Как известно, индекс стоимости элитного жилья вычислить практически невозможно, поэтому при оценке того или иного проекта эксперты обычно используют индивидуальный подход.
Что нам стоит метр квадратный?
Когда мы оцениваем объект, мы обычно говорим о цене за квадратный метр и об общем метраже. Однако важны также и затраты на строительство
«Элитарность проекта определяется уникальными месторасположением, идеей, архитектурным решением и рядом других аспектов», – считает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. По его словам, конечная стоимость продукта складывается из нескольких составляющих. «Когда мы оцениваем объект, мы обычно говорим о цене за квадратный метр и об общем метраже. Однако важны также и затраты на строительство, а это не менее 2-3 тыс. долл. на квадратный метр. Затраты на приобретение уникального участка под застройку, на создание не имеющего аналогов на рынке архитектурного решения, на сложную инженерию – все это отражается на себестоимости строительства», – добавляет эксперт.
В вопросе затратности такого рода проектов для девелоперов с ним соглашается и пиар-директор агентства недвижимости DOKI Александр Гурьянов. «На рынке элитных новостроек существует такое понятие как «цена входа» – это стоимость участка под строительство и само строительство, которое сильно отличается стоимостью материалов, использующихся при строительстве элитной недвижимости», – рассказывает Гурьянов. По его словам, существенных затрат требует прокладка инженерных коммуникаций: установка централизованного кондиционирования и системы очистки воды, монтаж и оборудование системы «умный дом», а также стоимость работы архитекторов и дизайнеров. Не менее затратно и оформление целого ряда документов, необходимых для начала строительства.
Дороже всего, по мнению экспертов, девелоперу обходятся земля и инфраструктура – до 60% всего проекта, 30% уходит на само строительство и около 10% стоимости – на согласование бумаг с городом. Таким образом, при себестоимости собственно строительства в 3 тыс. долл. расходы девелопера в комплексе могут составлять около 10 тыс. долл. за кв. м. К этому также необходимо приплюсовать прибыль застройщика, и получится окончательная рыночная стоимость элитного жилья на рынке.
Очевидно, что для того чтобы профинансировать такое строительство, компании необходимо привлечь дополнительные средства. Солидарную ответственность для банков отменили только в июле этого года, а до этого целый год компании должны были либо привлекать средства физических лиц, либо полагаться на собственные силы, либо заключать соглашения с близкими им кредитными организациями, готовыми разделить их риски по проекту. Последние два пути могут себе позволить только избранные, поэтому привлечение частного капитала на ранней стадии по-прежнему оставалось действенным инструментом. «Хотя ходят слухи, что застройщики не продают элитные объекты на ранней стадии строительства, это не так. Большинство девелоперов нуждаются в инвестициях физических лиц. Лишь немногие могут позволить себе иную политику», – поделился с «Собственником» своими рассуждениями Александр Гурьянов.
При этом компании не могли продавать квартиры по традиционному договору долевого участия, а использовали другие, отработанные в разных сегментах недвижимости схемы. «Одна из таких схем – вексельная – подразумевает заключение договора, в котором оговорены характеристики квартиры, ее стоимость, условия оформления, но ничего не говорится о финансовых обязательствах сторон. Покупатель вносит денежные средства и получает вексель, стоимость которого равна цене квартиры», – рассказал Вячеслав Тимербулатов.
Элитные кварталы
В последнее время застройщики увлечены строительством крупномасштабных, огромных по размеру жилых комплексов, позиционируемых как элитные |
В последнее время застройщики увлечены строительством крупномасштабных, огромных по размеру жилых комплексов, позиционируемых как элитные, но полностью потерявших основное свойство элитного жилья – камерность.
Так, например, банк «Российский кредит» инвестирует деньги в строительство элитного квартала на месте бывшего завода «Каучук» в районе станции метро «Фрунзенская». На территории в 10 гектаров планируется построить 250 тыс. кв. м надземных сооружений, 150 тыс. из которых будет направлено на квартиры. Остальные площади выделят на паркинги, торговые площади, кафе, мини-маркеты, бассейны, фитнес-центры, детские сады и даже школы. Общий объем инвестиций составит около 1 млрд. долл. Факт того, что проект будет реализован на территории бывшей промзоны, никак не указывает на его недостатки.
Стоит напомнить, что самый элитный столичный проект «Золотой остров» также строится в бывшей промзоне. Он будет построен на месте фабрики «Красный октябрь». С точки зрения местоположения этот объект также можно отнести к элитному жилью, однако общий объем инвестиций указывает на то, что новый проект скорее не соответствует главным критериям и относится к сегменту хорошего бизнес-класса.
Аналогичные по масштабу проекты на месте бывших промзон реализуют группа компаний «ПИК» и компания «Интеко». Так, сама компания «ПИК» считает, что основным достоинством их нового проекта «Английский квартал» станет его масштаб.
Среди традиционных предложений в сегменте новой элитной недвижимости стоит отметить проекты в рамках «зеленой мили» – «Дом у Пречистенских ворот», «Новую звезду» и «Парк Палас».