На сегодняшний день столичные власти выкупили у девелоперов порядка 500-от тысяч квадратных метров жилья, заплатив, если следовать официальной статистике, около 40 млрд.рублей. Среди тех, кто первым удостоился чести отдать в тяжелые времена оптом все «квадраты» - компания ПИК-Групп, давно и тесно работающая с властями Москвы, в том числе, и на заказ города.
Процентная ставка увеличилась до 24-28%, и цены на жилье «на выходе» становятся неподъемными
По информации газеты Взгляд в московской мэрии, в результате торгов стоимость «квадратов» была снижена с исходных 93-95-х тысяч до примерно 80-ти тысяч рублей. Эксперты считают, что город поспешил и заплатил слишком высокую цену – на рынке девелоперы сейчас предлагают на оптовых покупках от 10 квартир скидку в 20-30%. То есть, подождав две-три недели с момента срочного выкупа жилья у ПИК-Групп, столичные власти могли сэкономить гигантские суммы.
Другое дело, что сейчас без помощи государства не справится ни один девелопер, и ждать он, как правило, никак не может. «Сейчас ставки по кредитам для строительных компаний очень высоки. В последнее время на долговом рынке происходит по 2-3 технических дефолта в неделю. В основном, это компании «третьего эшелона», для которых 80% годовых – это не уже редкость», – говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
«То, что сейчас происходит на рынке недвижимости – это паника», – говорит директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. - На выравнивание рынка от сверх эмоциональных настроений потребуется длительное время».
С очередным мрачным прогнозом перспектив рынка недвижимости выступил президент Альфа-Банка Петр Авен. В интервью журналу «Итоги» он заявил, что происходящее с ценами на жилье в Москве «не лезет ни в какие ворота» и привел следующие расчеты: для накопления на квартиру в центре Москвы российскому представителю среднего класса потребуется 155 лет. А в Германии на квартиру можно накопить за шесть лет.
Отчасти расчет правильный. Но, во-первых, господин Авен считает стоимость метров в самой дорогой категории – элитное жилье в центре города – и сравнивает с возможностями европейца, который имеет совсем другие доходы и может воспользоваться той же ипотекой, которую фактически свернул Альфа-Банк. Во-вторых, повторяющиеся скептические прогнозы банкира говорят, скорее всего, о готовящейся экспансии банка на рынок недвижимости, для чего требуется определенный негативный фон.
Важнее другое – сохраняющийся дефицит жилья и чрезвычайно низкие темпы строительства. Можно сколько угодно обвинять девелоперов в сверхприбылях, но факт останется фактом – других в стране все равно нет, а без поддержки строительного сектора одиозный «квартирный вопрос» так и будет «портить» россиян.
«Для того, чтобы рынок недвижимости вернулся к прежним объемам строительства, необходимы комплексные меры, начиная от урегулирования цен на строительные материалы и - до выработки прозрачных механизмов выделения участков под застройку», - заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ФинМаркет-Сервис» Антон Тягачев. – А спасать и защищать, в первую очередь, надо дольщиков, вложивших свои «кровные» в стройки, которые сейчас могут быть заморожены».
Согласно данным президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, который он привел в понедельник на Национальном строительном конгрессе, 75% жилья в стране сейчас строится за счет частных денег так называемых «дольщиков», которых насчитывается порядка 2 млн.человек.
Николай Кошман считает, что резкое увеличение процентных ставок по кредитам и сокращение срока их возвратов серьезно ударило по строительной отрасли. В первую очередь, пострадали малые и средние компании. «Процентная ставка увеличилась до 24-28%, и цены на жилье «на выходе» становятся неподъемными», - говорит он.
Он подчеркнул, что это может привести к тому, что следующий год станет важнейшим для обеспечения ввода намеченного объема жилья. В этой связи крайне важно, какие проценты определят для застройщиков банки – нынешние проценты ставят строительную отрасль на грань выживания.
Напомним, что в текущем году от «рук» недобросовестных застройщиков пострадало, согласно официальным данным, от 90 до 170-ти тысяч семей. Полтора месяца назад группа депутатов от «Единой России» внесла в Госдуму законопроект в целях защиты прав участников долевого строительства. Документ нацелен на создание взаимовыгодных условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, а также меры по решению проблем пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков.
То, что мировой кризис серьезно нарушил планы застройщиков говорит и факт «заморозки» крупнейшим столичным девелопером – Группой RGI – всех проектов на миллионы квадратных метров, за исключением торгового центра на Цветном бульваре. В сообщении компании подчеркивается, что виной тому «мировой, в частности российский, финансовый рынок, а также банковская система, находящиеся в кризисе». Привлекать средства для развития новых проектов, а также продавать или сдавать их в аренду на приемлемых условиях стало крайне тяжело, так объясняет свое решение девелопер.
«Получить кредит сейчас действительно очень сложно, причем банки поднимают ставки на уже выданные кредиты, поэтому нет ничего удивительного, что RGI заморозила свои проекты», - отмечает директор Galaxy Group Артем Цогоев. – Причем, одинаково трудно и сдать, и продать недвижимость по приемлемым ценам».
Российские девелоперы фактически стали первыми жертвами мирового финансового кризиса. Большие долги, отсутствие заемного финансирования и снижение спроса на рынке недвижимости уже вынудили федеральные и местные власти начать им помогать.
По мнению владельца Миракс-Групп Сергея Полонского, текущая рыночная ситуация скажется на объемах строительства, так как в первую очередь будут строиться те объекты, которые способны в краткосрочной перспективе сами себя окупить. Таким образом, общие объемы строительства снизятся.
Но, как это не покажется странным, в наступившем у застройщиков кризисе есть немало положительного. «Сегодня уже можно говорить, что рынок недвижимости стал действительно «рынком», а не некоей мифической субстанцией с диктатом спекулянтов, - заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшов. – Сегодня на рынке впервые за много лет складывается нормальная рыночная ситуация, когда предложение выше, чем спрос, когда рынок становится для покупателя, а не для продавца».
Перспективы строительной отрасли сейчас будут зависеть не только от того, сколько жилья государство выкупит у девелоперов, говорят участники Национального строительного конгресса. Главная задача проста, как апельсин, и состоит в необходимости больше строить. Кроме того, по мнению многих строителей, с точки зрения господдержки, следует срочно повышать и стимулировать потребительский спрос. Банки должны выдавать ипотечные кредиты, которые будут доступны гражданам с сегодняшним уровнем доходов, причем, помимо снижения ставок, необходимо увеличивать сроки кредитования и снижать налог на покупку недвижимости.
Что касается оценки прогнозов и перспектив профессионалов рынка, то никто не отваживается сейчас говорить о какой-либо конкретике. Ясно одно - переход недвижимости от застройщиков к государству поднимет цены на жилье, что будет выгодно для строительных компаний в будущем, через год-полтора. Рост цен станет возможным, поскольку большая часть возводимого жилья станет социальной, в то время как для свободной продажи на рынке останется меньшая доля. Но, повышение цен - это дело будущего. Пока что участники рынка вынуждены руководствоваться прогнозами на снижение стоимости недвижимости. По мнению экспертов, жилая недвижимость по всей стране в течении года потеряет в цене 20-30%.