Некоторые застройщики в России находятся в уязвимом положении из-за своей недальновидной финансовой политики, заявил руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. «У таких застройщиков мы можем действительно увидеть ряд банкротств в 2025 году», – добавил он. Однако, по его словам, это не повлияет на завершение проектов, так как незаконченные дома будут достраивать другие компании.
По его ожиданиям, в 2026 году показатели продаж квартир не будут высокими, хотя поможет большой задел благодаря продажам 2023-2024 годов. В 2026-м крупных проблем в строительной отрасли он тоже не ожидает, а вот в 2027 году могут начаться трудности, если ключевая ставка останется на уровне около 20% и не будет принято дополнительных мер поддержки.
Что же это за недальновидная финансовая политика, которая может привести к банкротству?
«Застройщики продолжали возводить новостройки в больших количествах даже тогда, когда российские власти стали ухудшать условия выдачи ипотечных займов с государственным субсидированием и ослаблять меры поддержки отрасли. Скорее всего, застройщики рассчитывали на продление льготных программ, как это было в предыдущие годы. Поэтому они старались настроить как можно больше квадратных метров и расширить свой земельный фонд под дальнейшее строительство даже несмотря на то, что объемы ввода жилья превышали потребительский спрос, причем еще до начала цикла повышения ключевой ставки Центробанком России.
Теперь продажи жилья резко падают, у девелоперов остаются нераспроданными тысячи квадратных метров жилья, а рефинансирование займов растет в цене, их долговая нагрузка увеличивается, что осложняет дальнейшее развитие бизнеса и снижает его маржинальность»,
– говорит Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.
В 2024 году спрос на новостройки в России снизился на 22%, а в этом году Чернов ждет падения еще на 20-25% по сравнению с прошлым годом. При этом в первом полугодии 2025 года продажи рухнут на 35-40%, потому что годом ранее наблюдался ажиотажный спрос на льготную ипотеку в преддверии ее сворачивания, говорит эксперт.
«На фоне обвала объемов продаж жилья в 2025 году у девелоперов начнет расти долговая нагрузка, а точнее, соотношение чистый долг/EBITDA, из-за чего они станут расходовать большую долю вырученных от продажи жилья средств на рефинансирование и погашение долга», – отмечает Чернов.
Риск банкротства высок у тех застройщиков, у кого большие кассовые разрывы и значительные долги, которые они неспособны вовремя закрыть, говорит гендиректор агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.
И все же ситуация у многих застройщиков хоть и тяжелая, но не критичная, и они могут продержаться на плаву, пока ЦБ не начнет снова снижать ставку, считает Чернов.
Во-первых, многие девелоперы нарастили выручку за время действия множества льготных государственных ипотечных программ, накупили на нее землю и кластеры для застройки, которые в случае острой необходимости можно будет продать, говорит Чернов. Во-вторых, российские власти охлаждают рынок недвижимости постепенно, сохраняя действие «Семейной ипотеки». Кроме того, власти планируют подготовить меры поддержки жилищного строительства и производства стройматериалов.
Однако
в течение двух-трех лет волна банкротств все-таки случится, но скорее среди небольших застройщиков, потому что многие из них не ожидали такой высокой ставки от ЦБ, а теперь им сложно обслуживать свои долги,
– поясняет Чернов.
Впрочем, многие застройщики финансово подготовились к экономическим вызовам. И это очень хорошо, потому что более стабильные компании или инвесторы могут начать спасать через поглощение тех застройщиков, которые окажутся на грани банкротства. Однако этот сценарий носит, скорее, выборочный характер и не гарантирован для всех, добавляет Шинкевич.
Дольщикам, кто уже приобрел квартиры в новостройках со сроками сдачи после 2025 года, в целом можно не переживать. По крайней мере, повторения ситуации 2008-2009 годов, когда без денег и без квартир остались миллионы дольщиков, участники рынка не ждут. Во-первых, тонущие компании могут быть поддержаны другими, более финансово устойчивыми игроками рынка или даже государством.
Во-вторых, дольщиков защищает разработанный государством механизм эскроу-счетов. Теперь средства хранятся на эскроу-счетах в банках и поступают на счета девелоперов только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.
«Даже в случае краха застройщика средства дольщиков защищены, и они либо будут возвращены, либо найдутся новые игроки, которые завершат строительство. Однако инфляция и задержки могут повлиять на итоговую ценность возвращенных средств или срок получения жилья», – говорит Шинкевич.
В пример можно привести банкротство московской структуры девелопера Seven Suns, которое произошло почти год назад. Однако причина не в финансовой неустойчивости, а в нарушении закона. Весной был арестован владелец компании по уголовному делу о привлечении денег дольщиков с нарушением закона. После этого стройки компании были заморожены. Однако осенью власти Москвы договорились с компанией Capital Group достроить жилые комплексы обанкротившейся компании.
«В Петербурге есть похожие истории, когда компании не могут правильно организовать строительный процесс, а в итоге это приводит к задержкам в работе. Такие случаи на слуху, но сейчас нельзя сказать, что это какая-то волновая история. А больших застройщиков, таких как «Самолет», государство, уверен, будет спасать и финансировать», – считает Георгий Патанин, руководитель «Агентства недвижимости Георгия Патанина».
Что касается новых сделок по покупке квартир, то в условиях двукратного падения продаж стоит ожидать от застройщиков очень щедрые предложения. «Если в ближайшие три месяца ключевая ставка не будет снижена и ставки по кредитам не пойдут вниз, то мы увидим вал «черных пятниц» и других распродаж. Это можно было бы назвать положительным трендом для покупателей, но потом начнут банкротиться застройщики», – считает гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.