Сравнивать ситуацию с ипотечным кредитованием у нас и в США, где она в нынешнем виде существует более 50 лет, не совсем корректно и в силу «возраста» и объемов. Достаточно сказать, что за океаном на ипотеку приходится 80% сделок купли-продажи жилья, а в России – менее 10%. Объем выданных кредитов в США до кризиса исчислялся сотнями миллиардов долларов ежегодно, у нас за 10 лет так и не дотянул до 2,5 млрд.долларов.
Напрашивается вывод – в России американская модель ипотечного кредитования не может служить основным инструментом доступности жилья
И все-таки, несмотря на гигантские объемы и опыт, ипотека в США рухнула и ввергла в кризис весь мир. «Ошибка состояла в простом факте – жадности банков, возжелавших все больше денег под залог бумаг, - говорит аналитик компании «Брокер-Сервис-ХХ1» Виталий Суворов. – Ничем необеспеченный «бумажный ком» рос до тех пор, пока не пришло время вносить реальные деньги, а их не оказалось. Все рухнуло. Наше Агентство ( АИЖК ) может повторить ту же ошибку»
Авторы идеи АИЖК объясняют необходимость нововведения повышением цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса и неразвитостью, т.е. дефицитом, жилищного рынка, что делает нерешаемым «квартирный вопрос».
Действительно, наш дефицит «породил» парадоксальную ситуацию: цены росли не прекращаясь, доступность жилья катастрофически снижалась, а ставки по кредитам повышались. Мир такого еще не знал: ипотека по 12-15% в докризисные времена считалась нормой у нас и абсолютной фантастикой для любого иностранца. Формула «дорогое жилье – дорогие кредиты» - это наше ноу-хау.
Мировой кризис привел девелоперов к неразрешимым проблемам кредитования строительства. Это сочетается с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве и переходом на аукционную продажу земельных площадок под застройку. Правильные меры привели к «неправильным» последствиям – стройки начали тормозить.
«В этой ситуации ведущие банки были вынуждены принять «заградительные» меры против выдачи долгосрочных ипотечных кредитов, что фактически поставило крест на самом институте ипотеки, - сказал газете ВЗГЛЯД эксперт компании «О.С.Г.» Ольга Орлова. – А если добавить к этому тот факт, что при существующих доходах и уровне цен на жилье только максимум 10-12% российских семей в состоянии приобрести жилье в кредит, то напрашивается вывод – в России американская модель ипотечного кредитования не может служить основным инструментом доступности жилья».
Ситуация усугубляется тем, что дорогие кредиты, которые берут девелоперы у банков, могут привести в будущем году к увеличению себестоимости строительства в столице на 20%. Об этом открыто говорит первый вице-мэр Москвы и руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. Оно, соответственно, приведет к росту цен на квартиры, которое, по его словам, гражданам «будет трудно переварить».
«Зная о трудностях строителей, банки сейчас «накручивают» проценты по кредитам, доводя их до 30-35% годовых, - говорит в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «ФинСервис-Брокер» Денис Тягачев. – При этом ставят нереальное условие наличия собственных средств девелоперов в размере 60-70% от стоимости проекта против докризисных 20-30%».
Из-за проблем с кредитованием застройщики замораживают реализацию проектов. По данным Росстата, за девять месяцев 2008 года темпы ввода жилья в Москве упали в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.
В этой ситуации и в ожидании госпомощи на 60 млрд. рублей главный игрок ипотеки в стране – Агентство по ипотечному кредитованию – планирует начать размещение своих облигации в обмен на ипотечные закладные банков. Об этом во вторник объявил глава АИЖК Александр Семеняка. Если раньше размещение облигаций АИЖК проводилось среди рыночных инвесторов, то есть бумаги продавались за деньги, то сейчас они будут проходить фактически в форме обмена активами.
Смысл операции в том, что под залог облигаций АИЖК, которые включаются в ломбардный список Центробанка, можно получить финансирование в том числе со стороны Банка России. Таким образом, в обмен на свои пулы закладных банки смогут фактически получить «живые деньги».
