С изменением курса рубля заемщики, получившие кредиты в любой иностранной валюте, оказались заложниками, так как вынуждены нести теперь дополнительную нагрузку при внесении ежемесячных платежей. Например, если при выдаче кредита ежемесячный платеж рассчитывался исходя из допустимого коэффициента платеж-доход в 50%, рост курса рубля к доллару за календарный год, для примера, на 30% приведет к увеличению доли платежей заемщика в размере 70% от дохода.
Заоблачность кредитных ставок, неясность перспектив цен на жилье, нестабильность курса рубля и падение уровня доходов могут свести на нет развитие ипотеки
В случае снижения уровня дохода заемщика вероятность дефолтов по валютным кредитам увеличится еще значительней, говорят аналитики рынка.
Чтобы защитить заемщиков от валютных рисков при ослаблении рубля, российские банки с конца прошлого года решили внедрить программы конвертации валютных кредитов в рублевые. Так, некоторые банки предлагают рефинансирование долларовых кредитов и кредитов в евро. Новая ставка по кредиту в рублях в среднем по Москве составляет, согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, от 18% до 21% годовых. Конвертация кредитов позволяет заемщикам защититься от валютного риска в будущем.
С другой стороны, не надо забывать, что 2–4 года назад ипотечные кредиты в валюте выдавались банками под 9–12% годовых. Вряд ли сегодня выгодно устраивать самому себе конвертацию, а выгоду или потери можно просчитать без помощи банковских консультантов на простом калькуляторе.
«Это зависит от двух обстоятельств, – говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании «БанкКредит-Брокер» Илья Толстой. – От договора с банком и его условий и от того, каково сегодняшнее положение конкретного банка, в частности, с его валютными запасами».
Как правило, возможность рефинансирования предлагается клиентам, погашающим кредиты, предоставленные для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья, а также для покупки новостройки, но только в случае уже оформленного права собственности. Приоритет имеют нецелевые кредиты под залог недвижимости.
Также заемщик имеет возможность при рефинансировании изменить срок кредита, выбрав наиболее комфортный для себя вариант в пределах действующих сроков кредитования по аналогичным ипотечным программам банка, которые составляют от 5 до 50 лет.
Максимальный размер нового ипотечного кредита не может одновременно превышать 70% текущей стоимости закладываемой квартиры и остатка ссудной задолженности по ранее полученному валютному кредиту.
Обещает разрешить конвертировать валютные кредиты граждан в рублевые и главный народный банк страны – Сбербанк. По словам его главы, Германа Грефа, в последнее время отмечается значительное количество обращений вкладчиков с просьбой провести конвертацию кредитов, полученных в валюте, в рубли.
Эксперты рынка на круглом столе обратили внимание, что существенное изменение процентной ставки, например, на 50% при конвертации кредита может еще значительней увеличить долговую нагрузку на заемщика.
«Проблема здесь заключается в том, что, с одной стороны, банки вынуждены идти навстречу клиентам, иначе они их просто растеряют, но, с другой, не могут не закладывать свою маржу, перенося, таким образом, все риски на заемщиков, – заявил газете ВЗГЛЯД руководитель московской брокерской компании Антон Федулов. – Валютные риски полностью несет заемщик, поэтому увеличение доли валютных ипотечных кредитов окажет влияние на размер просроченной задолженности в будущем».
В третьем квартале 2008 года произошло увеличение доли валютных кредитов впервые со второго квартала 2005 года, доля валютных кредитов выросла с 13% до 15%. На увеличение доли валютных кредитов повлиял более низкий размер процентных ставок по сравнению с рублевыми. Большая доля валютных кредитов выдавалась в Москве – 50,6%, Московской области – 30,4%, Приморском крае – 27% и Санкт-Петербурге – 21%. В остальных 65 регионах доля валютных кредитов не превышает сегодня 8–10%.
Еще в начале кризиса, в октябре – ноябре прошлого года, все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. Причем разброс велик: по данным ипотечного брокера «Кредитмарт», ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке составляли 13–15% годовых, в Альфа-Банке – 19,4–23,7%, в банке «Дельтакредит» – 25,5–29%.
«Назвать сегодняшние ставки по ипотеке адекватными или просто доступными не поворачивается язык, – говорит ВЗГЛЯДу эксперт консалтинговой компании «Брокер-Сервис» Андрей Игнатьев. – Если три месяца назад все говорили о «пузыре цен» на жилье, то сейчас впору применить этот же термин к банкам».
