Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы порекомендовал рассмотреть в первом чтении изменения в закон об участии в долевом строительстве, а также в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество.
Закон предполагал очень жесткие условия взаимодействия застройщика и дольщика
Действующий вариант закона «Об участии в долевом строительстве» был подписан президентом в конце 2004 года, а с 1 апреля 2005 он вступил в силу. По мнению первого заместителя генерального директора компании-застройщика «М.О.Р.Е–Плаза» Михаила Михайлова, закон предполагал очень жесткие условия взаимодействия застройщика и дольщика. Более того, существовала «прямая возможность подвергнуться шантажу со стороны клиента», утверждает предприниматель.
Но испытать на себе действие закона удалось немногим. Избегая неудобных для себя условий, застройщики сосредоточились на площадках, введенных в эксплуатацию до того, как начал действовать закон, в связи с чем количество застраиваемых объектов резко сократилось. Число площадок уменьшилось на 30%, «а новых почти не появилось», говорит Михайлов. «Чтобы начать строительство, необходимо собрать внушительный пакет документов, кроме того, появились сложности с привлечением финансирования», – поясняет бизнесмен.
Трудности с поиском средств были вызваны тем, что закон предусматривает одинаковую ответственность перед дольщиком для застройщика и для банка, который кредитует строительство, а это значительно повышает риски банка.
«Чтобы компенсировать риски, кредитным организациям пришлось бы увеличивать ставки по займам, выдвигать повышенные требования к проекту строительства и к самому застройщику», – говорит Михаил Михайлов.
По данным эксперта рынка недвижимости Андрея Бекетова, за 2005 год было сдано в эксплуатацию 4,5 млн. кв. м – столько, сколько планировалось на этот период. Сокращение рыночных объемов, предложения на свободном рынке, было вызвано тем, что застройщикам стало удобнее работать по социальным заказам, спорит эксперт с представителем компании «М.О.Р.Е–Плаза». «Например, 1,9 млн. кв. м планируют выкупить столичные власти под различные социальные программы, – поясняет Бекетов. – Похожие планы есть и у Министерства обороны».
Основной критике со стороны депутатов из Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам была подвергнута та часть закона, которой предусматривается субсидиарная ответственность застройщика и банка перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта недвижимости.
Поправки рекомендуют исключить данные нормы из закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов при одновременном сохранении равных прав банков – кредиторов и участников долевого строительства по удовлетворению своих требований за счет обращения взыскания на предмет залога.
Наряду с этим законопроект расширяет перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан для строительства жилья, – помимо договора участия в долевом строительстве денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в соответствии с законодательством.
Кроме того, предусматривается возможность расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке, если дольщик нарушил свои обязательства по уплате цены договора. Также определены случаи расторжения договора участником долевого строительства не только в одностороннем порядке, но и по решению суда.
Поправки определяют действия застройщика, если дольщик отказывается от принятия объекта строительства. В этом случае застройщик возвращает участнику долевого строительства средства, уплаченные по договору.
Даже с учетом предложенных изменений банкиры не считают этот закон действенным. «Он все равно нуждается в серьезной доработке, – говорит заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко. – Если убрать статью о солидарной ответственности банков, закон станет еще более неэффективным. Конечно, отмена этого пункта значительно облегчит жизнь банкам, но при этом покупатель недвижимости останется незащищенным».
По мнению Андрея Бекетова, закон «может, и не защищает участника долевого строительства, но строго регламентирует права и возможности участников соглашения, кроме того, предусматривает материальную ответственность каждой стороны за несоблюдение оговоренных условий».