Что такое дача?
Под дачей обычно понимают загородный участок с домом или без него, который используется для сезонного или постоянного проживания. Этот термин довольно размытый и может включать в себя садовые участки, коттеджи, таунхаусы и другие виды недвижимости за городом.
Сегодня термин «дача» используется в разговорной речи, но в юридическом плане более корректным будет термин «садовый дом», под которым понимается строение, не предназначенное для постоянного проживания. Садовые дома, как правило, не подключены к центральным коммуникациям, в них нельзя зарегистрироваться (оформить прописку). Такие сооружения не имеют статуса жилого дома.
Можно ли купить дачу в ипотеку?
Многие банки действительно предлагают ипотечные программы на покупку дачных участков и домов. Однако условия кредитования на такую недвижимость могут отличаться от стандартных ипотечных программ на квартиры. Разные банки в нынешних условиях делают разные предложения, но речь, вероятнее всего, пойдет о нецелевом ипотечном кредите.
Особенности ипотеки на садовый дом:
– Более высокие процентные ставки. Как правило, ставки по ипотеке на садовые дома выше, чем по ипотеке на квартиры, особенно если дом не подключен к коммуникациям.
– Больший первоначальный взнос. При кредитовании на садовый дом банки могут требовать более высокий первый взнос, около 50% от стоимости объекта на момент написания данной справочной статьи.
– Ограничения по объекту. Не все садовые дома подходят для ипотечного кредитования. Банк может выдвигать требования к местоположению участка, состоянию дома, наличию коммуникаций и другим характеристикам.
– Садовые дома часто имеют более низкую ликвидность, чем квартиры, что увеличивает риски для банка в случае невозврата кредита.
Какие факторы влияют на условия ипотеки на садовый дом?
– Оценка состояния дома. Чем она лучше, тем выше вероятность одобрения кредита и ниже процентная ставка.
– Наличие коммуникаций. Подключение к электричеству, водоснабжению и канализации значительно повышает стоимость и ликвидность объекта.
– Местоположение. Участки в садовых товариществах, расположенных далеко от города, могут оцениваться банком ниже.
– Инфраструктура. Наличие дорог, магазинов, общественного транспорта вблизи участка также влияет на его стоимость и привлекательность для банка.
Требования банков к дачной недвижимости: что нужно знать перед покупкой в ипотеку
– Юридическая чистота. Сам участок, как и расположенные на нем постройки, должны находиться в собственности и зарегистрированы в Росреестре.
Наличие обременений (например, нахождение в зоне с особыми условиями использования – близ водоемов или в зоне подтоплений; эти сведения можно посмотреть в публичной кадастровой карте, найдя на нем интересующий вас участок) может стать препятствием для получения ипотеки.
– Категория земель. Обычно банки без особых сложностей предоставляют ипотеку на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ – такая категория земель широко распространена в малых населенных пунктах, а в деревнях является основной).
Привычные нам дачные участки средней площади от четырех до шести соток обычно находятся на землях садовых некоммерческих товариществ (СНТ), садовых товариществ (СТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП). Последние из них как раз и создавались для загородного отдыха, а вот СНТ в большей степени предназначены для садоводства (но, как правило, не животноводства).
В разных банках могут быть разные требования к категории земель. Некоторые кредитные организации вообще не работают с ипотечными программами на СНТ и ДНП, другие – не предъявляют конкретных требований к категории, выдвигая ключевым требованием транспортную доступность участка.
– Разрешенное использование. Участок должен использоваться в соответствии с его разрешенным видом использования. Например, если участок предназначен для ведения садоводства, то строительство на нем многоэтажного жилого дома будет запрещено.
Что нельзя купить в ипотеку?
– Незарегистрированные объекты. Если на участке есть постройки, которые не зарегистрированы в Росреестре, то их нельзя включить в договор купли-продажи и, соответственно, в ипотечный договор.
– Участки, предназначенные для коммерческой деятельности. Земли, предназначенные для предпринимательства, обычно не подходят для ипотечного кредитования на приобретение жилой недвижимости.
