Федеральная и региональная власти по-разному отреагировали на волну протеста обманутых покупателей квартир. Мэр Москвы Юрий Лужков обещал все новостройки, которые по вине застройщика сданы быть не могут, будут завершены за городской счет. Если, конечно, в планах компании заранее не было умысла смошенничать. Правительство России со своей стороны утвердило закон, который обяжет застройщиков, пользующихся средствами частных инвесторов, каждый квартал отчитываться перед местной властью о соблюдении сроков строительства.
Брошенная кость
Для вкладчиков, которые уже попали в финансовые пирамиды недобросовестных застройщиков, нововведение никакой роли не сыграет
Отчет о привлечении средств будет предоставляться компанией-застройщиком раз в квартал, если в течение данного времени в фирме действовал хотя бы один договор о соинвестировании, или у застройщика имелись невыполненные обязательства по договору. Документация предоставляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 30 дней после окончания отчётного квартала.
Единственно, за IV квартал застройщик может задержать предоставление отчетности в уполномоченный орган на два месяца. Новые правила вступят в действие в силу с нового года. Следовательно, первые отчёты застройщиками должны быть представлены по итогам деятельности за январь – март 2006-го уже в апреле месяце. Однако орган, на которого ляжет обязанность контролировать застройщиков, пока не определен. Предположительно роль этого органа будут играть муниципалитеты.
В настоящее время кабинет министров поручил Федеральной службе по финансовым рынкам разработать и утвердить в течение месяца методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков, и об осуществлении ими деятельности, связанной с привлечением денежных средств соинвесторов.
Застройщиков инициативы правительства не испугали. «Наша корпорации к принятию этого нововведения относится вполне лояльно, – рассказали газете ВЗГЛЯД в пресс-службе компании «С-Холдинг». – С одной стороны, это станет некоторой гарантией чистоплотности компаний для сонивесторов, а для застройщиков эта мера всего лишь дополнительная форма отчетности, то есть загруженность бухгалтерии увеличится не на много».
«Данная мера – попытка реанимировать долевое строительство», – пояснил первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. «В 2004 году по договорам долевого строительства было привлечено около 1,2 млрд. долларов соинвесторов, тогда как с марта, с момента вступления этого закона был заключен всего один договор, – рассказал он. – Сегодня все застройщики привлекают средства с помощью различных «серых» схем».
Дело в том, что вступивший в силу в марте этого года федеральный закон №214 освобождает от риска недостроя частных инвесторов. Все риски теперь лежат на застройщике. Он должен перед началом строительства предъявить местным властям такое количество собственных активов, которое позволило бы при неблагоприятном исходе рассчитаться с покупателями квартир. Вернуть им если не квартиры, то хотя бы деньги. В ответ застройщики стали всячески игнорировать долевое строительство и использовать «серые» схемы, которые сохраняют status quo и опять ставят под удар покупателей.
Что же касается вкладчиков, которые уже попали в финансовые пирамиды недобросовестных застройщиков, то для них нововведение никакой роли не сыграет, уверен исполнительный секретарь общественной организации «Комитет защиты москвичей» Алексей Навальный. «Это просто кость, брошенная властями пайщикам, которые почти ежедневно выходят на Горбатый мост, – рассудил Алексей Навальный. – Никаких гарантий сохранности денежных вложений в строительство частным соинвесторам новые правила не дадут».
Третья составляющая
Юрий Лужков |
Последнее время обманутые покупатели квартир зачастую хотят, чтобы власти заставили участников рынка довести до конца чужой недострой. Но проблема в том, что закон не позволяет власти вмешиваться во внутренние дела бизнеса. Власть имеет право лишь контролировать внешне этот процесс, но не более. Самим же сторонним застройщикам нет никакой выгоды от благотворительности.
Кроме того, даже если бы власть сама хотела помочь пострадавшим пайщикам, она этого тоже не в силах сделать. Даже мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что готов потратить деньги на завершение строительства лишь в части инвестиционной составляющей, отметил Андрей Бекетов.
Просто стоимость строительного объекта складывается обычно из двух составляющих: строительной и инвестиционной. Строительная – затраты на строительство. Инвестиционная – доход от вложения средств в строительство, который хочет получить инвестор. Обычно инвестиционная составляющая примерно равна затратам на строительство. В итоге цена за квартиру для покупателя в два раза выше затрат на строительство. Именно на этой разнице и играют застройщики. Но это при классической ситуации, когда деньги на строительство дома предоставляет крупный инвестор. Когда же подписывается договор частного мелкого соинвестирования появляется третья составляющая – расходы на рекламу и содержание аппарата компании. Но об этом ни застройщик, ни частные пайщики почему-то не хотят задумываться, удивляется Бекетов. Именно из-за трат на эту составляющую денег для завершения строительства и не хватает.
Провокации застройщиков
Осень этого года ознаменовалась целой серией скандалов, связанных с недобросовестными застройщиками |
Однако проблемы здесь не заканчиваются. Следует отметить, что спасти обманутых вкладчиков можно было бы, если бы в недостроенном доме были не проданные квартиры, но обычно все квартиры в объекте при долевом строительстве продаются еще на стадии котлована, подчеркивает Андрей Бекетов. Поэтому денег взять просто неоткуда. У Лужкова, если даже он очень захочет помочь обманутым вкладчикам, есть всего два варианта. Ему придется либо менять план дома и увеличивать его на несколько этажей, но это поможет восполнить финансовую недостачу не более чем на 1 – 2%, уверен Андрей Бекетов.
Другой вариант тратить деньги из бюджета, но, по данным Андрея Бекетова, московский бюджет и без того уже несколько лет испытывает дефицит средств. Если урезать его еще больше, это ударит по программам развития города. Например, может задержаться пуск легкого метро в Митино или сократится количество новостроек муниципального жилья, или уменьшится размер пособий. По мнению Андрея Бекетова, простые люди, которые ничем не рисковали, а просто честно трудились на благо города, ничем не хуже людей, которые пожелали рискнуть и прогорели. Поэтому сокращать социальные программы не выгодно властям. В этом случае они получат волну недовольства еще более масштабную, нежели есть сейчас.
А новый закон вполне может позволить честным, не рисковым вкладчикам заключать договоры долевого страхования. Другое дело, если они сами соглашаются на «серые» схемы, которые выгодны строителям. В таком случае не надо просить о помощи. Ведь если бы покупатели жилья в массовом порядке отказались бы от потачек застройщикам, застройщики были бы просто вынуждены заключать договоры, следуя требованиям федерального закона №214.
Он требует финансового обеспечения строительства и соответствия этапов строительства запланированным срокам. Ежеквартальный отчет позволит государству, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, распродать его активы, которые он был обязан предоставить перед началом строительства, передать площадку другому участнику рынка и на вырученные от продажи активов деньги завершить строительство. «Поэтому бунты «обманутых» пайщиков – это лишь хороший урок для желающих проехать на дармовщинку, – подытожил Бекетов. – Если люди захотят, чтобы гарантии государства были действительными в их адрес, они перестанут поддаваться на провокации застройщиков». Если новый закон, как говорят застройщики, и не работает, то только потому, что покупатели не хотят им пользоваться, гоняясь за дешевизной, уверен независимый аналитик.