«Знаешь, сколько стоит здесь однушка? – хвастаются шанхайцы, показывая на ободранную пятиэтажную халупу в центре. – Миллион долларов!» Здесь шутят, что цены на китайскую недвижимость взлетают быстрее, чем китайские космические ракеты. За последний год новостройки в крупных городах дорожали со скоростью два–три процента в месяц. За ними подтягивалась вторичка. Сегодня самая скромная подержанная двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м на окраине Шанхая стоит как минимум 250 тысяч долларов. Если вы не поторопитесь ее купить, в декабре она подорожает еще на шесть тысяч.
Благосостояние миллиардов людей во всем мире сейчас зависит от того, сколько будет стоить в 2017 году новостройка для какого-нибудь шанхайского ипотечника
Да, средний класс в Китае богатеет, но рост доходов не может угнаться за ростом цен. Китайцы берут ипотеку, впрягаясь в кредитное рабство на многие десятилетия. И вряд ли все могло сложиться иначе.
Во-первых, купить свою жилплощадь, причем достаточно просторную, чтобы перевезти туда родителей и обеспечить их старость, – традиционная мечта и священный долг любого китайца.
Во-вторых, китайцы воспринимают квартиру или – еще лучше – коммерческую недвижимость как источник доходов на старости лет. Вкладываясь в недвижимость, они готовят себе своего рода «пенсию». Аналогичные процессы происходят и в России.
Во-третьих, спекулятивный рынок недвижимости разжигает в людях азарт. Подобно тому, как еще несколько лет назад, до самого обвала 2015 года, все, вплоть до жителей деревень, пытались играть на рынке акций, так и сегодня китайцы покупают и перепродают квартиры, пытаясь нажиться на быстром росте цен.
Кстати, столь ненормальный рост цен на недвижимость начался именно после обвала китайского фондового рынка в 2015 году. Перепугавшись, частные инвесторы вышли из акций и начали вкладываться в дома и квартиры.
#{smallinfographicleft=780448}Эта история – вплоть до почти идеального совпадения графиков роста цен на недвижимость – пугающе напоминает ситуацию в Японии конца 80-х – начала 90-х годов. Тогда инвесторы тоже увлеклись спекуляциями с недвижимостью, чем разогнали цену до 1 млн долларов за 1 кв. м – именно столько стоили офисы в квартале Гиндза в Токио в конце 1980-х. Закончилось все это плачевно. В 1992 году инвесторы поняли, что набрали так много кредитов, что ни перепродажа, ни аренда недвижимости уже не помогут им расплатиться. Началась массовая распродажа квадратных метров, «пузырь» стал сдуваться, цены рухнули в несколько раз. За этим последовала лавина банкротств, обвал на фондовом рынке, рост проблемных кредитов, дефляция и прочие прелести экономического кризиса, последствия которого Япония расхлебывала более десяти лет.
Цены в Китае японских рекордов пока не побили, однако аналогии слишком очевидны. Правительство КНР пытается предотвратить подобный сценарий у себя дома. Этой осенью оно приняло несколько мер, призванных охладить спекулянтов, особенно в крупных городах.
В октябре минимальный первоначальный взнос по ипотеке для покупателей первого объекта недвижимости в Шанхае был повышен с 20 до 35 процентов. Для покупателей второй квартиры – до 50 процентов. Для покупателей коммерческой недвижимости – до 70 процентов. Банкам приказано поднять ставку по ипотеке до 10 процентов. Запрещено выдавать более двух ипотечных кредитов на одного покупателя. Запрещено выдавать ипотечный кредит, если выплаты по нему превышают 40% от доходов заемщика. Отдельно ограничивается возможность покупать в городе жилье для приезжих из других регионов. Сходные меры предпринимаются и в других крупных городах.
В ноябре государственное агентство Синьхуа отрапортовало, что меры сработали и «рост цен существенно замедлился». Объем сделок с недвижимостью и впрямь заметно уменьшился, но рынок затих лишь на время. Продавцы не спешат снижать ранее заявленные цены, а покупатели откладывают покупку, надеясь на то, что стоимость жилья все-таки упадет.
