Небывалый рост цен на московские квартиры, который пришелся на первое полугодие 2006 года, возможно, останется в истории этого рынка абсолютным рекордом. За первую половину 2006 года московский рынок недвижимости превысил все даже самые оптимистичные прогнозы, сделанные в начале года.
Жилье за МКАДом
Лидером роста являются однокомнатные квартиры – за полгода они подорожали почти на 60% за квадратный метр
Сильнее всего за это время в столице дорожали квартиры в так называемой плохой панели (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) – стоимость квадратного метра по сравнению с декабрем прошлого года в этих домах увеличилась на 58,2% – до 3155 долларов. Не отстает и обычная панель (9–14 этажей, типовые площади) – рост 57,1%, средняя цена «квадрата» – 3198 долларов. За полгода более чем на 50% подорожали практически все квартиры. Исключение составило лишь жилье в сталинских домах – там «квадрат» вырос на 45,7% – до 3750 долларов.
Лидером роста являются однокомнатные квартиры – за полгода они подорожали почти на 60% за квадратный метр. «Двушки», «трешки» и многокомнатное жилье прибавили в цене 50%.
Такой рост цен заставил людей все больше обращать внимание на квартиры в ближайшем Подмосковье. Однако ажиотаж вокруг жилья за МКАДом привел к тому, что именно эти квартиры и стали лидерами роста, если судить по округам Москвы. В итоге жилье в Южном Бутове или Люберцах сравнялось по цене с квартирами во многих районах Москвы.
За 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в квартирах за МКАДом подорожала на 66,8% – до 2866 долларов. А Северное Бутово стало лидером роста – цена «квадрата» выросла на 85,5% и достигла 3190 долларов. В итоге жилье в этом районе по стоимости обгоняет такие районы Москвы, как Орехово, Медведково, Печатники, Измайлово, Кузьминки, Вешняки, Алтуфьево и многие другие.
Рост в цене свыше 50% показали квартиры практически во всех административных округах Москвы: Юго-Западный АО – рост 52,5% (средняя цена – 3853 доллара), Северный АО – 52% (3397 долларов), Северо-Западный АО – 53,8% (3313 долларов), Северо-Восточный АО – 53,3% (3219 долларов), Восточный АО – 53,8% (3196 долларов), Южный АО – 56,6% (3076 долларов) и Юго-Восточный АО – 57,5% (2989 долларов).
Исключение составили квартиры в Центральном и Западном административных округах. В ЦАО цена квадратного метра выросла на 41,6% – до 4434 долларов, а в ЗАО на 43,4% – до 3662 долларов. В центре медленнее всего жилье дорожает в районе метро «Кузнецкий мост», «Китай-город» и «Охотный Ряд» – за 6 месяцев цена «квадрата» здесь выросла «всего» на 34% – до 4656 долларов. Самые дорогие квартиры в столице по-прежнему на Тверской – 5580 долларов за метр (рост 47,7%).
Рынок замер
Специалисты считают, что основная проблема такого «ненормального» (именно так характеризуют специалисты ситуацию на московском рынке недвижимости) роста цен – продолжающееся нагнетание дефицита квартир. «Новые объекты-новостройки на рынок по-прежнему практически не поступают», – констатируют эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Поэтому не исключено, что в 2006 году впервые за несколько лет объемы вводимого в Москве жилья пойдут на спад.
Вторая проблема связана с ростом количества инвестиционных покупок квартир. Несколько лет назад во время аналогичного ажиотажа на московском рынке жилья (2003–2004 годы) аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал рынка недвижимости?» указал на то, что немало квартир (до 30%) приобретается с целью вложения свободных денег, на перспективу или для последующей перепродажи. В нынешних условиях этот механизм реализуется уже не разрозненными покупателями-частниками, а профессиональным сообществом застройщиков и риелторов.
С экономической точки зрения их позиция понятна – зачем продавать жилье сейчас, если рост цен достигает 10% в месяц, а по отдельным объектам даже выше. В результате сейчас не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным «заградительным» ценам. Проще говоря, в нынешних условиях застройщики и риелторы фактически сами стали инвестиционными покупателями, еще больше усиливая дефицит.