Ипотека ниже 8% – такую цель поставил президент к 2024 году. Буквально пару месяцев назад экономисты считали это возможным в случае, если нефть будет стоить дорого. Причем чем выше нефть, тем быстрей будет снижаться ставка. Например, чтобы снизить ставку до 7% к декабрю 2020 года, нужен был возврат нефти к 80–100 долларам за баррель и снижение ключевой ставки Центробанком до 4%. Такой сценарий выглядел не совсем жизненным.
Однако в реальности ситуация развивается еще более неожиданно. Россияне получили ставку еще ниже – в 6,5%. Притом что нефть стоит меньше 30 долларов за баррель, а ключевая ставка составляет 6%. Обычно ипотека в таком случае стоит на 3% дороже ключевой ставки – 9%. Средняя ставка в России сейчас как раз и составляет 9% (данные ДОМ.РФ за начало апреля).
Однако в России заработает новая льготная ипотечная программа, которой могут воспользоваться не отдельные категории граждан (молодая семья или военные), а любой желающий. Ставка по ней будет снижена до 6,5% против реальной средней ставки на рынке 9%. Разницу между реальной ставкой и льготной будет субсидировать государство, то есть бюджет.
Оформить ипотеку под льготные 6,5% можно будет до ноября 2020 года. Эта программа гарантирует неизменность ставки на протяжении всего срока кредита. Однако есть некоторые ограничения. Во-первых, рассчитывать на столь низкую ставку могут только те, кто впервые берет ипотеку. Второе ограничение – по стоимости жилья. С помощью программы можно приобрести жилье стоимостью до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге.
Для столиц сумма достаточно приличная: в Петербурге за указанную сумму можно приобрести полноценную трехкомнатную квартиру, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. «В целом условия по максимальной сумме кредитов адекватны, однако лимит для Московской и Ленинградской областей с высокой вероятностью будет повышен и приближен к лимиту по Москве и Санкт-Петербургу», – считает Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА».
Купить квартиру по льготной ставке можно будет только в новостройке комфорт-класса (а не элитного класса). Доля таких квартир максимальная на рынке. Жилье на вторичном рынке под программу не попадает. Потому что цель госпрограммы – поддержать не только россиян, но и строительную отрасль. Доля квартир стоимостью до 8 млн рублей в Москве составляет 54,3%, в Санкт-Петербурге – 90,5%, а в регионах квартир по цене до 3 млн рублей порядка 70% (данные ДОМ.РФ за 2019 год и первый квартал 2020 года).
Размер первоначального взноса не оговаривался правительством, поэтому банки, видимо, будут решать этот вопрос самостоятельно. И надо понимать, что в кризис условия предоставления кредита ужесточаются, поэтому банки вряд ли согласятся на небольшой первоначальный взнос. Когда мировую экономику штормит, риски просрочки ипотеки растут.
Так, ВТБ, который выдает каждый четвертый кредит на недвижимость, уже начал прием заявок на ипотеку в рамках новой госпрограммы. Ставка по ней составит 6,5%, а вот первоначальный взнос – от 20%. «Мы рассчитываем выдать первый кредит уже в понедельник, 20 апреля, не дожидаясь утверждения постановления правительства», – заявил заместитель президента – председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Выгода для россиян, желающих приобрести квартиру, налицо. Снижение ставки с 9% до 6,5% позволит сократить размер ежемесячного платежа и сэкономить на выплатах процентов.
«Если рассматривать максимальную сумму кредита в рамках господдержки по Москве (8 млн рублей) на срок 20 лет, то экономия заемщика составит около 3 млн рублей в сравнении со средней действующей ипотечной ставкой в 9% годовых»,
– отмечает представитель девелоперской компании Capital Group.
С помощью ипотечного калькулятора легко посчитать, что ежемесячная ставка при покупке квартиры в кредит на 20 лет стоимостью в 3 млн рублей под 6,5% составит 22,4 тыс. рублей, а переплата – 2,4 млн рублей. Тогда как при ставке кредита в 9% ежемесячный платеж был бы выше на 3,6 тыс. рублей, а переплата – больше на 1,1 млн рублей. В расчетах не учитывается первоначальный взнос.
Многие россияне, которые планировали улучшить свои жилищные условия за счет ипотеки в этом году, сделали это в марте. В прошлом месяце наблюдался пик сделок из-за сочетания целого ряда факторов. Из-за девальвации рубля многие боялись возможного поднятия ключевой ставки Центробанком, что привело бы к удорожанию ипотеки. В предыдущие кризисы регулятор так и делал. Однако на этот раз он действует иначе. Хотя это не помешало банкам поднять на 1–3% ставки по ипотеке и в целом ужесточить условия ее выдачи.
