Как следует из сводного бюллетеня Росстата за 2018 год, общий объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в прошлом году увеличился на 5,3% к уровню 2017 года, составив почти 8,4 трлн рублей. В сравнении с весьма скромными результатами по большинству других ключевых индикаторов (индексы промышленного и сельскохозяйственного производства, оборот розничной торговли, реальные доходы населения) стройка показала настоящие чудеса.
Еще в предыдущем бюллетене Росстата о социально-экономическом развитии страны за 11 месяцев прирост строительства за этот период оценивался в скромные 0,5%. При этом ввод жилья за год сократился на 4,9% (до 75,3 млн кв. м). Снижение объемов идет уже четвертый год после выхода на рекордный для постсоветского периода объем сдачи в 84,2 млн «квадратов» в 2014 году.
Некоторые пояснения итоговых цифр Росстата сразу же дало Минэкономразвития (которому статистическое ведомство напрямую подчиняется с 2017 года). В своем бюллетене «Картина деловой активности» министерство сообщило, что в январе Росстат провел пересмотр динамики строительства за 2017–2018 годы, что и позволило скорректировать показатели в сторону повышения. Что в свою очередь существенно повлияло на оценку темпов ВВП – ключевого показателя, по которому делается вывод о состоянии экономики страны. С учетом новых данных по строительству оценки годовых темпов роста ВВП в январе–ноябре были пересмотрены в сторону увеличения, и в декабре темп роста ВВП составил уже 1,9%. Более того, строительная отрасль внесла ключевой вклад в улучшение динамики ВВП в 2018 году.
Росстатовский досчет, уточнили в Минэкономразвития, носил «плановый характер и был обусловлен уточнением респондентами в конце года ранее представленной информации». За этой формулировкой стоят реалии российского строительства: пик сдачи объектов приходится на самый конец года, и затем статистика долгое время уточняется. Окончательные данные за отчетный год публикуются обычно весной, а некоторые цифры могут корректироваться задним числом и за более длительный период.
Между тем по ряду косвенных показателей можно усомниться, что стройка в прошлом году выросла настолько сильно, отмечает руководитель консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. Это в первую очередь статистика перевозки и производства строительных материалов. В частности, объемы производства цемента в прошлом году снизились на 1,9%, кирпича керамического – на 4,8%, кирпича из цемента или бетона – на 6,1%, стеновых блоков – на 6,9%, бетона – на 1,6% и т. д. «Эти косвенные показатели говорят о том, что строительная отрасль в 2018 году упала примерно на 5–8%, и понять, откуда взялся рост при пересчете, пока никто не может», – резюмирует Илья Володько.
Парадокс отложенного спроса
В том, что объемы сдачи жилья вновь упали, руководство Минстроя не видит чего-либо удивительного. В 2018 году вводилось в основном жилье на тех площадках, где стройка начиналась в 2014–2015 годах, в период взлета ставок по кредитам. Логично предположить, что в 2016-м – первой половине 2018 года, когда процентные ставки снижались, застройщики начинали новые проекты более активно в расчете на будущий спрос. Именно к такому выводу приходит Минэкономразвития, отмечая, что уточненные данные Росстата «указывают на значительный подъем в строительной отрасли в 2018 году».
Действительно, в прошлом году в преддверии отмены долевого строительства многие застройщики расширяли свой земельный банк под новые проекты, отмечает Илья Володько. Но рост строительства в конечном итоге следует за спросом: «Поэтому, даже если в период относительно низких ставок по ипотеке и были заложены какие-то новые большие проекты, при отсутствии спроса они будут элементарно не достроены или заморожены. Ни один застройщик не способен долго строить без продаж».
