Товарищество собственников жилья (ТСЖ) хорошо для тех домов, в которых собственники квартир имеют примерно равный уровень дохода
Меньше чем через полгода истекает срок, в течение которого жильцы многоквартирных домов были обязаны выбрать форму управления домом. Согласно 161 статье нового Жилищного кодекса, вступившего в силу 1 марта 2005 года, собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо решить, какая из форм управления домом для них удобнее. На то, чтобы принять решение, дается год. По истечении этого срока вместо жильцов решение будет принимать муниципалитет.
Специальный критерий
Кодекс предлагает на выбор три варианта: передать дом управляющей компании, организовать товарищество собственников жилья или передать квартиры под непосредственное управление самими собственниками. По существующим данным, по прошествии семи месяцев действия нового кодекса решение приняли не более 1% собственников квартир в российских домах.
При этом следует учесть, что гражданам предстоит сделать непростой выбор. Каждая из предложенных форм имеет свои минусы. По мнению члена комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галины Хованской, собственник недвижимости в многоквартирных домах сам управлять ею не может по причине отсутствия юридического лица, что может затруднить решение многих возникающих проблем в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) хорошо для тех домов, в которых собственники квартир имеют примерно равный уровень дохода. Хованская считает, что эта форма управления подходит состоятельным владельцам жилых помещений, которых можно найти, например, в новых районах. «В противном случае могут быть ущемлены интересы некоторых собственников. Самый простой пример – товарищество принимает решение о строительстве теннисного корта, и за его функционирование придется платить всем, кто проживает в доме, во дворе которого он расположен. Аналогичная ситуация возможна с парковкой для машин. Кому-то из членов ТСЖ это может быть совсем не нужно». Но кроме споров, у ТСЖ могут возникнуть трудности с решением налоговых вопросов.
Оптимальной формой, по мнению начальника управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости и локальных монополий Михаила Евраева, является выбор управляющей компании. Как сообщил Евраев корреспонденту газеты ВЗГЛЯД, управляющей может стать любая компания, занимающаяся коммерческой деятельностью, т.к. «специальных критериев отбора не существует».
Товарищество собственников жилья хорошо для тех домов, в которых собственники квартир имеют примерно равный уровень дохода |
Личные отношения
Несмотря на то что чиновники ФАС совместно с муниципальными властями принимают меры к документальному регулированию деятельности управляющей компании (например, планируют ввести страхование ответственности за причинение вреда имуществу), в том, как будет работать управляющая компания, много сомнительных моментов.
После 1 марта 2006 года за тех собственников, которые не выбрали форму управления домом или не успели реализовать решение (например, зарегистрировать ТСЖ. – ВЗГЛЯД), все сделают муниципальные власти. Орган местного самоуправления проведет конкурс, по итогам которого будет назначена управляющая компания. Для нее будет определен объем работ, а их стоимость назначает сама компания. По условиям ФАС выбирается на роль управляющей та организация, которая предлагает наименьшую цену за свою работу. Но это не значит, что жильцам придется платить меньше, добавляет Михаил Евраев, «плату за капитальный ремонт, например, назначает муниципалитет в зависимости от состояния дома».
При этом в статье 165 действующего Жилищного кодекса написано, что «управляющие компании могут выделять средства на капитальный ремонт дома из местного бюджета». То есть могут и не выделять. «Деньги, которые граждане будут вносить за капитальный ремонт, оказываются в полном распоряжении управляющей компании. И если ты понравился компании, она сделает ремонт, а если нет – извините», – подчеркивает опасный момент Галина Хованская.
К тому же все коммунальные платежи будут также проходить через выбранного управленца. И если компания по каким-то причинам не вносит деньги за услуги в соответствующую структуру, то за неуплату жильцов могут лишить того блага, за которое управленцы не заплатили в срок.
Возможность выбрать другую компанию теоретически предусмотрена действующим кодексом, и жильцы могут ею воспользоваться. Проблема в том, «что решение назначить другую управляющую компанию необходимо будет согласовать с действующей, потом расторгнуть одни договоры и заключить другие – с новой», пояснил Евраев из ФАС. Эти процедуры могут занять значительное количество времени.
Заместитель председателя комитета Госдумы по труду и социальной политике Олег Шеин более категоричен. В интервью газете ВЗГЛЯД Шеин заявил, что нынешний текст Жилищного кодекса лишает собственников такой возможности. Опираясь на пункты 1 – 6 статьи 161-й, Олег Шеин сообщил, что после 1 марта 2006 года жильцы фактически теряют возможность принимать самостоятельные решения. «Вся ответственность ложится на муниципальные органы власти. Собирать собрание собственников – это право, которое получает муниципалитет, и воспользоваться им он может не позднее чем через год».
Таким образом, собственники оказываются слабо защищенными существующим гражданским законодательством и поставленными в зависимость от личных отношений с представителями власти.