Замминистра считает, что «сегодня никто не даст обойтись с людьми так, как с ними обошлись в 90-х годах», когда значительное количество строек, финансирование которых осуществлялось с долевым участием граждан, были заморожены, а жилье не достроено. При этом, по словам Сергея Круглика, государство не намерено «вмешиваться в рынок».
Девелоперы и застройщики получают деньги, смогут обслуживать свои долги, а государство оживляет свой проект «Доступное жилье
Сделать это довольно проблематично, учитывая тот факт, что именно государство будет вкладывать деньги в строительство, а значит, и претендовать на формирование цен.
Пока планы правительства страны находятся в стадии проработки, мэрия Москвы уже выразила готовность для социальных целей выкупить у девелоперов 2,5 млн кв. м жилья, которое уже построено частными строительными компаниями на подмосковных землях. Кризис и отчаянное положение застройщиков помогли столичным властям расширить сферу своих интересов за пределами МКАД. Становясь главным игроком на рынке недвижимости, город фактически вводит монополию на жилищные цены и сосредоточивает в своих руках огромный финансовый ресурс.
Власти Москвы неоднократно делали попытки тем или иным способом перекроить рынок жилья в свою пользу, используя для этого, в частности, «близкие» стройфирмы, изначально ориентированные на социальные программы города, – «Главстрой», «ДСК-1», «СУ-155», группу «ПИК». Они строили самое дешевое жилье, но много, и на свою «маржу» не жаловались. У этих же компаний власти Москвы в первую очередь начали выкуп свободных площадей, спасая их не только от возможных дефолтов, но и фиксируя стоимость квадратных метров.
«Этот шаг позволил столичным властям определить для всех застройщиков новые правила игры, которые будут доминировать на рынке в ближайшие месяцы, – говорит в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Экспертиза-Брокер-М» Олег Кулешов. – Зафиксировать цены – это первый шаг, вторым будет экспансия в область. После этого девелоперы сдадутся на милость победителя».
Еще пару месяцев назад невозможно было представить даже просто возможность переговоров застройщиков со столичными чиновниками о продаже им оптом всего новостроя, тем более со скидкой в 25–30% от среднерыночной цены. Но кризис все изменил, и альтернатив у девелоперов в отсутствие финансовых ресурсов и погашения кредитов практически нет: продажа государству в лице московских властей или долгая розничная продажа жилья с чуть меньшей или аналогичной скидкой.
Первым сломался «СХолдинг». Согласно информации источника газеты ВЗГЛЯД в департаменте жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, городу будут переданы на «соинвестирование», а фактически проданы жилые дома в ближайшем Подмосковье: в Голицыне, Реутове, Раменском и в Красногорске.
Согласно статистике «Индикаторов рынка недвижимости», на сегодняшний день в Подмосковье построено около 2,2 млн кв. м жилья и ожидается, что еще 2–4 млн «квадратов» все-таки будут сданы до конца года. Примерно половина – это строительство частного жилья. Еще 25% уйдет на социальные нужды, то есть на свободный рынок поступит около 1,5 млн кв. м жилья экономкласса.
«Судя по этим расчетам, Москва с лихвой перекрывает потенциальный объем жилья, выставленного в Подмосковье на продажу, – сказал в интервью газете ВЗГЛЯД директор стройфирмы «О.С.Г.» Алексей Пименов. – Не все эти миллионы «квадратов» будут отданы на откуп Москве, но важно другое – своими действиями правительство Москвы полностью застрахует девелоперов от любых кассовых разрывов на несколько лет вперед».
«Кассовый разрыв» только именуется так мягко, а на самом деле означает острый финансовый дефицит, поджимающие сроки расплаты по кредитам и невозможность рефинансировать долги, т.е. по сути весь комплекс проблем, вызванных к жизни мировым финансовым кризисом.
Как уже сообщала газета ВЗГЛЯД, ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк получили рекомендации правительства выдавать застройщикам кредиты под 16% годовых. До конца года на эти цели будет выделено до 100 млрд рублей. Впрочем, льготные кредиты получат только те, кто строит жилье экономкласса и готов продавать его государству по фиксированным ценам.
Действия государства вполне оправданны, и оно сможет одним выстрелом убить двух зайцев или хотя бы их ранить, говорит аналитик компании «Арбат Капитал» Михаил Завараев.
«Девелоперы и застройщики получают деньги, благодаря которым они держатся на плаву, пусть и без сверхприбылей, однако смогут обслуживать свои долги, а государство оживляет свой проект «Доступное жилье», – считает аналитик «Арбат Капитала» Михаил Завараев.
