В кризисные времена никого не удивляет тот факт, что все ждут, когда рынок жилья нащупает то самое пресловутое «дно», за которым появится ясность и понимание, что хуже уже не будет. Безусловно, зависит это от того, насколько успешными окажутся предпринимаемые сейчас правительством меры по выводу страны из кризиса. Эти вопросы задавали друг другу эксперты недвижимости на состоявшемся в Москве форуме «Цены на недвижимость: расти нельзя упасть».
Цена выкупа жилья у строителей должна быть «справедливой», но не должна приносить им сверхприбыль
На сегодняшний день, как считают аналитики рынка недвижимости, есть пять факторов, определяющих стоимость квадратного метра. Это поддержка стройотрасли силами государства, выкупающего жилье у девелоперов, массовая и повсеместная заморозка строительных объектов, сокращение предложения, падение стоимости материалов и рабочей силы и, главное, резкий обвал спроса на жилье, вызванный экономическим кризисом и уменьшением реальных доходов граждан.
На встрече с премьер-министром РФ глава Минэкономразвития Виктор Басаргин обрисовал ситуацию так: «Сделки на рынке жилья практически прекратились. Все ожидают снижения цен, поэтому получается некое противостояние: строительные компании не снижают цены, в то время как население считает, что цены все-таки снизятся, и в этой связи не идет на рынок».
Одна из главных причин, по его мнению, состоит в том, что строительные компании «не опускают цены» на жилье. В качестве примера несговорчивости застройщиков министр привел пример с провалом аукционов по выкупу жилья для нужд Министерства обороны, когда вместо 15 тыс. квартир удалось купить только три тысячи.
Чтобы простимулировать рынок, Виктор Басаргин предлагает установить административным путем среднюю цену квадратного метра на уровне 28 тыс. рублей за метр. Но это средняя цена, страна большая и разброс – тоже. Так, сейчас в Москве средняя стоимость «квадрата» составляет 73,8 тыс. за метр, в Санкт-Петербурге – 443,3 тысячи, а, например, в Карачаево-Черкессии она менее 15 тыс. рублей.
Глава Кабинета министров Владимир Путин считает, что цена выкупа жилья у строителей должна быть «справедливой», но не приносить им сверхприбыль.
Таким же путем идет московское правительство, предлагающее на предстоящем в начале февраля аукционе квартиры оптом по 55-65 тыс. рублей за метр. «Странность» заключается в том, что руководители столицы называют снижение цен на 50%, как это утверждают эксперты, «немыслимым» и «провокационным», а сами готовятся выкупить жилье в прямом смысле за полцены.
«Речь идет о двойственности положения московской мэрии, в котором она оказалась по причине кризиса, – заявил газете ВЗГЛЯД директор московской строительной компании Игнат Перевалов. – С одной стороны, необходимо выкупать жилье на социальные программы, т. к. это является задачей государства, с которым «шутки» плохи. С другой, столичный стройкомплекс очень тесно переплетен с личными интересами городских властей. Потому и говорят о невозможности обрушения цен. А выкупая квартиры по низкой цене, они лишают всех нас возможности сделать то же самое, так как на рынок эти дома-квартиры просто не доходят».
Третий фактор – это заморозка строительства.
Минэкономразвития планирует построить в 2009 году около 61 млн квадратных метров жилья. Сегодня по стране строительство остановлено: в Москве на 75%, в Санкт-Петербурге – на 74–78%. Цены на жилье падают по всей стране, признают в Ассоциации строителей России. Анализ сделок в более чем 20 крупных городах показал, что в ряде регионов квартиры дешевеют даже быстрее, чем в столице: в Воронеже с октября стоимость квадратного метра снизилась на 10–15%, в Ростове-на-Дону – на 7%, а в Москве – на 2,6%. Пик падения цен застройщики ожидают летом – осенью 2009 года.
Четвертый момент – падение стоимости стройматериалов. Действительно, они в целом упали на 20–40%, в первую очередь цемент и арматура. И эти низкие цены скажутся на строительстве, но не сегодняшнем, а будущем, том, которое будет сдано государству через 2–3 года.
