Собственный источник в московской мэрии уточнил газете ВЗГЛЯД, что недостроенное и готовое жилье будет приобретаться лотами до 10 тысяч квадратных метров, чтобы создать дополнительную конкуренцию между строительными компаниями. При этом правительство столицы решило оплачивать жилье, приобретенное на торгах, следующим образом: 50% застройщик-победитель получит после утверждения результатов аукциона, 40% – после принятия жилья в эксплуатацию, а 10% – после оформления объекта в собственность города.
Застройщики должны адекватно оценить ситуацию и готовиться к широкомасштабному краху или уже сейчас объявить тотальную распродажу
Напомним, что всего, по программе 2008 года, предлагается до конца декабря приобрести для города 500 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 420 тысяч – в области, а 80 тысяч «квадратов» – в Москве.
Газета ВЗГЛЯД уже писала, что, согласно итогам проведенных в столице в сентябре и октябре открытых конкурсов, крупнейшие девелоперские компании: группа ПИК, СУ-155 и «Главстрой» – должны были продать городу более полумиллиона метров жилья по определенной на конкурсе цене – около 80 тысяч рублей за «квадрат». Однако столичный мэр Юрий Лужков отказался заключать контракты и потребовал от строителей дополнительную скидку в 12–17%.
Еще через несколько дней власти Москвы объявили о коренном пересмотре условий проведения конкурсов на заключение со строителями госконтрактов и намерении приобретать у них жилье только на аукционах на понижающих ставках и примерно на 20–25% ниже, чем на последних тендерах в октябре текущего года.
Несколько дней назад Внешэкономбанк принял решение выделить группе ПИК кредит на сумму до 300 миллионов долларов на погашение долгов перед иностранными кредиторами. По некоторым оценкам, общая задолженность одного из крупнейших российских девелоперов превышает на сегодня 1 миллиард долларов.
Смог привлечь солидный кредит «Дон-Строй» – полмиллиарда долларов выдал ВТБ. Одновременно компания объявила о скидках на все жилые объекты в размере 25%. Этот же банк прокредитовал и еще одного крупного застройщика – «Систему-Галс» Владимира Евтушенкова – на 7 миллиардов рублей.
Все остальные девелоперские компании пока находятся в поиске денег и покупателей. Как считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», второй аспект одной и той же проблемы гораздо серьезнее и требует намного больших жертв, нежели «борьба за будущие долги». Снижение спроса на рынке по сравнению с докризисным состоянием уже составило 50%, а расплачиваться по банковским ссудам застройщикам придется за счет продажи квартир. На вторичном рынке уже активно проходят сделки со скидками в 15–20%, при таких же дисконтах покупатели могут пойти и к застройщикам.
Вполне вероятно, что последовать примеру «Дон-Строя» в итоге придется всем девелоперам, но преимущество получат те компании, которые сделают это первыми, считают аналитики. Те, кто будет надеяться на кредитование, могут оказаться в серьезном проигрыше, так как им, помимо обычного снижения цен, придется еще платить за кредит.
Другой вопрос – снизится ли цена квадратных метров, когда и насколько. По данным мониторинга газеты ВЗГЛЯД, стоимость «квадрата» в Москве сейчас фиксируется на уровне 5400–5800 долларов в эконом-классе и 7500–8500 долларов на вторичном рынке, но продать квартиру по этим «средним» ценам уже практически невозможно. Можно было только радоваться или гордиться тому обстоятельству, что бирюлевская недвижимость равна по цене «домику с видом на море», но и покупать ее как никто не спешил, так и не поспешит теперь еще долго.
Если попробовать систематизировать и «усреднить» все оценки экспертов рынка столичной недвижимости, то получится следующее: в ближайшие 2–4 месяца цена за квадратный метр может снизиться на 15–25%. Больше или меньше, но коррекции вниз в любом случае не избежать. Это должно произойти из-за ухудшения общей мировой финансовой ситуации, снижения доходов россиян и фактического отсутствия ипотеки.
Корректировке цен будет также способствовать снижение себестоимости строительства, считает директор департамента инвестиционных программ СУ-155 Екатерина Пивоварова. «Последние 4–5 лет был сильно перегрет рынок строительных материалов и оборудования. Они будут снижаться, металл будет дешеветь, цемент – это общемировая тенденция, – подчеркивает она. – Значит, можно говорить о снижении строительных издержек на 15–30%».
По этой же причине о снижении стоимости государственных контрактов на строительство заявил на этой неделе вице-премьер России Игорь Шувалов. По его словам, из-за того что в последнее время цены на некоторые стройматериалы понизились, возникла необходимость пересмотра условий государственных контрактов в сторону снижения их стоимости без изменения физического объема производимых работ и оказанных услуг.