Эксперты Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности считают, что порядка 2% семей, вступивших в ипотеку, уже сегодня не могут вернуть кредит или платить проценты. Это примерно 20–25 тыс. семей из 800 тысяч получивших кредит в 2008 году. По подсчетам фонда, чтобы выровнять ситуацию, государству придется затратить около 24 млрд рублей.
Напомним, что в декабре 2008 года федеральное правительство приняло решение о выделении более 200 млрд рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для поддержки граждан, купивших жилье через ипотеку, но оставшихся без работы или потерявших часть доходов, а также на выкуп ипотечных закладных у банков.
Согласно планам АИЖК, в первом полугодии 2009 года объем новых ипотечных кредитов должен достичь 300 млрд рублей, что на 100 миллиардов больше объема кредитов, выданных в России в первом полугодии 2008 года.
Достичь этих фантастических показателей, по мнению руководителей агентства, можно следующим способом: АИЖК будет заниматься выкупом закладных по старым «проблемным» кредитам только при условии, если банки будут предоставлять вместе с ними в два раза больше закладных по кредитам, выданным уже после 1 декабря 2008 года.
То есть, чтобы продать АИЖК один кредит, банки должны будут выдать еще несколько на сумму, в два раза превышающую первоначальную. Учитывая уже произошедшее снижение цен на недвижимость примерно на 25–35%, получается, что банки должны будут выдать три-четыре ипотечных кредита.
Однако, учитывая сегодняшние экономические условия, брать ипотечные кредиты просто некому. Конечно, де-факто ипотека является единственным инструментом для приобретения недвижимости в России, а стоимость квадратного метра жилья в несколько раз превосходит среднестатистический размер ежемесячной заработной платы.
«Заоблачность ставок по ипотеке, неясность перспектив цен на недвижимость и нестабильность курса рубля при одновременном росте безработицы и падении уровня доходов населения могут свести на нет саму возможность какого-либо развития ипотеки, – утверждает Андрей Игнатьев. – К тому же не исключено, что у банков появится соблазн и дальше увеличивать проценты по уже выданным договорам кредита под жилье, тем самым перенося всю тяжесть ситуации на заемщиков и минимизируя собственные риски».
По данным ипотечного брокера «Кредитмарт», самые высокие процентные ставки сегодня у банка «Дельтакредит» – ставки доходят до 30% годовых против 13–16%, которые были еще в конце 2008 года. Так называемая «плавающая ставка» банка сыграла с заемщиками злую шутку – выплаты по кредитам также выросли в 2 раза.
Напомним, что именно жилищные кредиты по плавающей ставке стали причиной ипотечного кризиса в США, где доля таких кредитов составляла 80–90%. На развивающемся рынке России доля таких кредитов составляет сегодня не более 3–4%, что дает основания не строить мрачных прогнозов с массовыми отказами по взятым жилищным займам, отмечали во вторник эксперты рынка на московском круглом столе.
Помимо проблем для ипотечных заемщиков с ослаблением рубля по отношению к доллару и опасностью повышения ставок по выданным кредитам существуют и проблемы чрезвычайно высокой ставки рефинансирования. Сегодня она составляет 13%. На заседании столичного правительства во вторник мэр Москвы Юрий Лужков выступил резко против политики Минфина и Центробанка, сравнив российский показатель с мировыми показателями на уровне 1%.
«Сегодня процент по кредитам в стране составляет 20% в рублях и 16% в валюте. Какая строительная организация или даже просто любое производство способно обеспечить работу при такой высокой ставке?» – говорит столичный градоначальник.
По словам Юрия Лужкова, ни одно предприятие не сможет обеспечить прибыль при 20-процентной ставке кредитования, 18-процентном налоге на добавленную стоимость и растущем уровне заработной платы. «При таких условиях любое производство может обанкротиться уже через полгода», – подчеркнул мэр Москвы, призвав к скорейшему снижению ставки рефинансирования.
Эксперты рынка недвижимости, со своей стороны, отмечают, что сегодня строительные компании получить кредит в банках не могут, так как ставки доходят до 30 и более процентов. «При таких ставках строительный бизнес не может быть рентабельным и неминуемо скатится в пропасть, – заявил газете ВЗГЛЯД директор компании «СтройДом-Проект» Антон Привольнов. – Заградительные меры банков против строителей могут привести к коллапсу всей отрасли».