По данным Российского союза строителей, по итогам этого года в нашей стране будет сдано в эксплуатацию не более трех миллионов квартир, то есть уже построено 40 миллионов квадратных метров жилья. Но ввести в эксплуатацию еще 28 миллионов запланированных метров сейчас просто невозможно из-за отсутствия финансирования.
Сейчас накапливается взрывоопасный дефицит, который заложит основу резкого роста стоимости жилья после окончания кризиса
Отметим, что показатели за 2008 год лишь на 5,3% превосходят данные 2007 года. При этом рост показателей ввода построенного жилья за 2006 год составил 116%, а за 2007 год – 119%.
В соответствии с долгосрочной стратегией массового строительства жилья, разработанной Минрегионразвития РФ, в 2008 году планировалось построить 73 миллиона «квадратов», а к 2020 году считалось возможным увеличить ежегодные объемы ввода жилья до 154 миллионов квадратных метров.
По причине мирового кризиса все эти планы ожидает резкая коррекция. Как считает президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, в 2009 году будет построено по самым оптимистичным прогнозам не более 51–52 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.
«Сегодняшний недострой, который сравним с показателями 7–8-летней давности, несет в себе огромные проблемы, – заявил газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Шумский. – Некоторые застройщики обанкротятся, другие предпочтут объединение, и появятся новые холдинги, третьи всеми правдами-неправдами попытаются переждать это время, но продавать за бесценок ничего не будут, это иллюзия. Значит, сейчас начнет накапливаться взрывоопасный дефицит, который заложит основу для резкого роста стоимости жилья по окончании кризиса в стране».
Российская столица наиболее показательна в этом отношении. «Выкуп у стройкомпаний жилья под соцпрограммы, исчисляемый тысячами квадратных метров, выглядит здорово, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «Экспертиза-Недвижимость» Антон Кабаков. – Можно радоваться за очередников, но что касается коммерческого жилья, то с ним сегодня полная беда. 80% строек стоят, причем заморожены они надолго. Пройдет время, и мы получим еще более чудовищные цены на жилье – это закон экономики. Городские власти столицы увлеклись административными и торговыми комплексами, так как они приносят моментальную и крупную отдачу вложений за счет очень дорогой аренды этих площадей. Этого крайне недостаточно».
Напомним, что газета ВЗГЛЯД уже писала о трудностях столичного правительства в завершении проекта «Москва-Сити». По данным депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, московское правительство намерено перенести сроки окончания строительства нового здания для московской администрации и парламента, и если раньше речь шла о конце 2010 года, то сейчас о конкретных сроках уже предпочитают умалчивать.
«Сейчас найти инвестора, который бы построил небоскреб для городских властей, а затем отдал совершенно бесплатно 50% площадей им в пользование, чрезвычайно непросто», – говорит депутат. Общий объем инвестиций, необходимых для строительства нового здания правительства Москвы и Мосгордумы в «Москва-Сити», оценивается примерно в 1,5 миллиардов долларов. Таких денег нет ни у мэра, ни у девелоперов, тем более на абсолютно кабальных для любого инвестора условиях.
Впрочем, эту точку зрения опровергает первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, считающий это «пустыми разговорами» и утверждающий, что строительство приостановлено для «разработки проектной документации». Впрочем, еще не было случая, чтобы «главный московский строитель» не опроверг критику в адрес правительства Москвы.
Информацию депутата Мосгордумы о переносе сроков окончания строительства административных зданий «Москва-Сити» подтвердил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. По его словам, будущее всех административных зданий в «Москва-Сити» «весьма туманное». Член правления Mirax Group Ара Арамян уже заявил о возможном переносе сроков завершения строительства комплекса «Федерация», а ВТБ, купивший офисы в этом комплексе еще три года назад, отложил свой переезд в эту башню до конца 2010 года.
Еще хуже выглядит ситуация с гостиницей «Россия». По словам Александра Кузьмина, не исключено, что на ее территории вместо новой современной гостиницы «может появиться небольшой скверик».
Напомним, что «Москва-Сити», самый амбициозный проект столичного правительства и визитная карточка города, останавливается уже не в первый раз. Проект стартовал в 1995 году, но вяло и без достаточного количества денег. Дефолт 1998 года и последовавший кризис в 1999 году не позволили построить ничего, кроме башни «2000» и моста «Багратион». Все остальное было заморожено до 2002 года.
Но если тогда проекты были на бумаге и могли ждать инвестиций, то сегодня ситуация намного хуже, так как имеет место классический недострой. «Простой любого высотного здания сроком более 2,5–3 лет грозит обернуться невозможностью продолжать его возведение по техническим причинам, – сообщил газете ВЗГЛЯД глава одного из московских архитектурных бюро Максим Стеганов. – Московский «ползучий» грунт может просто не выдержать недостроенной конструкции и возникающих на этом этапе «перекосов». Не говоря уже о соблюдении технологий возведения высотных зданий и аппетитах столичной мэрии, требующей от инвесторов просто аттракциона невиданной щедрости».