Начиная с минувшей осени возобновился рост ключевой ставки ЦБ, а вслед за ней пошли вверх и ставки по ипотеке. «Объемы выдачи ипотеки будут падать, а значительного количества покупателей с «живыми» деньгами просто нет. В 2018 году потребительский спрос еще стимулировался кредитованием, а при повышенных ставках кредита рассчитывать на замещение отсутствующих сумм кредитами не приходится. Скорее всего, и здесь будет негативная тенденция», – прогнозирует эксперт.
Пессимистичные ожидания и у банкиров. Несколько дней назад исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников сообщил, что прогнозирует снижение спроса на ипотеку на 20% уже весной этого года. Такая же динамика, только направленная в противоположную сторону, наблюдалась два-три года назад: вслед за каждым решением ЦБ о дальнейшем снижении ключевой ставки банки сокращали ставку по ипотеке, и это сразу же приводило к значительному увеличению выдачи кредитов. В результате прошлый год стал рекордным – по последним данным единого института развития в жилищной сфере «Дом.РФ», объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 50% к 2017 году, до 3 трлн рублей, а средневзвешенная ставка по ним снизилась до исторического минимума – 9,6%.
Но начиная с сентября банки уже дважды повышали ставки. Следовательно, девелоперские проекты, стартовавшие в последние пару лет, получают дополнительные риски. За недавним ипотечным бумом скрывались перенакопление новой недвижимости на рынке и застой продаж с 2014 по 2016 годы, отмечает руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества Василий Колташов. И чтобы удовлетворить этот отложенный спрос, не требовался строительный бум – именно поэтому объемы ввода жилья падали четыре года подряд.
«Сам бизнес в строительном секторе «ипотечное чудо» рассматривал как недолговременное явление. Когда во второй половине прошлого года произошло повышение ставки ЦБ, застройщики получили железобетонный сигнал, что в следующем году такого же чуда, как в 2018 году, уже не случится. Они сделали выводы, что надо не строить больше, а стараться продать то, что есть», – констатирует экономист.
Нацпроект пока под вопросом
О кризисной ситуации в жилищном строительстве свидетельствует и соотношение между динамикой ввода многоквартирного и индивидуального жилья – в пользу последнего. По итогам шести месяцев прошлого года был установлен своеобразный постсоветский антирекорд: впервые за много лет объемы ИЖС превысили ввод многоквартирного жилья. По итогам 11 месяцев индустриальные застройщики все же вышли вперед, но показатели сдачи многоквартирных домов упали при этом на 11,2% к тому же периоду 2017 года, а объемы ИЖС, напротив, выросли почти на 6%.
При этом в прошлом году цены на недвижимость вновь мало-помалу пошли вверх после трехлетней стагнации. Как показало исследование портала Domofond.ru, с декабря 2017 года по декабрь 2018 года средние цены на вторичное жилье выросли на 7,8%, с 58,6 тыс. до 63,2 тыс. рублей. В новостройках цена «квадрата» в прошлом году выросла в среднем на 7,4%, что прибавило к среднему бюджету покупки жилья 6%, подсчитали аналитики портала «Мир квартир». Реальные же доходы населения, если судить по данным Росстата, в прошлом году как минимум не выросли.
Все это способствует пессимистичным ожиданиям на 2019 год,
который первоначально рассматривался как первый шаг к цели, заложенной в «майском указе» президента, – увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год к 2024 году. «По вводу жилья самый оптимистический прогноз на 2019 год – сохранение показателей 2018 года», – констатирует Илья Володько.
2019–2020 годы будут непростым временем в мировой экономике, прогнозирует Василий Колташов. «Мы оказались в ситуации, когда цены на нефть остаются на комфортном уровне, а ожидания плохие. В мировой экономике присутствует ожидание нового спада, а отношении России могут быть введены новые санкции. Поэтому в ближайшие два года никакие долгосрочные ориентиры выполняться не будут. Но если вслед за этим периодом изменится наша экономическая политика и мы наконец заметим внутреннего покупателя, тогда мы выполним эти показатели. Это вполне возможно сделать с 2021 по 2024 годы», – полагает экономист.