Пятое – это падение спроса. «Пока рынок не нащупает «дно», рынок будет лихорадить, – говорит ВЗГЛЯДУ глава столичного риэлтерского агентства Виктор Кузичев. – Продавцы будут и дальше предлагать спецакции и скидки, а покупатели – выбивать их и ждать, когда цены просто «лягут». Это противостояние наблюдается уже сегодня. Хотя любой владелец недвижимости знает, что она будет только расти в цене и как раз на падении и можно приобрести желаемое».
«Реально оценить падение платежеспособного спроса сегодня крайне сложно, так как кризис в самом разгаре, – говорит ВЗГЛЯДу Ольга Трубина. – Многие ждут дальнейшего снижения цен, но главное – рынок окончательно и на долгое время «потерял» тех, кто рассчитывал на ипотеку, а она стала недоступной ввиду запредельной дороговизны».
Участники рынка расходятся в оценках, но соглашаются в том, что падение спроса очень значительное и составляет порядка 40–60%.
При прочих равных условиях квартиры в строящемся доме всегда дешевле, чем в готовом, и некоторые покупатели вообще отказываются от покупки, поскольку не тянут на построенный дом, а инвестировать в строящийся боятся.
«Примерно треть сегодняшнего снижения цены метра приходится на падение спроса, еще 10–15% – это снижение маржи застройщика, – говорит руководитель строительной компании Иван Усачев. – В «сухом остатке» у строителей остается не более 5–10% маржи, и на еще большее понижение он не пойдет, так как никто никогда не будет работать себе в убыток – рынок есть рынок».
Реальное снижение себестоимости позволит снизить продажную цену в лучшем случае еще на 5%. Таким образом, все эти «факторы понижения» можно оценить в максимальные 35–40%. Сегодня жилье потеряло в стоимости около 30%. Объективно цена еще может упасть на 10–15%. Если она будет падать дальше, то это будет означать коллапс не только строительной отрасли, но и всей экономики.
Впрочем, экспертные оценки различны. Единство только в том, что падение есть и будет продолжаться как минимум до конца лета – начала осени. «Глубина» падения стоимости квадратных метров составляет от 20% до 40%.
«В 2009 году снижение цен на 30–40% по отношению к прошлогодним максимумам представляется нам вполне возможным, – говорит аналитик «Финам Менеджмент» Максим Клягин. – Будет ли этот уровень «дном», сказать пока затруднительно. Многое будет зависеть от сроков восстановления темпов развития мировой и российской экономики».
Главный аналитик агентства RWAY Александр Крапин считает, что при стоимости прав на земельный участок в центре столицы в три тысячи долларов за квадратный метр стоимость жилья не может быть ниже этого предела, но вместе с тем может снизиться на 60–70%.
«Ожидаемые негативные тенденции связаны с невероятным перегревом рынка столичной недвижимости, – сказала газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-СервисКонсалтинг» Ольга Трубина. – Вся система строительства и реализации квартир в Москве была и остается подчинена исключительно спекуляции жильем. Противодействовать этому можно и нужно, например, за счет введения прогрессивного налога на недвижимость, который определяется не оценкой БТИ, а рыночной стоимостью жилья. Довольно странно, что городские власти пытаются сохранить никому не нужные оценочные комиссии с их непонятными ценами и противодействуют тому, что доказало свою эффективность во всем мире».
По мнению аналитиков Ассоциации строителей России (АСР), на первичном рынке в Москве к лету цены просядут на 25%, в регионах – в среднем на 5–15%. На вторичном рынке это будет 15% и 10% соответственно. Пик падения стоимости квадратного метра строители ожидают летом – осенью 2009 года, а увидеть оживление рынка раньше 2010 года они не надеются.
Объемов построенного или готового на 70% жилья хватит лишь на год-полтора, поэтому если уже в ближайшее время не начнется реализация новых проектов, на рынке возникнет дефицит, отмечается в отчете АСР.
По мнению председателя совета директоров УК Rodex Group Антона Данилова-Данильяна, несмотря на неясность с дальнейшими сокращениями занятости в экономике, спрос на жилье не снизился, а лишь стал «отложенным».
Это подтверждает и статистика ВЦИОМ: в 2008 году только 1% жителей России смогли приобрести квартиру в собственность. При этом планировали приобретение 5% опрошенных.