По оценкам Минэкономразвития, Россия уже вступила в рецессию, то есть спад производства налицо. Прирост внутреннего валового продукта (ВВП) России по итогам года не превысит 6,8%, то есть начиная с октября 2008 года он стал ощутимо сокращаться, и это будет продолжаться до конца II квартала будущего года. Снижение производства скажется на объемах спроса на строительные работы. В итоге долговой перекос вполне может привести некоторых девелоперов к банкротству.
Если это произойдет, то, по оценкам Ассоциации строителей России, жилье может оказаться недостроенным у более чем двух миллионов семей. Вряд ли так называемые дольщики будут спокойно ждать окончания мировых и российских проблем в экономике, видя, что их сбережения так и не становятся готовым жильем.
Не вселяет пока оптимизма и статистика «Открытого рынка строительных инвестиций» (ОРСИ). По этим данным, четыре крупнейших московских застройщика – «Главмосстрой», «Мосстроймеханизация-5» (МСМ-5), ПИК и СУ-155 – уже в течение двух лет работают себе в убыток. К лету 2008 года их совокупные долги в пять раз превысили размер их суммарного капитала. Если исходить из прогнозов Минэкономразвития, то решить все эти проблемы можно будет не раньше конца следующего года.
Один из способов спасения от банкротства – реструктуризация бизнеса и объединение с другими компаниями. По такому пути пошел «Базовый элемент» Олега Дерипаски, который решил объединить все свои девелоперские активы в единый холдинг «Главстрой».
«Считать объединение спасительной палочкой не стоит, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Про-БрокерСервис» Ольга Танеева. – Итогом слияний может стать банкротство всего холдинга, его продажа или национализация в обмен на какие-либо преференции. Поэтому логично, что правительство решило заняться самостоятельным контролем процесса слияний и поглощений на рынке девелопмента. Вопрос только один – какое ведомство проведет санацию строительных компаний. Готовых структур нет, а создать новую государство просто-напросто не успеет».
Не стоит забывать и о том, что санация может привести к монополизации рынка, не абсолютной, но все же монополии. С другой стороны, конкуренция и либерализм хороши только в условиях стабильности экономической системы, а в условиях кризиса некоторое огосударствление рынка может принести пользу.
Одна из отличительных черт любого экономического кризиса – это отсутствие внятных прогнозов, что ведет к отказу бизнеса от любых глобальных стратегических инициатив. Эту «нишу» и должно заполнить государство, имея как необходимые финансы, так и организационные инструменты для реализации перспективного развития. В случае если происходит такое, то это в числе прочего позволит избежать обвала цен на недвижимость. Учитывая, что в экономике все взаимосвязано, спад цен может привести к заморозке всей стройиндустрии и повлечь за собой спад в смежных производствах. И тогда кризис станет системным и малоуправляемым.
Как стало известно газете ВЗГЛЯД, Торгово-промышленная палата (ТПП) планирует обратиться к правительству с просьбой поддержать кризисный рынок недвижимости. ТПП предлагает предоставить девелоперским компаниям отсрочку на срок до трех лет по платежам за аренду участков, приобретенных в докризисный период для строительства жилья «и других социально значимых объектов», которое приостановлено в связи с отсутствием финансирования. Также предлагается рассмотреть возможность отсрочки выплат по земельному налогу на эту землю, отмены или значительного ограничения платы за подключение строителей к энергетическим и водным ресурсам.
По мнению многих участников рынка, с которыми газете ВЗГЛЯД удалось обсудить эту инициативу, она, безусловно, необходима, но не является приоритетной для застройщиков и девелоперов. «Трехлетняя отсрочка арендных платежей никак не поможет девелоперам, – говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская. – Проблема не в том, чтобы заплатить за землю, а в том, чтобы найти деньги на строительство. Да и сэкономленные суммы на фоне стоимости стройки и цены заемного финансирования будут небольшими».
Эксперты считают, что лучшей инициативой было бы продление сроков договоров аренды. Проблема здесь заключается в том, что эти договоры оформляются, как правило, на период строительства. В условиях отсутствия финансирования девелоперы могут потерять вложенные ими средства в разработку проектов, что опять-таки чревато массовыми разорениями. Для справки: стоимость проектно-сметной документации составляет до 30% стоимости всего объекта строительства. Поэтому речь идет о предотвращении банкротства большого числа стройкомпаний.
Есть и еще один вариант спасения стройотрасли – выкуп государством акций проблемных компаний. По мнению Владимира Ресина, правительство Москвы может давать строителям субсидии или даже выкупать акции отдельных компаний. Уже определены суммы, которые могут быть выделены на эти цели, – около 50 миллиардов рублей.
«Создана специальная рабочая группа, которая займется мониторингом и принятием решений об оказании финансовой помощи компаниям, – говорит Владимир Ресин. – В каждом случае решение будет приниматься в строгом соответствии с интересами города. Столице экономически выгодно приобрести долю в перспективных компаниях, чтобы потом, когда сложные времена пройдут, город мог получать долю прибыли от реализации их строительных проектов».
Ситуация сейчас меняется очень быстро, так что какой из вариантов спасения стройкомплекса будет реализован в первую очередь, сказать не возьмется ни один эксперт. Слово за государством.