По словам одного из инициаторов этого документа, депутата Госдумы Александра Хинштейна, основная задача партии в данном вопросе – защитить граждан и успокоить их, задача застройщиков – сохранить рентабельность своего бизнеса.
Никто не планирует кошмарить строительный бизнес. Задача – в соблюдении баланса между дольщиками и застройщиками
Как стало известно газете ВЗГЛЯД, в данный момент застройщики подготовили пакет поправок к федеральному закону 214-ФЗ «О долевом строительстве», в котором прописаны многие «недостающие механизмы». Александр Хинштейн считает, что в условиях мирового экономического кризиса существуют «системные предпосылки для появления новой волны обманутых дольщиков».
«Сегодня минимум половина сделок по привлечению средств граждан для строительства многоквартирных домов совершается в обход действующего 214-го ФЗ – по вексельным схемам, по договорам предварительного характера и так далее», – утверждает депутат. По его словам, если в 214-й ФЗ не будут добавлены механизмы обоюдной защищенности дольщиков и застройщиков, то риски появления на рынке новых волн обманутых вкладчиков сильно вырастут.
Из нового в законопроекте предусмотрена административная ответственность за незаконное ведение схем долевого строительства, а штраф для застройщиков будет варьироваться от 500 тыс. рублей до одного миллиона.
О том, что ныне существующий закон № 214 имеет серьезные изъяны, говорилось много. Причем «дыры» в нем наносят ущерб как дольщикам, так и строителям. Например, застройщики не имеют возможности нормального привлечения и использования средств участников долевого строительства, так как сроки платежей прописаны на уровне трех месяцев. Глава Национальной ассоциации девелопмента Артур Мелконян считает, что этот срок необходимо сократить до 30 дней.
Второй момент, с которым пытаются силами депутатов бороться застройщики, заключается в запрете на использование денег дольщиков на строительство инженерных сетей к возводимым домам. Кроме того, по их мнению, сложности вызывает также пункт в законе, который позволяет разрывать договор о долевом строительстве со стороны дольщиков по причине отсутствия понятия существенных изменений в проекте. Кроме того, строители настаивают на уменьшении гарантийного срока строительства с пяти лет до двух.
Строители бегут сейчас от этого закона, как черт от ладана. Причин несколько: строителям пока выгоднее брать кредит у банков, чем привлекать средства граждан, делая им скидку в 20–25% от стоимости квартиры на этапе строительства. Тем более что дольщики в ряде случаев могут потребовать свои деньги назад. С другой стороны, строителей привлекает возможность неоднократной перепродажи квартиры в обход существующего закона.
Третий момент – это те самые гарантии, сроки которых пытаются пересмотреть строители. Они считают, что пять лет для дома – это очень много и надо опуститься до двух лет.
«Требование довольно странное, учитывая тот факт, что в любом учебнике прописано, сколько лет должны служить те или иные конструкции дома, – заявил газете ВЗГЛЯД строитель с 25-летним стажем, директор стройкомпании «О.С.Г.» Леонид Кашевский. – Другое дело, если комплектующие изготовлены с нарушениями и браком. Но тогда вообще нельзя строить из них ничего, даже скворечник. Зачем снижать гарантии собственного труда, заявляя, что все выполнено качественно. Это чистой воды лукавство».
Александр Хинштейн заверяет, что все предложения всех заинтересованных сторон не будут обойдены вниманием депутатов. «Никто не планирует кошмарить строительный бизнес. Задача стоит соблюдать баланс между дольщиками и застройщиками», – говорит он.
Как сообщили газете ВЗГЛЯД в Национальной ассоциации девелопмента, Государственная дума может принять поправки в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ и другие нормативные акты, регулирующие отношения в области соинвестирования при строительстве жилья, до конца весенней сессии 2009 года.
Всего планируется внести поправки в шесть законодательных актов, в том числе в Налоговый кодекс, закон номер 214-ФЗ, закон об ипотеке, а также в закон о банкротстве.
По данным официальной статистики, сейчас по 214-ому федеральному закону работает лишь каждый второй застройщик. В некоторых регионах эта цифра и того меньше. Получается, что каждый второй гражданин, вложивший деньги в строительство, которое ведется в обход существующего 214-го закона, никак не защищен или защищен минимально. С другой стороны, из недовведенных в строй в этом году миллионов квадратных метров жилья 80% строится на деньги дольщиков. В переводе этих метров в жилые дома получается, что «застыли» порядка 4500 типовых 22-этажных домов.
Для того чтобы строителям не пришлось прятаться от закона еще более изобретательно, чем сейчас, законопроект предусматривает ряд льгот, например, отмену НДС при работе по закону о долевом строительстве, право регистрировать право на земельный участок, который находится в субаренде, и вести на нем строительство.
«Есть в этом новом проекте что-то такое, что явно требует скрупулезного изучения, – сказал газете ВЗГЛЯД юрист компании «Бергман и партнеры» Ольга Утяшева. – Во всяком случае, если есть в нем что-то, что играет на руку только одной стороне, будет явным в самое ближайшее время после рассмотрения этих поправок экспертами правительства».