По мнению вице-премьера, сэкономленные за счет этого средства помогут добиться «определенной экономии» в строительстве инфраструктурных объектов. Вследствие этого в сегодняшних условиях можно избежать невыполнения поставленных ранее задач в полном объеме.
Напомним, что не так давно первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявлял, что новые, ужесточенные условия кредитования, предлагаемые девелоперам банками, увеличат стоимость строительных работ в Москве на 20%.
Кроме этого, отметим, что, согласно требованиям федерального закона номер 94 от 21 июля 2005 года «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», заказчик обязан подписать контракт на условиях, установленных в ходе конкурса на реализацию проекта.
По всей видимости, серьезность финансовой ситуации заставляет всех участников рынка «играть» по абсолютно новым правилам и выстраивать свою политику и бизнес в соответствии с быстро меняющейся коньюктурой.
Отсутствие финансовых возможностей продолжать строить, выжидательная позиция продавцов и покупателей жилья уже привели к заморозке проектов по всей стране, причем, по информации газеты ВЗГЛЯД от ряда экспертных организаций, сейчас в России «заморожена» каждая вторая стройка.
«Рынок есть рынок, во времена кризисов правила диктует сильнейший, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Андрей Строгов. – На строительном рынке такой «игрок» сегодня один – правительство Москвы. Нравится это застройщикам или нет, но они будут вынуждены следовать в его фарватере».
Видимо, исходя из своего «особого» положения, во вторник правительство Москвы объявило о намерении увеличить запланированные объемы ввода социального жилья на 2009 год с 2,5 миллиона до 2,7 миллиона квадратных метров. Это решение принято во время рассмотрения проекта трехстороннего соглашения между столичным правительством, объединениями профсоюзов и работодателей.
В документе подчеркивается, что построенное жилье будет предназначаться для переселения граждан из ветхого аварийного фонда, очередников, а также реализации городских программ «Молодой семье – доступное жилье» и «Социальная ипотека». На начало октября для жителей сносимых пятиэтажек построено 769 тысяч квадратных метров площадей. Это примерно 13–13,5 тысяч квартир.
Кроме этого, правительство намерено предоставлять субсидии на приобретение или строительство жилья москвичам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.
Руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заверяет, что все обязательства, взятые правительством Москвы по выполнению программ социального строительства в Москве на 2008 год, будут выполнены. «Как обещали социальное жилье, так оно и будет сдано, – заявил он на заседании правительства во вторник. – Кто хочет решить проблему – ищет средства, а кто не хочет – ищет причину. Сейчас многие захотят спрятаться за кризис. Мы за него прятаться не собираемся», – подчеркнул первый заммэра.
Кроме того, главный столичный строитель отметил, что последствия мирового финансового кризиса, конечно, повлияли на планы правительства – бюджет Москвы на следующий год сокращен с 1,5 триллионов рублей на 200 миллиардов. «А что будет дальше, мы посмотрим. Но мы готовы к любым развитиям сценария, в том числе и к худшему», – заявил Владимир Ресин.
По прогнозу Института глобализации и социальных движений* (ИГСО), коттеджи, таунхаусы и квартиры перестали в последние недели находить покупателей, поскольку цены на жилье в России снижаются медленнее, чем происходит ослабление спроса.
С этим соглашается и аналитик компании «Стратегия-Развитие-ХХ1» Артем Пименов. «Сегодняшняя выжидательная позиция продавцов обернется уже в следующем году тем, что большая часть жилья останется непроданной, – говорит он. – Значит, застройщикам нужно понимать это в полной мере и либо готовиться к широкомасштабному краху, либо объявлять уже сегодня тотальную распродажу».
Согласно данным ИГСО, сегодня скидки к заявленным ценам на недвижимость составляют 20–35%. «Кто не успеет продать жилье в декабре–январе, тот вынужден будет сбывать его позднее за бесценок», – считает Василий Колташов, руководитель Центра экономических исследований института. По его словам, уменьшения цен на 55–65% в 2009 году «будет уже недостаточно».
Если стать безнадежным оптимистом, то можно найти в происходящих сегодня негативных явлениях на рынке и положительный момент: очередники жилья, встав в очередь еще во времена Леонида Ильича Брежнева, смогут, наконец, решить свой «квартирный вопрос». Остальным радоваться нечему – даже ожидаемый серьезный дисконт на вожделенные «квадраты» не сделает квартиры доступными из-за низких доходов россиян. К тому же сегодняшние проблемы порождают сокращение темпов ввода коммерческого жилья и его дефицит в будущем. Значит, пережив кризис, недвижимость неизбежно станет расти в цене, компенсируя все потери «лихолетья».
* Некоммерческая организация, включенная в реестр НКО, выполняющих функции иностранного агента