Есть мнение, что деньги, которые государство выделит девелоперам, пойдут на обогащение самих девелоперов и фиксирование сверхприбыли на волне кризиса. Так
утверждает генеральный директор группы компаний «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. Народ же по-прежнему будет покупать недвижимость по спекулятивной цене, говорит она.
«Правильно было бы вообще никак не реагировать на происходящее сейчас на рынке недвижимости. Тем самым была бы дана возможность осуществить процедуру саморегулирования, к которой стремились девелоперы, требуя даже отказаться от государственного лицензирования своей деятельности», – заявил Олег Кулешов.
Почти все застройщики сейчас пытаются найти новые источники финансирования для завершения текущих проектов. Вынужденное снижение цен в этой ситуации сделает девелоперские проекты убыточными в принципе. «Ни одна строительная компания не пойдет на такой вариант добровольно, так как для нее это будет означать прямой путь к разорению», – говорят в УК «Уралсиб Эссет Менеджмент».
Но ситуация такова, что государство также вынуждено действовать именно таким образом, иначе под угрозой окажется национальный проект «Доступное жилье». Чтобы спасти его, государство готово пойти на экстренные меры, и власти Москвы просто первыми озвучили возможный вариант разрешения патового конфликта интересов.
Поддержать падающий спрос на жилье предполагается через механизм приобретения готового жилья экономкласса за счет госсредств, а также путем выкупа АИЖК закладных на 60 млрд рублей. Так планируется в правительстве. Что касается регионов, то уже в скором времени будет определена потребность по обеспечению дофинансирования строительства незавершенных объектов, прежде всего жилья, которое строится на основе долевого участия.
Другой вопрос – снизится ли цена квадратных метров, когда и на сколько? По данным мониторинга газеты ВЗГЛЯД, когда стоимость «квадрата» в Москве стала фиксироваться на уровне 6,5 тыс. долларов в экономклассе и 8,5–9,5 тыс. долларов на вторичном рынке (начало лета нынешнего года), продать квартиру по этим средним ценам уже было практически невозможно. Можно было только радоваться или гордиться тем обстоятельством, что «двушка» в хрущевке сравнялась в цене с домиком у Средиземного моря, но и покупать ее никто не спешил.
Если попробовать систематизировать и усреднить все оценки экспертов рынка столичной недвижимости, то получится следующее: в ближайшие 5–6 месяцев цена за квадратный метр может снизиться на 10–15%. Больше или меньше, но коррекции вниз в любом случае не избежать. Это должно произойти из-за ухудшения общей финансовой ситуации, снижения доходов населения и сокращения ипотеки.
Корректировке цен будет также способствовать снижение себестоимости строительства, считает директор департамента инвестиционных программ СУ-155 Екатерина Пивоварова. «Последние 4–5 лет был сильно перегрет рынок строительных материалов и оборудования. Они будут снижаться, металл будет дешеветь, цемент – это общемировая тенденция», – подчеркивает она.
Согласно информации газеты ВЗГЛЯД, на рынок не окажут никакого корректирующего значения так называемые инвестиционные квартиры, что предрекают многие эксперты из числа тех, кто так или иначе связан с риелторскими компаниями и заинтересован в нагнетании эмоций ради увеличения продаж паникерами.
Массового выброса таких квартир не произойдет потому, что приобретались они не ради получения дохода завтра и не на последние кровно заработанные. Это длинные инвестиции и способ сохранения лишних сбережений.
«По сравнению с рынками других финансовых инструментов на рынке недвижимости наибольшую часть составляют долгосрочные инвесторы», – говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.
По мнению всех аналитиков рынка, единственный верный способ остановить снижение цен – это резко сократить объемы строительства. Тогда в среднесрочной перспективе, через год-полтора, это неизбежно приведет к новому росту цен.
Остается только гадать, то ли кризис вовремя подоспел, то ли из-за реальных проблем с ликвидностью отечественных банков, но многие стройки сейчас действительно замораживаются.
Как считают в Институте стратегического развития «2050», до весны будущего года ситуация на рынке недвижимости будет определяться двумя разнонаправленными факторами, имеющими единую природу.
С одной стороны, затруднение доступа застройщиков к кредитным средствам будет способствовать росту предложения. Банки уже активно получают от перекредитованных застройщиков неоконченные объекты, заложенные в обеспечение взятых кредитов, и будут выбрасывать их на рынок.
С другой стороны, покупатели также затруднены в финансах (ибо банки ужесточают порядок выдачи или вовсе перестают выдавать ипотечные кредиты) и не склонны к риску на рынке. А потому все будет решать наличие или отсутствие площадей, т.е. жилья: будет мало – цены пойдут вверх, много – вниз. Второй вариант нам не грозит, хотим мы того или нет.