Председатель верхней палаты парламента считает, что наиболее эффективной формой института ССК станет организация специализированных кредитных учреждений под контролем государства. «В сложившихся условиях государство должно внимательно посмотреть на возможность создания строительно-сберегательных касс, законопроект о которых лежит в правительстве, однако окончательного заключения правительства на него нет», – заявил Сергей Миронов на Всероссийском земельном конгрессе.
Введение в России института строительно-сберегательных касс послужит панацеей от кризиса, охватившего сферу ипотечного кредитования
В последние два года уже были попытки подвести под институт стройсберкасс законодательную базу, но каждый раз Госдума откладывала рассмотрение проектов. По замыслу разработчиков документа, схема работы этого финансового механизма чрезвычайно проста: при накоплении 20% от стоимости квартиры вкладчик сможет получить льготный долгосрочный кредит под 2–3% годовых на остальную сумму. Если вкладчик будет пополнять счет в кассе на сумму от 70 тысяч рублей, из бюджета (городского или федерального) на тот же счет будет начислено 20% от этой суммы, но не более 14 тысяч рублей.
Отличий от традиционной ипотечной схемы у строительных сберкасс несколько: они будут субсидироваться государством и в них не фиксируется стоимость квартиры, которая зависит от рыночных условий. Таким образом, если цены растут, выгоднее может быть взять ипотечный кредит, а если сохраняют статус-кво или падают – лучше копить на квартиру через сберкассу.
Разработчики документа рассчитывают, что если ввести ССК еще в этом году, то уже к 2012–2013 году ими смогут воспользоваться более полумиллиона человек. В этом случае бюджетные субсидии составят около 7 миллиардов рублей в год.
Участники рынка относятся к инициативе депутатов с настороженностью, считая ССК более рискованным инструментом в сравнении с ипотекой.
«Ипотека проще, понятнее и безопаснее, – считает Антон Войский, глава аналитической компании ВВК. – В ССК цена на предмет ипотеки не зафиксирована, соответственно, заемщик теряет деньги, если цена растет».
Представители кредитного брокера «Фосборн Хоум» отмечают, что ставка по ипотечному кредиту в конечном итоге будет равна приросту стоимости квартиры. Вызывает сомнение и то, что банки имеют возможность продавать собственные кредиты, а что будет со сберкассами, если они начнут терять клиентов, остается неясным.
Напомним, что сама идея ССК, или так называемая «германская модель», не является каким-то новым откровением. Считается, что изначально эта система появилась еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках Пруссии. Позднее она усложнилась, но принцип сохранила: источник займа – это взносы пайщиков. Накопив за 5–6 лет на первый взнос, заемщик получает ипотечный кредит, равный размеру вклада. В советские времена тоже была такая система, называлась «кассой взаимопомощи», правда, создавалась она с другими целями.
«Германская модель» доказала свою эффективность решением того же квартирного вопроса после Второй мировой войны не только на своей родине, но и в ряде европейских стран, в первую очередь в Австрии, Бельгии, Венгрии, Чехии, Польше, Швеции и Норвегии. В этих странах на ССК приходится сегодня до 60% всех жилищных кредитов.
Принятая у нас модель ипотечного кредитования является 100-процентной калькой американской и была принята в 90-ые годы по совету МВФ. Что стало с «оплотом американской конструкции», говорить не приходится, – шаткость модели испытывает сейчас на себе весь мир, в том числе и Россия.
Согласно данным Росстата, даже в самые успешные для ипотеки времена – в 2006–2007 годах – жилищные кредиты оказались доступными только для 7–10% граждан, тогда как более 43% наших соотечественников мечтают, но не имеют никаких возможностей улучшить свои жилищные условия.
Развивать неипотечные формы кредитования граждан с низкими доходами, в частности распространенную в Европе накопительную систему приобретения жилья через строительные сберегательные кассы, предлагал в свое время и Владимир Путин.
«Кассы станут альтернативой социальной ипотеке, так как в европейских странах их основными клиентами являются граждане с уровнем доходов ниже среднего, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик рынка недвижимости Анатолий Куприянов. – Став конкурентом ипотеке, кассы смогут повлиять на весь механизм кредитования жилья в пользу понижения процентных ставок, из-за завышения которых сейчас мы не имеем вообще ничего».
Безусловно, стройсберкассы могут функционировать только при условии государственной поддержки. Некоторые банки, не желая в принципе сейчас говорить о каких-либо нововведениях, которые могут принести им дополнительную головную боль, тем не менее высказываются за эту идею, правда, с одним условием – чтобы ССК создавались при банках с хорошей ипотечной репутацией.
Так, по мнению гендиректора компании «Кредитмаркет» Николая Корчагина, «Банку России как регулятору всей банковской системы будет гораздо проще контролировать систему стройсберкасс, если они будут находиться внутри уже известных, грамотно работающих и прозрачных структур». К тому же это позволит обойтись без дополнительной нормативной документации и не допустить появления новых финансовых пирамид, считает он.
Есть, пожалуй, еще одно обстоятельство, которое ставит под сомнение новую инициативу, – это характерный для России невероятный рост цен на недвижимость. Причем, несмотря на нелегкие для банков и строительных компаний времена, все эксперты рынка убеждены, что вслед за кратковременным падением цены уже через год снова резко пойдут вверх. Причина проста и очевидна – России требуется многократно больше жилья, в противном случае его дефицит будет раскручивать спираль цен до бесконечности.
«Стройсберкассы хороши для стран с устойчивой экономикой и стабильным рынком недвижимости, – подчеркнул газете ВЗГЛЯД генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян. – К тому же они подразумевают высокую самодисциплину граждан. Пока будут готовиться нормативные документы, ситуация на рынках придет в норму, цены на жилье поднимутся и, соответственно, кассы не будут успевать за ними».
«К сожалению, нам пока стройсберкассы не по карману, так как остается вне их компетенции вопрос о первоначальном взносе, – говорит Анатолий Куприянов. – Запустить этот институт будет очень трудно также из-за высокой инфляции. Вполне возможно, что деньги будут лежать в сейфах этих касс и обесцениваться, ведь первые несколько лет никто не сможет купить квартиру, вкладчики будут только копить на первоначальный взнос».
Эксперты отмечают, что говорить о возможной эффективности введения в России стройсберкасс пока рано. «Основная проблема – это доверие населения к системе, – считает Николай Одиноков, аналитик компании «ФинИнвест-Сервис». – Не последнюю роль должна сыграть решимость и ответственность государства за предлагаемый механизм».
Однако, несмотря на всю сложность сегодняшнего момента, специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в пятилетней перспективе доля стройсберкасс на рынке жилищного кредитования может достичь 5–15%, причем в основном за счет заемщиков в регионах, где цены на недвижимость намного ниже московских.
На данном этапе развития рынка – и труда, и жилья – сберкассы и ипотечное кредитование будут не альтернативными, а взаимодополняющими бизнесами.