Главный ипотечный игрок страны – АИЖК – планирует из 40 млрд рублей, полученных от правительства в виде кредита под 9,5% годовых, выделить 30 млрд на завершение достройки 1,43 млн квадратных метров жилья. По расчетам агентства, это составит порядка 23,1 тыс. квартир.
Во многих регионах местные власти прямо или косвенно контролируют строительный бизнес и не заинтересованы в снижении цен
Механизм помощи застройщикам состоит из трех этапов: сначала отбираются проекты незавершенного строительства, и банкам предлагается предоставить девелоперам кредит. Поручителем выступает АИЖК, которое «гарантирует выкуп нереализованных жилых помещений по цене не выше 30 тыс. рублей за один метр». Банки и застройщики, участвующие в программе, пока не названы.
На втором этапе АИЖК предоставляет банку обеспеченный целевой заем на выдачу кредитов физическим лицам для покупки жилья в строящемся объекте. Третий этап подразумевает погашение целевого займа. Если жилье не реализовано, оно оформляется на Фонд содействия развитию жилстроительства.
В агентстве особо подчеркивают выгоду предложения для строителей тем, что «в любом случае – будет продано жилье или нет – им гарантировано получение от государства 30 тыс. за «квадрат». АИЖК рассчитывает, что этот проект позволит реанимировать кредиты и для строителей, и для физлиц.
«Агентство фактически перераспределяет кредитный ресурс на выгодных для себя условиях, так как при любых формах оно получит плюс к своим 9,5%, – сказал ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании «Р.И.К. Инвест» Дмитрий Туманов. – Значит, к этой цифре банки добавят свою маржу, и вопрос в том, насколько большой она окажется и станет ли востребованной в кризисное время потенциальными заемщиками».
«Главный вопрос – это стоимость метра, которая ниже существующих расценок для крупных городов примерно в 2–2,5 раза, – комментирует инициативу АИЖК гендиректор компании «ТТК-СтройПроект» Иван Ольшанский. – 30 тыс. за метр – это фактическая себестоимость строительства в большинстве регионов. Например, в Москве она на уровне 33–36 тыс. рублей. Не совсем ясно, почему строители разных регионов с разными затратами и разным финансовым положением захотят в одном ряду принимать участие в этой программе».
Есть и еще один спорный момент. Участники рынка, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, говорят, что новое предложение идет вразрез с сегодняшней практикой самих застройщиков, предлагающих собственные программы рассрочки платежей по выкупаемым квартирам в домах высокой степени готовности.
Сегодня власти решили вернуться к своему предложению, видимо, посчитав, что положение строителей настолько ухудшилось
«Эти рассрочки беспроцентны, не облагаются никакими дополнительными, как в банках, условиями и комиссиями, не требуют залога и к тому же быстро оформляются, – говорит аналитик компании «КредитБрокеридж-Сервис» Ольга Толубеева. – Быстрая схема дает возможность застройщикам завершать свои проекты, а покупателям – очевидную в сравнении с ипотекой выгоду».
Напомним, что первым в начале весны озвучил цену квадратного метра в 30 тыс. рублей, по которой государство может выкупать жилье, вице-премьер Игорь Шувалов. Тогда строители дружно проигнорировали предложение властей, посчитав правительственную цену заниженной.
Фактический саботаж предложения произошел, по мнению Игоря Шувалова, отчасти из-за поддержки строительных компаний (а значит, и их цен) региональными властями. Он напомнил, что из-за кризиса на выкуп у застройщиков жилья, которое находилось в стадии практически полной готовности, было зарезервировано порядка 100 млрд рублей. Но они остались невостребованными.
«Сегодня власти решили вернуться к своему предложению, видимо, посчитав, что положение строителей настолько ухудшилось, что со второй попытки они все-таки согласятся, – говорит ВЗГЛЯДу директор «Агентства инвестиций и анализа» Геннадий Ярцев. – Фактически речь идет не о сверхмарже девелоперов в сотни процентов, а о глобальном пересмотре всей политики ценообразования в строительной отрасли. Другое дело, что вряд ли правильно устанавливать «сверху» нормативы прибыли, если мы все-таки продолжаем ориентироваться на рыночные механизмы в экономике».
«Глобальный пересмотр государственной политики в отношении стройиндустрии должен быть направлен на решение проблемы доступности жилья, – говорит Иван Ольшанский. – Необходимо четко определить механизмы и сделать их максимально прозрачными для всех участников программы. Другой серьезный момент – определение цен по регионам. Сейчас вилка составляет от 13 тыс. рублей за «квадрат» в Ингушетии до 76 тыс. в Москве».
Напомним, что последний аукцион в Москве со стартовой ценой мэрии в 45–46 тыс. рублей за «квадрат» был проигнорирован столичными строителями в марте этого года.
«Фундаментальный вопрос – это механизм взаимоотношений региональных властей и строителей, – считает Геннадий Ярцев. – Не секрет, что во многих регионах местные власти прямо или косвенно контролируют строительный бизнес и не заинтересованы в снижении цен».