Одновременно на фоне возможных трудностей, роста инфляции и потери работы многими россиянами депутаты-единороссы предлагают запретить банкам при заключении кредитных договоров с физлицами в одностороннем порядке сокращать срок действия договора, увеличивать размер процентов по выданному кредиту, увеличивать или устанавливать комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Это распространяется на все виды кредитования, в том числе и на ипотеку.
Напомним, что в соответствии с решением Конституционного суда РФ необходимо предоставлять преимущество более слабой экономически стороне. В случае кредитования физическое лицо явно не находится в одинаковом положении с банком. По мнению разработчиков законопроекта, его принятие позволит «предотвратить недобросовестную конкуренцию банка при осуществлении своей деятельности».
«Предлагаемые меры обеспечивают новый уровень доверия граждан к банкам и устраняют ту правовую безграмотность, которая сегодня есть в действиях граждан при заключении кредитных договоров», – отметила координатор Государственно-патриотического клуба партии «Единая Россия», автор законопроекта Ирина Яровая.
Очевиден тот факт, что эта активность депутатов основывается не просто на осознании «тяжести текущего момента», но и на статистическом анализе строительной отрасли. Так, на конференции «Экономика мегаполисов и регионов» замглавы Минфина Антон Силуанов заявил, что половина государственных строек в регионах будут заморожены из-за того, что субъектам не хватит денег из-за падения налоговых поступлений.
По данным чиновника, доходы регионов из-за падения налоговых сборов в 2009 году могут снизиться на 700–800 млрд руб., и государство не сможет компенсировать эти потери. По словам представителя Минфина, регионам не стоит рассчитывать, что дефицит бюджета будет финансироваться за счет заимствований из госбюджета.
С другой стороны, строительная отрасль признана одним из приоритетов в сегодняшней кризисной ситуации. Правительство в рамках антикризисного плана предполагает приобретать в 2008–2009 годах готовое жилье эконом-класса за счет средств федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище». Кроме того, предполагается выкуп части квартир для реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с использованием средств фонда ЖКХ.
По мнению опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов рынка, сегодня существует только один выход для строительной отрасли – это серьезное снижение цен. «Потери строителей будут весьма значительны, так как вырученные средства практически полностью придется пустить на завершение строительства уже реализуемых проектов, – отмечает представитель инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева. – Однако сам факт, что стройки не будут заморожены, плюс более низкие цены могут привлечь инвесторов для финансирования будущих объектов».
Как считают аналитики компании «ФинЭкспертиза-Консалтинг», «структура стройбизнеса такова, что адекватную цену одного квадратного метра дать просто невозможно, потому что львиная доля в себестоимости засела в цену земли, подключения электроэнергии, газа и т. д., а значит, строители могут урезать себестоимость лишь в пределах своей рентабельности, которая составляет 10–20%».
По мнению эксперта Дмитрия Шустерняка, должна быть принята госпрограмма с фиксированной нормой рентабельности, вплоть до 0%. «Парадокс в том, что в России все есть – рабочие руки, причем относительно дешевые, бетон, цемент, техника и т. д., а цены неоправданно высокие, – заявил он газете ВЗГЛЯД. – Пока же городские власти пытаются выворачивать руки застройщикам, опуская цены на уже построенное ими жилье для передачи его под соцпрограммы».
Впрочем, есть основания полагать, что и с аукционами на понижающей ставке, и с передачей жилья застройщиков очередникам тоже пока еще не все нормализовано, во всяком случае в Москве. Как сообщается в среду на сайте столичного тендерного комитета, 100-процентная оплата услуг строителей будет осуществлена «после передачи жилых помещений в установленном законом порядке госзаказчику». То есть городское правительство может осуществлять покупку только полностью готового товара и не может выступать соинвестором строительства. В отношении недвижимости это означает, что деньги за выкупленные квартиры на счета строительных компаний могут поступить лишь после того, как жилье пройдет акт приемки работ.
Как утверждают строители, процесс сдачи жилья и получения государственного акта занимает сейчас от шести до десяти месяцев. Ряд девелоперов считают установленные городом условия неприемлемыми, поскольку подобная отсрочка платежей на фоне установленных мэрией Москвы цен на выкуп жилья делает участие застройщиков в социальных программах города невыгодным с экономической точки зрения.
«Я скорее продам часть объемов подмосковных квартир в эти полгода на рынке, причем по большей цене, чем предлагает город», – заявил президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
Ранее предполагалось, что 50% средств будут перечисляться на счета девелопера сразу после аукциона, 40% – после ввода объекта в эксплуатацию и 10% – после оформления площадей в собственность города.
Тем не менее есть в этом и один существенный «плюс» – выигравшая торги строительная компания сможет использовать заключенный с городом контракт для получения кредитов в коммерческих банках. Другой вопрос, под какой процент. Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, сегодня банковская ставка для стройкомпаний, не говоря о том, что практически никто не финансирует девелоперов, составляет 35–55% годовых.
Стартовая цена квадратного метра, установленная мэрией на торги, составляет 65 тысяч рублей для квартир в черте города и 54 тысячи рублей для квартир на территории Подмосковья. Это значительно ниже рыночной цены первичного жилья. Более того, торги на право осуществления работ по городскому заказу будут проводиться на понижение, и победителем торгов станет тот застройщик, который предложит минимальную цену. Первый аукцион намечен на конец недели, и он станет показательным для определения дальнейшей стратегии и города, и застройщиков.