Все отечественные девелоперы вынуждены в массовом порядке отказываться от вчерашних еще наполеоновских планов и искать новые варианты привлечения инвесторов в уже реализуемые проекты. Так, одна из крупнейших компаний на рынке «Система-Галс», «дочка» АФК «Система», спешно ищет инвестора-партнера для реконструкции одного из своих знаковых активов – здания московского универмага «Детский мир» на Лубянской площади.
Кризис изменил подходы застройщиков и заставил думать хоть о какой-то подушке финансовой безопасности
Кризис и задолженность по кредитам на уровне 1,2 млрд долларов уже заставили «Систему-Галс» объявить о продаже почти четверти своего девелоперского портфеля. Вполне вероятно, что в счет имеющихся долгов, срок платежей по которым истекает в декабре, будут проданы и площади главного детского магазина страны. Об этом газете ВЗГЛЯД сообщил собственный источник в корпорации на правах анонимности. До кризиса эксперты оценивали «Детский мир» в 400–500 млн долларов, сегодня его цена может быть на 20–30% меньше.
По данным того же источника газеты ВЗГЛЯД, «Система-Галс» ищет финансовые ресурсы или инвестора для продажи еще девяти крупных проектов, среди которых, например, гостиница «Пекин» и масштабные ТТЦ в Санкт-Петербурге общей стоимостью 3,7 млрд долларов.
«Ситуации на рынке девелопмента является самым настоящим кризисом ликвидности и отсутствия средств, причем при очень невнятных перспективах их получения, что неминуемо приведет к массовым банкротствам и уходу с рынка большинства крупных игроков, не говоря о средних и мелких фирмах», – отмечает коммерческий директор AFI Development Михаил Субботин.
По данным экспертов рынка, долговые обязательства душат не только «Систему-Галс». Совокупный долг ОПИН, Mirax Group, ГК «ПИК», «Системы-Галс», AFI Development составляет больше 1,8 млрд долларов.
Аналитики Unicredit Aton в своем информационном коммюнике прогнозируют снижение цен во всех сегментах российского рынка недвижимости, предрекая полное крушение «мыльного пузыря российской недвижимости».
Российские девелоперские компании оказались в очень сложной ситуации: ставки по кредитам для них уже возросли с 10–14% до 20–25%. Есть информация, что некоторые банки предлагают и 30, и 40%. Но даже по таким заоблачным ставкам, как отмечают сами застройщики, займы привлечь сегодня малореально. «Заняв жестко выжидательную позицию, вполне вероятно, банки будут вынуждать девелоперов продавать долю своих компаний в обмен на рефинансирование реализуемых проектов, а о всех прочих, новых, придется на какое-то время просто забыть», – говорит аналитик компании «Финансовая экспертиза» Константин Решетников.
Свои планы по проектам в Москве и регионах корректируют сейчас и российские банки, и «дочки» иностранных банков. Причина одна – рост рисков и стоимости заимствованных средств. Рейтинговое агентство Standard & Poor`s понизило на одну ступень прогноз кредитных рейтингов нашей страны. В результате даже иностранные банки, до последнего времени активно развивавшие российские проекты, были вынуждены приостановить их продвижение.
Более 10 крупных инвестиционных сделок с участием международных инвестиционных фондов из Германии, Великобритании, Финляндии не были закрыты в 2008 году в России из-за финансового кризиса, заявляют в компании S.A.Ricci/King Sturge.
К крупным проектам, которые были успешно реализованы в нынешнем году в Москве, можно отнести сделки с участием немецкого инвестиционного фонда KanAm Grund и финской инвестиционной компании Sponda.
Ранее газета ВЗГЛЯД сообщала, что фонд KanAm Grund приобрел бизнес-центр Citydel на Земляном Валу в Москве за 400 млн евро, а также купил 90% строящегося комплекса «Павелецкая» за 600 млн евро.
За 350 млн евро был куплен ТТЦ «Времена года» канадской группой Ivanhoe Cambridge австрийской Europolis.
На четвертом месте – покупка коттеджного поселка Покровские Холмы за 200 млн евро группой фондов WSREF.
Инвестиционная компания Sponda за 185 млн долларов приобрела бизнес-центр «Дукат Плейс II» в Москве и два торговых центра «Солнечный рай» за 109 млн долларов. Оба объекта принадлежали компании London & Regional Properties (L&RP).
Одним из возможных выходов из девелоперского тупика может стать госзаказ. Например, испытывающая большие долговые нагрузки группа компаний «ПИК» планирует расплатиться с банками за счет реализации правительству Москвы и Московской области жилья на сумму в 1 млрд долларов. В социальных программах, которые оцениваются на 2009 год в 2 млрд долларов, активно работают и другие застройщики – СУ-155, Главстрой и ДСК-1.
Еще месяц назад девелоперы не горели желанием работать на государство из-за низкой рентабельности проектов экономкласса. Для сравнения, коммерческое жилье в 10–12 раз рентабельнее социального. «Кризис изменил подходы застройщиков и заставил думать хоть о какой-то подушке финансовой безопасности. Но рынок недвижимости традиционно строго регламентирован, и войти в пул госзаказа и получить доступ к финансовым ресурсам городского бюджета Москвы тоже малореально», – говорит генеральный директор строительной компании «О.С.Г.» Андрей Пугачевский.
При этом надо иметь в виду, что город имеет устойчивый профицитный бюджет и располагает достаточным финансовым ресурсом для продолжения строительства жилья, в первую очередь социального. Какая часть этого пирога достанется девелоперам – прогнозировать не берется никто из них, несмотря на аппетиты и острый кризис своей собственной ликвидности.