Издание «Собственник» проанализировало ситуацию на строительном рынке Москвы и попросило экспертов ответить на вопрос: когда же стабилизируются цены на жилье в Москве и что для этого нужно сделать?
Скоро будет негде строить?
Поскольку застройка Москвы происходит комплексно, в соответствии с Генеральным планом, объемы строительства остаются примерно одинаковыми
Если рассмотреть динамику строительства в Москве за последние годы, то можно заметить, что строительный комплекс Москвы только наращивает объемы строительства. При этом доля строительства в самой столице остается практически неизменной, как подчеркнули в пресс-службе стройкомплекса Москвы. Каждый год здесь строится около 4 млн. 800 тыс. кв. м, остальное приходится на долю региональных программ в других городах России.
Поскольку застройка Москвы происходит комплексно, в соответствии с Генеральным планом, объемы строительства остаются примерно одинаковыми: не наблюдается ни серьезных всплесков, ни каких-то заметных провалов. Поступательное движение объясняется во многом и тем, что территории, пригодные для застройки, в Москве ограниченны, и сейчас строительство ведется в районах сносимых пятиэтажек, а также в некоторых новых районах: в Кожухове, Молжанинове. Идет строительство и на месте выводимых промышленных предприятий.
Примерно одна треть возводимого жилья приходится на долю социальных программ, что составляет порядка 1,7 –1,8 млн. кв. м. Это жилье для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек, а также для участников новой ипотечной программы – городской программы социальной ипотеки. Остальное жилье относится к коммерческому и раскупается на корню.
Небольшое сокращение строительства – буквально на несколько сотен тысяч квадратных метров – было, по информации пресс-службы стройкомплекса Москвы, только в 1999 году, причиной чего послужил кризис. С тех пор, как уточняют тут, объемы строительства только увеличиваются.
Однако участники рынка, признавая постоянство объемов строительства, не столь оптимистично смотрят в будущее. Так, ситуацию с количеством возводимого жилья комментирует Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость»: «В 2006 году к строительству в Москве запланировано 4,5 млн. кв. м жилья. Но здесь надо оговориться, что самый крупный игрок рынка новостроек – это правительство Москвы, распоряжающееся примерно 40% возводимого жилья, которое приняло социальную программу по развитию ипотеки. Согласно этой программе год от года количество жилья, возводимого для социальных нужд, будет возрастать. Соответственно, будет расти и его доля на первичном рынке, при этом объемы строительства увеличиваться не будут.
Причина этого не только в том, что земельных участков не хватает, но и в том, что само освобождение земельных участков, например, застроенных пятиэтажками, требует «расходования» немалого количества вновь возводимого жилья на переселение. К тому же Москва может «похвастаться» острым дефицитом электрических мощностей, что тоже в ближайшие годы будет влиять на объемы строительства жилья в сторону их сокращения.
Если говорить о других факторах, имеющих влияние на ситуацию с рынком жилья, то нужно отметить, что сейчас в надежде на рост цен многие продавцы не продают квартиры, а предпочитают сдавать их.
Таким образом, на рынке единовременно продается менее 20 тыс. квартир, что совершенно недостаточно для такого города, как Москва, где в прошлые годы эта цифра доходила до 40 тыс. квартир на продажу».
Продажные метры
По сравнению с началом прошлого года предложение на рынке новостроек в Москве сократилось на 40% (фото ИТАР-ТАСС) |
Несмотря на поддержание объемов строительства в Москве, предложение, в частности в новостройках, неуклонно сокращается, что вызвано резким повышением цен на квадратные метры, а также особенностями принимаемых законодательных актов. Не секрет, что одним из серьезных факторов, повлиявших на сокращение предложения на рынке новостроек, стало принятие закона «Об участии в долевом строительстве». Вот что говорит по поводу ситуации с предложением на рынке Александр Гурьянов, пиар-директор департамента маркетинга компании DOKI: «Общий объем рынка новостроек на данный момент – около 700 объектов. В Московском регионе сейчас строится более 60 элитных домов и домов бизнес-класса (в пределах Третьего транспортного кольца), более 250 домов среднего сегмента (от Третьего транспортного кольца до МКАД), 200 домов в городах ближнего Подмосковья и 170 в городах Подмосковья средней удаленности.
По сравнению с началом прошлого года предложение на рынке новостроек в Москве сократилось на 40%, спрос же продолжает расти, особенно на квартиры, которые уже почти построены. Наиболее остро нехватка квартир ощущается сегодня в сегменте экономкласса».
После вступления в силу закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» объем предложений на рынке новостроек сократился на треть, а некоторые строящиеся объекты «заморозились». О будущем сокращении количества сделок продажи прав на жилье в этом году говорит и Михаил Гороховский, правда, указывая сокращение в 5% при существующем росте цен.
Несколько более оптимистичный прогноз существует в отношении социального жилья. По словам руководителя Департамента экономической политики и развития города Марины Оглоблиной, к 2010 году средняя обеспеченность населения жильем увеличится с 19 до 21,1 кв. м на человека, а очередь сократится на 5–6%.
Компромиссный выход: сдать в аренду
Жилье, как правило, раскупается на начальной стадии строительства (фото ИТАР-ТАСС) |
«Жилье, как правило, раскупается на начальной стадии строительства. Сразу продается половина квартир, остальные скупаются в инвестиционных целях», – рассказывает Александр Гурьянов. Перекупщики жилья выставляют квартиры на продажу, когда стоимость квадратного метра становится гораздо выше, нежели на момент покупки.
При этом необходимо отметить, что «придерживают» недвижимость сами собственники (а не риелторы), которые стали делать ставку на другой вид деятельности – аренду. Ни для кого не секрет, что рынок аренды в Москве недостаточен, предлагаемые квартиры расхватываются на лету, цены на аренду растут, а все желающие все равно не могут получить необходимую площадь в нужном объеме.
Вот что рассказывает о ситуации Михаил Гороховский: «В этом году цена аренды квартир вырастет, но этот рост все равно будет отставать от роста цен на продаваемые квартиры.
Значительным фактором, способствующим росту цены аренды квартир, является и то, что заработки москвичей выросли за два последних года более чем на 50%. Единственное, что можно предпринять в такой ситуации, – это меры законодательного воздействия: увеличение налогов на недвижимость, изменение налоговой базы как таковой, введение распространенной в Европе практики – налога на вторую квартиру, что в итоге должно привести к выбросу большого числа квартир на рынок, а значит, сбить цены. Перечисленные меры, если принять их уже сейчас, будут способствовать обузданию цен на жилье примерно через два года; к этому же времени должна появиться и энергетическая инфраструктура, которая поможет строить больше жилья. Все эти факторы позволяют предположить, что через два года цены на рынке жилья выровняются.
Порядка 12 тыс. квартир к концу года из числа продаваемых перейдут в число сдаваемых внаем (т. е. до 1000 квартир в месяц). Если в прошлом году цены аренды выросли на 14%, в этом году ожидается рост порядка 22%.
Такая тенденция будет продолжаться до того момента, когда общий объем выдаваемых ипотечных кредитов превысит 15% от общего числа сделок с жильем и ежемесячные платежи по кредитам сравняются с платой за наем квартир. У нанимателей появится мощный стимул покупать собственное жилье. Доходность вложений в жилую недвижимость упадет, и это вынудит наймодателей продать ранее сдававшиеся внаем квартиры, а вырученные деньги вложить в другие виды бизнеса. Тогда на рынок будет выброшено много квартир, в результате чего упадут цены. Но случится это не ранее 2010 года».