Рабочая группа по работе над законопроектом об изменении ипотечного законодательства РФ была создана депутатом Иваном Грачевым при поддержке Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) и инициативе Международного ипотечного клуба (МИК). Ее цель – внести поправки в действующий закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся ипотеки коммерческой недвижимости.
Ипотека коммерческой недвижимости в России пока применима только для крупных компаний. Малый бизнес остается не у дел
Первое заседание рабочей группы состоялось в среду.
В принципе в настоящее время российское законодательство напрямую не запрещает юридическим лицам покупать коммерческую недвижимость через ипотеку. Однако на деле предприниматели сталкиваются с серьезными проблемами.
Первая из них – регистрация сделки. Дело в том, что в силу действующего закона договор залога нельзя зарегистрировать одновременно с договором купли-продажи, как это делается при покупке квартир в кредит. В законе об ипотеке вообще нет понятия «нежилое помещение» или «коммерческая недвижимость».
Иными словами, законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно отдавать в залог.
В результате для получения ипотечного кредита на покупку, например, офиса требуется прохождение двух стадий регистрации: месяц уходит на регистрацию права, а месяц – на регистрацию договора об ипотеке.
В то же время банки крайне неохотно выдают кредиты малому бизнесу под покупку коммерческой недвижимости, поскольку не хотят рисковать.
Согласно закону взыскание может быть наложено исключительно на квартиру, купленную на средства банков. Поэтому суд вправе отказать кредитору в принятии к рассмотрению дел по отчуждению нежилой недвижимости в пользу банка в случае дефолта заемщика – юридического лица.
Понятно, что стабильные и крупные компании могут взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог уже имеющегося имущества. Но это не могут позволить себе небольшие компании, не располагающие собственной недвижимостью.
Таким образом, ипотека коммерческой недвижимости в России пока применима только для крупных компаний. Малый бизнес остается не у дел.
Кстати, еще находясь в должности главы государства, премьер-министр РФ, председатель партии «Единая Россия» Владимир Путин заявил о необходимости заниматься комплексно всей цепочкой вопросов, касающихся деятельности среднего и малого бизнеса.
Невнимание государства к проблемам малого бизнеса привело к тому, что с 1996 года в России не растет число малых и средних предприятий, напомнил Владимир Путин.
На защиту бизнеса встал и нынешний президент России Дмитрий Медведев, который подписал указ «О неотложных мерах по ликвидации административных ограничений при осуществлении предпринимательской деятельности».
Увереннее и успешнее развивать свой бизнес предпринимателям может помочь и возможность покупки объектов для малого и среднего бизнеса с использованием кредитных средств банков, убежден Иван Грачев.
В настоящее время рабочая группа под его руководством готовит поправки в действующее законодательство, касающиеся ипотеки коммерческой недвижимости. «Ипотека должна быть более доступна для широкого круга предпринимателей, желающих приобрести с помощью нее коммерческую недвижимость», – подчеркнул депутат.
По словам заместителя председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ), вице-президента КБ «Европейский трастовый банк» Евгения Чепенко, согласно закону предметом ипотеки может выступать только изолированные жилые помещения. Это стало одним из пробелов документа. «На практике часто передаются под залог именно части здания, которые используются несколькими юридическими лицами», – пояснил он. Одна из поправок призвана закрепить такое право в законе «Об ипотеке».
Еще одна поправка предоставляет право любому заемщику, в том числе желающему приобрести коммерческую недвижимость, застраховать риск своей ответственности перед кредитором. «Такое право есть у заемщиков и сейчас, но его конкретизация в специальном законе будет способствовать более активной разработке страховщиками соответствующего вида страхования», – считает Евгений Чепенко.
Помимо этого предлагается при ипотеке предприятий, зданий и сооружений увеличить размер страховой суммы до 50%, учитывая, что сумма кредита на коммерческую недвижимость значительно выше кредита на приобретение жилья.
Наконец, главная поправка в ипотечное законодательство устанавливает возможность регистрации ипотеки и для коммерческой недвижимости. Таким образом, банк сможет безбоязненно выдавать кредит малым предприятиям на покупку нежилых помещений, например склада или офиса, одновременно получая их в залог.
Работа над предложенными поправками продолжится. Второе рассмотрение законопроекта рабочая группа планирует провести в начале июля.