«Опасность повторения американского опыта состоит в том, что в этом случае ничто не будет мешать Агентству превратить пулы ипотечных закладных, приобретенные в обмен на облигации, в новые облигации, которые снова можно обменяны на банковские закладные, - говорит эксперт компании «Реал-БрокерСервис» Дмитрий Якушев. – То есть, на рынке будут многократно «вращаться» одни и те же деньги. Значит, мы неизбежно получаем пирамиду, которая также неизбежно однажды рухнет».
Совершенно очевидно, что банки на «ура» воспримут инициативу главы Агентства Александра Семеняки, так как она даст им неконтролируемый рост «живых» денег под бумаги. «Прикрываться» это будет необходимостью развития ипотеки «для народа», которая, вне всяких сомнений, дешевле, чем в докризисные времена, не станет.
«Не будем забывать, что финансовые проблемы в мире начались с рынка бумаг, выпущенных на основе американских ипотечных закладных, - говорит Дмитрий Якушев. – Недвижимость, игравшая роль единственного залога под кредиты, стала дешеветь, и в результате обрушилась. Это – нормальное развитие самой модели, которую мы скопировали, а теперь хотим довести «до ума». Непонятно, почему функции контроля над всей системы отданы одному игроку – АИЖК».
Многие эксперты рынка, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, считают, что в результате таких действий вместо развития массовой ипотеки мы получим «нечто», которое будет «питаться» исключительно государственными ресурсами.
АИЖК, безусловно, подняло ипотеку в стране, которая еще 10 лет назад не знала такого способа решения «квартирного вопроса». Но, сейчас возникла другая проблема – проблема двойственной природы Агентства: по закону, оно является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечивать функционирование рыночных механизмов рефинансирования. С другой стороны, это открытое акционерное общество, т.е. хозяйствующий субъект, ставящий своей целью извлечение максимальной прибыли. Таким образом, получается, что за счет госсредств и гарантий АИЖК хочет просто-напросто стать лидером гонки за объемы ипотеки, т.е. фактическим монополистом рынка ипотеки. Чем чреват любой монополизм, хорошо известно из школьных учебников.
«Для того, чтобы не повторить катастрофический американский опыт, АИЖК должно участвовать лишь в том сегменте первичного ипотечного рынка, который ориентирован на граждан, признанных нуждающимися в социальной поддержке, - сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-ФинЭкспертиза» Артем Клебанов. - Главной задачей Агентства должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан».
Впрочем, получить обещанные сотни миллиардов рублей для рефинансирования ипотеки банки смогут не раньше следующего года. На подготовку облигаций потребуется не один месяц, а реализация схемы обмена закладных на бумаги АИЖК станет возможной после того, как агентство эти бумаги выпустит. Сейчас зарегистрированы четыре выпуска корпоративных облигаций АИЖК на 28 млрд. рублей и один выпуск - на 11 млрд. рублей. Даты размещения из-за сложной рыночной конъюнктуры пока не определены.
Но, пока новый механизм находится в стадии разработки, рефинансирование ипотеки будет производиться по старой схеме, то есть с помощью выкупа закладных. Вполне очевидно, что за эти 6-8 месяцев игроков на ипотечном поле может не остаться вовсе.
Напомним, что если в начале нынешнего года насчитывалось около 400 банков, работавших по ипотечному кредитованию, то сейчас их осталось не более 10-15. Причем, как считают эксперты, принятая мера – увеличение ежемесячных объемов выкупа с 3 до 5 млрд.рублей – также явно недостаточна.
«Не стоит лукавить с цифрами роста выданных в этом году ипотечных кредитов, - сказал газете ВЗГЛЯД Артем Клебанов. – Этот «рост» связан исключительно с ростом цен на жилье, т.е. денег выдается больше, а самих сделок по купле квартир – меньше. В условиях нестабильности, возможных социальных дефолтов и корректировки вниз стоимости «квадратов» на прогнозируемом уровне в 15-30% в реальности объем ипотечного кредитования к концу нынешнего года будет нулевым».
Фактически, катаклизмы на мировых финансовых площадках привели к тому, что при любом сценарии деятельность АИЖК будет ограничиваться тремя главными факторами: отсутствием необходимого предложения жилья по причине падения строительных темпов, низкими доходами граждан и крайне высокими процентами по кредитам со стороны банков.