Основным показателем состояния национального рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами считается коэффициент доступности жилья. Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на рынке конкретно выбранного региона, и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Коэффициент доступности показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем уровне дохода.
Средняя цена квадратного метра жилья в Москве превышает 2700 долларов
Путь вычисления статистических показателей довольно прост, поскольку не учитывает расходы семьи. Средняя цена квадратного метра жилья в Москве превышает 2700 долларов, или 75,6 тыс. рублей по курсу 28 рублей за доллар. Средняя цена квартиры площадью 54 кв. м – 4 млн. 82 тыс. рублей. Доход на душу населения в 2005 году составил, по данным Мосгоркомстата, 24 886 рублей и увеличился по сравнению с 2004-м на 21%. Если предположить, что каждый член среднестатистической семьи зарабатывает именно столько, то потребуется 4,5 года, чтобы купить жилье, не производя никаких иных трат.
С учетом прожиточного минимума (4828 рублей в 2005 году и 5200 рублей в текущем) на покупку квартиры придется потратить почти 6 лет. В 2002 году московское жилье было доступнее почти в два раза – тогда коэффициент доступности составлял 3,7 года.
В реальности средний доход на члена семьи в 888 долларов и более в Москве имеет весьма ограниченный круг семей. Завышенные цифры в статистике появляются из-за серьезного разрыва доходов – до 26 раз – между богатыми и бедными.
Расходы семьи при расчете ипотечного кредита рассчитываются по иным критериям, нежели потребительская корзина. Банкиры считают, и вполне справедливо, что человек, достигший определенных доходов, привыкает к иному уровню расходов и комфорта. Поэтому максимальный платеж по ипотечному кредиту – 50% от доходов. То есть при среднем доходе 24 886 рублей на человека и 74,5 тыс. рублей на семью из трех трудоспособных граждан выплаты по кредиту могут составить максимум 37 тыс. рублей, или 1333 доллара.
Максимальная сумма ипотечного кредита, на которую может рассчитывать среднестатистическая московская семья, не велика. Райффайзенбанк дает в кредит на 10 лет 96 тыс. долларов и ограничивает цену квартиры 137 тыс. долларов. Но квартира площадью 54 кв.м в Москве в среднем стоит уже 145 тыс. долларов. Кредит на других, более благоприятных, условиях среднестатистическая семья не получит, так как не пройдет ограничения по доходу, который должен составить уже 2890 долларов. Собственные накопления должны превышать 40 тыс. долларов, а с учетом всех платежей и страховок, а также комиссионных риелторов – 50 тыс. долларов.
Банк DeltaCredit готов предоставить 136 тыс. долларов, притом что это доход семьи уже после налогообложения. Однако семье придется внести 34,5 тыс. долларов в качестве первого взноса и около 10 тыс. долларов на другие расходы. Выплачивать кредит придется 20 лет по 1436 долларов в месяц.
Рост цен на недвижимость, обещанный в начале этого года как представителями московского правительства, так и риелторами на уровне 20-30%, сейчас кажется малореальным. К маю 2006 года квартиры подорожали на 20% по сравнению с началом года, и рост цен продолжается. Темпы увеличения стоимости квартир уже давно обогнали инфляцию и далеко оторвались от роста доходов населения при коэффициенте доступности жилья, превышающем европейский уровень в 2-3 раза.
Чиновники уверяют, что спрос на жилье носит спекулятивный характер. Глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что считает рост цен на недвижимость необоснованным и завышенным на 1 тыс. долларов за квадратный метр. Но активизации спекулянтов способствует ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости. В феврале этого года в России построено на 20% меньше жилья, чем в феврале 2005-го. Дефицит квартир не даст ценам существенно снизиться, уверены застройщики.