переселения из аварийного фонда и он должен быть готов к долевому финансированию приобретения жилья для граждан.
Стоит отметить, что эти многомиллиардные суммы были заложены в бюджет, но не на 2008 год, а на последующие, вплоть до 2011 года. Каким образом в эти самые «последующие годы» будут компенсироваться сегодняшние траты, пока не ясно.
Готовящиеся изменения в закон нацелены на то, чтобы эти деньги стимулировали приход потребителей на первичный рынок жилья - покупка квартир в новостройках по госпрограммам позволит многим строительным компаниям получить требующуюся им ликвидность для окончания других своих проектов.
Как уже писала газета ВЗГЛЯД, правительство планирует выделение средств на покупку жилья для поддержки строительного сектора уже в ноябре. Поддержание спроса предполагается осуществлять через механизм приобретения готового жилья экономкласса, а также путем выкупа Агентством по ипотечному жилищному кредитованию закладных у банков на 60 миллиардов рублей.
Однако, как отмечают эксперты рынка, эти меры носят «срочный» характер и решают главной проблемы – необходимого роста самой строительной отрасли. Государственный выкуп жилья у ряда компаний поможет, в первую очередь, решить социальные задачи, т.е. существенно сократить время очередей. Что касается помощи строителям, то она неизбежно приведет к переносу «центра тяжести» нового жилья в более дорогой сегмент. Это, в свою очередь, спровоцирует рост цен и круг опять замкнется на повышении цен на жилье.
«Разорвать порочный круг финансовой неликвидности застройщиков и жилищного дефицита можно только системным государственным подходом, - заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ФинТренд» Алексей Антошкин. – Простой выкуп недостроя воспрепятствует снижению цен, на который многие очень рассчитывали».
По мнению экспертов, в будущем году доля городского заказа может составить до 70% от всего возводимого в Москве жилья. В этом случае потребителям не останется выбора, что покупать, так как дешевых квартир просто не будет в наличии, их выкупит город. Останется бизнес-класс и элитное жилье. Причем, даже при коррекции цен «минус» 15-20%, как прогнозируют эксперты, оно будет по-прежнему некачественным и дорогим.
Президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин считает, что раз сейчас многие новые проекты замороживаются, то «уже года через полтора компаниям будет просто нечего строить, а ввод жилья окажется на уровне 200—300 тысяч квадратных метров в год».
Рынок живет спросом и предложением, а так как из нынешних темпов строительства следует только дефицит в будущем, через год-два, то цены на жилье просто снова взлетят, перекрывая даже ту коррекцию, которой они могут подвергнуться сегодня. «Сейчас у простого потребителя есть возможность либо купить квартиру, либо отложить это дело на долгие годы, - говорит представитель СУ-155 Федор Сарокваша. - В ситуации, когда все прочие институты инвестирования показывают отрицательную доходность, квартиры, тем более в московском регионе, - это единственное, что всегда будет только дорожать».
Есть еще один способ остановить снижение цен – резко сократить объемы строительства, что мы уже сейчас и наблюдаем. За 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн. квадратных метров жилья против более чем 3,5 млн. метров за аналогичный период прошлого года. И это при планах введения в строй 5,3 млн. «квадратов».
По оценкам экспертного агентства «Трейд», сегодня в столице заморожено около 20–30% строительства. В целом эта цифра характерна и по стране в целом.
До нынешней «кризисной осени» было три мощных фактора, которые толкали стоимость столичной недвижимости – это сокращение объемов жилья, поступающего на рынок, придерживание квартир застройщиками и скупка новостроек инвестиционными покупателями. Этот период завершился, утверждают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», подчеркивая в аналитике рынка недвижимости, что формула – предложение падает, а цена все равно растет – стала, по всей видимости, окончательно не актуальной.
«Парадоксальный этап развития рынка мы преодолели с помощью проблем мировой экономики и тут же получили другие вопросы, - сказал газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «ФинЭксертиза-Сервис» Артем Трегубов. - Нагнетать дефицит любыми средствами для раздувания «пузыря» цен больше не получится, а насколько сегодняшнее падение цен «отыграется» в будущем – это будет зависеть от государства и темпов строительства».
Что касается других мер, запланированных правительством, то наиболее важным и актуальным был и остается вопрос ипотечного кредитования, который также может и должен подтолкнуть строительный сектор. По мнению главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняка, «рынок ипотечного кредитования в России, который в последние два месяца резко сжался в связи с мировым финансовым кризисом, может стабилизироваться к середине следующего года, когда заработают механизмы рефиансирования ипотеки.
Фактически, как признают опрошенные газетой ВЗГЛЯД эксперты рынка, триединая задача, поставленная правительством вполне может переломить негатив последствий мирового финансового кризиса при условии, что этому не помешает неспешность чиновников.