Однако пока говорить о буме рано. Главная причина резкого подорожания квартир – снижение объемов предложения на столичном рынке недвижимости. При высоком спросе растут цены на все категории жилья.
Долевое соотношение
Группа теперь стремится предоставлять максимальное количество высококачественных услуг
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», текущие объемы предложения на вторичном рынке жилья как минимум на 35% уступают объемам предложения аналогичного периода прошлого года. На начало 2006 года сокращение количества новостроек достигло 29,6% по сравнению с началом 2005 года. Например, в пределах третьего транспортного кольца (ТТК) на текущий момент предлагается к продаже 66 новых домов, в то время как в прежние годы в этом сегменте было представлено более сотни новых объектов.
Главная причина сокращения количества новостроек в центре Москвы очевидна: центр города застроен почти полностью, и число свободных площадок под новое строительство неуклонно сокращается. Дальнейшее увеличение количества площадок может произойти лишь в случае реконструкции центральных районов города. Благодаря этому растут показатели рентабельности московских девелоперов.
Так, среди основных показателей масштабов деятельности группы «МИАН» была названа стоимость находящихся под управлением строящихся и эксплуатируемых объектов. Многие из этих объектов хорошо знакомы участникам рынка. Это и ставший предметом оживленных дебатов жилой комплекс «Коперник» на Якиманке, и жилой квартал «Радужный», и многие другие.
Стоимость своих активов компания оценила в 600 млн. долларов. В 2005 году стоимость активов МИАН увеличилась на 41%, а объем комиссионных доходов от риелторской деятельности вырос на 60% и составил 24 млн. долларов.
Однако, как рассказал корреспонденту газеты ВЗГЛЯД председатель совета директоров Александр Сенаторов, в общей стратегии развития группы компаний «МИАН» произошли изменения. «Группа теперь стремится предоставлять максимальное количество высококачественных услуг на рынке недвижимости, – отметил он. – Среди них риелторские услуги, девелоперские услуги, услуги по организации финансирования девелоперских проектов, управление объектами жилой и нежилой недвижимости».
Из-за этого, в частности, по сравнению с 2004 годом объем кредитного портфеля компании в 2005 году вырос на 50% и составил 150 млн. долларов. При этом долевое соотношение собственного капитала и заемных средств в течение года оставалось равным. Значительное увеличение кредитного портфеля понадобилось МИАН, чтобы стать участником нескольких крупных проектов.
Сопутствующие расходы
Генеральный директор МИАН Александр Сенаторов (фото МИАН) |
Специалисты рынка недвижимости отмечают, что по пути МИАН идут многие компании: полный цикл услуг помогает соблюдать сроки выполнения работ и гарантировать их качество. Помимо этого, на рынке также существует тенденция укрупнения игроков. Возможно, вскоре мелкие и средние фирмы, которые оказывают, например, только посреднические услуги на рынке недвижимости, вовсе исчезнут.
Справедливости ради следует отметить, что речь идет об услугах прежде всего на рынке элитной недвижимости. При этом средняя стоимость квадратного метра в новостройках центральной части Москвы составляет 7,257 тыс. долларов. Если учесть, что средняя площадь квартиры в новостройке в пределах ТТК составляет 154 квадратных метра, то получается, что средняя стоимость квартиры в новых домах центральной части Москвы уже превысила 1 миллион долларов. Пентхаус можно приобрести за 3-5 миллионов долларов. Ведь элитный дом требует и соответствующего обслуживания – именно это, в том числе, и гарантируют своим клиентам компании полного цикла. Естественно, затраты на такое обслуживание в некотором смысле повышают цены на элитную недвижимость.
После оплаты квартиры в центре Москвы покупателю следует готовиться к сопутствующим расходам – за пользование инфраструктурой района. По данным IRN.RU, средняя стоимость машиноместа в новостройках элитного сегмента составляет почти 66 тыс. долларов, а в отдельных домах превышает 100 тыс. долларов.
Средняя стоимость последующей эксплуатации квартиры равна 2,2 доллара за квадратный метр в месяц, следовательно, для среднестатистической квартиры площадью 154 кв. м. выходит около 340 долларов в месяц. В некоторых новостройках стоимость эксплуатации выше средней, и для квартир большой площади она может доходить до 1000 долларов в месяц.