– Объекты в аварийном состоянии. Банки могут отказать в кредитовании, если объект недвижимости находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта.
Важно помнить: условия ипотечного кредитования могут отличаться в зависимости от банка. Поэтому перед подачей заявки рекомендуется изучить предложения нескольких банков и выбрать наиболее выгодные условия.
Как купить дачу в кредит?
Если оформить покупку садового дома в ипотеку, даже нецелевую, не удается, то остается еще несколько вариантов:
1. Рассмотреть другие кредитные программы – потребительский кредит, кредит под залог имеющейся недвижимости и другие.
2. Взять ипотеку под строительство загородного дома в СНТ. Этот вариант особенно актуален для тех, у кого есть небольшой участок в садовом товариществе, где можно было бы возвести домик для летнего проживания.
3. Договориться с продавцом об изменении статуса строения и переводе дачного дома в жилой.
Последний пункт рассмотрим подробнее.
Как перевести садовый дом в жилой
Этот способ поможет с покупкой понравившегося вам объекта в ипотеку. Кроме того, при покупке жилого дома в ипотеку можно использовать материнский капитал, а в случае с домом для летнего проживания маткапитал, вероятнее всего, покроет всю сумму первоначального взноса.
Что дает перевод садового дома в статус жилого?
– Прописка. Возможность постоянной регистрации по месту жительства.
– Налоговые вычеты, которые можно будет оформить при приобретении жилой недвижимости.
– Сниженные тарифы ЖКХ. Для жилых домов действуют более низкие тарифы на электричество.
– Повышение рыночной стоимости. Жилой дом всегда стоит дороже садового.
Как проходит процедура перевода?
Процедура перевода садового дома в жилой стала значительно проще благодаря последним изменениям в законодательстве. Для этого потребуется:
– Заказать техническое заключение. Специализированная организация проверит соответствие вашего дома всем необходимым требованиям для жилых помещений: наличие коммуникаций, пожарной безопасности и т. д.
– Подать заявление. С собранным пакетом документов (техническое заключение, документы на собственность и т. д.) вы обращаетесь в местную администрацию с заявлением о переводе.
– Ожидать решения. В течение 45 дней администрация рассмотрит заявление и примет решение.
– Внесение изменений в ЕГРН. После получения положительного решения изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Какие могут возникнуть сложности?
– Несоответствие дома требованиям. Если строение не соответствует всем необходимым нормам (например, по пожарной безопасности или санитарии), в переводе могут отказать.
– Особенности земельного участка. Земли, предназначенные для садоводства, могут иметь ограничения на строительство жилых домов.
– Документальные проблемы. Отсутствие необходимых документов или ошибки в них могут затянуть процесс перевода.
– Отказ администрации. В некоторых случаях местные власти могут отказать в переводе по формальным причинам или из-за отсутствия свободных мощностей в инженерных сетях.
Важные нюансы
– Сроки. Весь процесс перевода может занять от двух до трех месяцев.
– Стоимость. Помимо госпошлины, вам придется оплатить услуги оценщика и технического специалиста.
В некоторых случаях, когда, с одной стороны, покупатель очень заинтересован в покупке именно этого варианта дачи, а с другой стороны, продавец осознает, какие процедуры ему предстоит пройти, но готов на это ради продажи своего дачного дома, такой вариант будет рабочим.
При этом также нужно помнить о минимальном сроке владения, после которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. По общему правилу он составляет пять лет. То есть для сделки с дачей, которую только что перевели в статус жилого дома, скорее всего, придется выплатить налог в 13%. И покупателю с продавцом также важно заранее обговорить, какая из сторон и в каких пропорциях будет выплачивать эту сумму.
Заключение
Ипотека на дачу – это серьезное финансовое обязательство, которое требует ответственного подхода. Необходимо учесть все дополнительные расходы, связанные с содержанием недвижимости, а также оценить риски, связанные с возможными изменениями рыночной стоимости и процентных ставок. Перед тем как оформить ипотеку, рекомендуется проконсультироваться с финансовым специалистом и юристом, чтобы выбрать наиболее оптимальный вариант и избежать возможных проблем в будущем.