«Сейчас порядка 60–65% новых клиентов откладывают процедуру подачи документов из-за невозможности получить документы с работы или из-за потери заработка. Падение объема заявок явное. Тех, кто хочет переложиться в недвижимость с инвестиционными целями, явно меньше тех, кто не может или не хочет подать заявку на ипотеку», – отмечает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
По ее оценкам, в апреле число выданных ипотечных кредитов упадет минимум на 30% к мартовскому объему, а в мае может быть еще более существенное сокращение. «Население сейчас озабочено далеко не ипотекой», – говорит Сивова.
«По нашему мнению, покупка квартиры в кредит – это выгодный продукт. Так, переплата по займу редко превышает 5–6%. В кризис с помощью такого инструмента можно защитить свои средства от девальвации рубля», – говорит генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин.
Однако кидаться в ипотечный омут с головой даже по льготным ставкам не стоит. «Нужно адекватно расценивать свои силы, и не надо отдавать последние деньги и тем более влезать в долги», – говорит Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимость».
«Раньше многие выплачивали ипотеку за счет средств, получаемых от сдачи квартиры. Но сегодня рынок аренды провалился, и непонятно, когда восстановится», – предупреждает Александр Гиновкер.
Вместе с тем на не самые ликвидные объекты цены все-таки будут снижаться. По нашим прогнозам,
первыми могут начать дешеветь квартиры в домах советской постройки: цены снизятся примерно на 10%,
добавляет он.
Борискин также считает, что растущий разрыв между спросом и предложением даст снижение цен на недвижимость, но сам этот факт вряд ли поднимет спрос.
Новая программа должна поддержать не только россиян, но также строительный рынок и смежные с ним отрасли, и, конечно, сами банки. Так, одно рабочее место на стройке обеспечивает девять рабочих мест в смежных отраслях (производство стройматериалов, мебели и бытовой техники, ремонтные работы и т. д.).
Стройку невозможно перевести в онлайн-режим. По опыту западных стран строительная отрасль оказалась в числе наиболее пострадавших. Поэтому меры поддержки вводят повсеместно – в США, Италии, Испании, Германии и т. д. В России льготная ипотечная программа – это лишь одна часть более масштабной поддержки и россиян (кредитные каникулы), и бизнеса.
Программа поддержит и строительный рынок, который в 2020 году будет под давлением из-за снижения спроса, роста себестоимости строительства из-за скачка курсов и возможного роста ставок по кредитам, отмечает Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
В рамках новой ипотечной программы России в этом году будет выдано 250–300 тыс. ипотечных кредитов под 6,5%, считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его оценке, это создаст дополнительный спрос на жилье общей площадью около 15 млн квадратных метров. Всего в отрасль будет привлечено около 1 трлн рублей банковской системы и граждан. Более трети из них вернутся потом в бюджет в виде налогов, отмечает Гольдберг.
В 2015–2016 годах в России уже действовала госпрограмма по льготной ипотеке, которая сработала довольно неплохо. Хотя тогда льготная ставка составляла целых 12% – на тот момент это было действительно хорошее предложение. В итоге по программе было выдано более полумиллиона кредитов, что стоило бюджету 11,85 млрд рублей. На этот раз срок программы ограничен ноябрем, и из бюджета будет направлено 6 млрд рублей. Потому что власти пока рассчитывают, что восстановление после кризиса из-за коронавируса не заставит себя долго ждать.
Нынешняя экономическая ситуация отличается от предыдущих. Раньше любой кризис в России сопровождался разгоном инфляции и ростом ключевой ставки, а значит, удорожанием кредитных денег. На этот раз в Центробанке не ожидают проинфляционных движений и даже думают о снижении ключевой ставки на следующем заседании, которое состоится в пятницу, 24 апреля.
ЦБ может пойти на достаточно активные шаги и снизить в апреле ставку с 6% до 5,5%, к концу 2020 года ключевая ставка может быть снижена и до 5%, не исключает главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович. Это значит, что
к концу этого года ипотечные ставки могут следом снизиться до 7,5–8% (плюс 2,5–3% к ключевой ставке). Поэтому те, кто готов взять ипотеку не впервые или желает рефинансировать свой кредит, тоже могут выиграть от текущей ситуации.
Эксперт рисует три варианта развития событий. В первом сценарии ключевая ставка снижается на 0,5% в апреле и еще на 0,25% летом (в июне – июле), и к концу лета она достигает 5,25%. Второй сценарий предполагает более осторожные действия ЦБ – в апреле и летом ключевая ставка снижается по 0,25% и к концу лета становится 5,5%. Третий сценарий – наименее вероятный, когда Банк России в апреле сохраняет ставку без изменений, но снижает ее в июне – июле.