При этом по сравнению с прошлым годом заметно снизилось и число новостроек в таких городах, как Пекин, Шанхай и Гуанчжоу. А это представляет собой еще одну проблему для КНР. Дело в том, что строительство – один из главных драйверов экономического роста страны. Некоторые эксперты полагают, что вместе с сопутствующими бизнесами строительство отвечает за 20% ВВП Китая. Если цены на квартиры резко пойдут вниз, неизбежно начнутся банкротства застройщиков и риелторских компаний, заводов по производству цемента и стройматериалов, в трудное положение попадут банки и простые заемщики.
Если затормозится рост цен на жилье, замедлится и экономический рост Китая. А он и так уже не дотягивает до былых темпов. Кроме того, в 2017 году страну могут ждать серьезные проблемы от Дональда Трампа, намеревающегося прикрыть американский рынок для китайских товаров. В таких условиях взрыв «пузыря» недвижимости был бы для китайской экономики смерти подобен. А проблемы китайской экономики немедленно отзовутся во всем мире, лишь недавно оправившемся от последствий взрыва американского «пузыря».
Пока правительство пытается не проколоть, а аккуратно сдуть «пузырь», плавно снизив цены до приемлемого уровня. Опыт в этом у КНР есть, китайцам нужно отдать должное. После того как в 1998 году государство разрешило гражданам покупать квартиры, цены на них продемонстрировали устойчивый и мощный рост – на 66 процентов с 2003-го по 2007-й, а в крупных городах еще больше. Тогда правительство тоже решило ужесточить условия ипотеки и поднять налоги для домовладельцев. Но грянул мировой финансовый кризис, строительный рынок пришлось спасать, ипотеку опять смягчили. Цены опять пошли в рост, но в 2010–2011 годах их искусственно понизили. Та же история повторилась и в 2013–2014 годах. С небольшими вариациями повторяется она и сегодня.
Несмотря на то, что западные эксперты бранят китайское правительство за «вмешательство в свободный рынок», пока что только ручное управление и позволяло балансировать гигантский строительный бизнес.
Надежды правительства на благополучное сдувание «пузыря» пока связаны с неиссякающим потоком сельского населения. Каждый год в города Китая переезжают более 15 млн человек. Другое дело, что они не торопятся покупать жилье в маленьких городах на экономически слабо развитом западе страны, а предпочитают ехать в Шанхай и Шэньчжэнь, где им не хватит зарплаты за всю жизнь, чтобы выкупить хотя бы несколько квадратных метров. В результате более 20% нового жилфонда простаивает пустым. На западе Китая существуют целые города новостроек, которые годами ждут – не дождутся своих жильцов.
Власти не устают уверять население в том, что справятся со всеми рисками на рынке недвижимости. Однако нехорошим звоночком стала недавняя распродажа коммерческой недвижимости в Гонконге и Шанхае – иностранные и гонконгские инвесторы весь ноябрь продавали свои небоскребы китайским компаниям, предпочитая получить свои миллиарды долларов и выйти из этого крайне волатильного рынка. Сделавший миллиарды на сделках с недвижимостью китайский олигарх Ван Цзянлинь весьма скептично оценивает перспективы и называет рынок недвижимости КНР «самым большим мыльным пузырем в истории». «Я не вижу хорошего выхода из этой ситуации. Правительство предпринимало различные меры, вроде ограничений на покупки и кредитование, но они не дали результатов», – сказал он в интервью CNN.
Если на этот раз Пекину не удастся отрегулировать рынок жилья, последствия этого для китайской экономики могут быть весьма драматичными. Волна от этого пойдет по всему миру, вновь рухнут цены на нефть, «большая двадцатка» соберется на внеочередное заседание, но договориться о чем-либо практическом не сможет. Благосостояние миллиардов людей во всем мире сейчас зависит от того, сколько будет стоить в 2017 году новостройка для какого-нибудь шанхайского ипотечника.