Уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов считает программу «Жилье для молодежи» антисоциальной и антиэкономической.
Лучше, если государство будет помогать людям приобретать жилье к старости
«Почему молодые должны иметь свое жилье в собственности, еще и с помощью государства?» – задает вопрос Титов. По его мнению, молодые должны быть мобильны, им надо дать возможность арендовать жилье. «Сегодня уже разрабатывается программа о налоговых льготах для тех, кто занимается арендным бизнесом. Главное – это неправильная социальная политика и ориентация на то, что жилье должно быть в собственности», – сказал он на форуме крупного бизнеса России в Москве.
При этом он не исключает, что лучше, если государство будет помогать людям приобретать жилье к старости.
В госпрограмму помощи с жильем для молодых семей могут попасть далеко не все. Главное, претендент должен быть нуждающимся и жить на жилплощади из расчета меньше 18 кв. м на человека. Тогда государство может субсидировать 30% от стоимости жилья или предоставить льготную ипотечную ставку. Массовым спросом, кстати, программа не пользуется. В Ленинградской области, например, по ней покупают квартиры всего 500 человек в год.
Исходя из логики Титова, с экономической точки зрения покупать квартиру в молодом возрасте менее выгодно, чем в старости. Отсюда вытекает вопрос: что выгодней – арендовать или купить квартиру? А если покупать, то как – с помощью ипотеки или накоплений? У молодых семей, как правило, лишь один вариант – купить жилье в кредит. В старости платить проценты банку на пенсию вряд ли получится, поэтому у них иной, но тоже единственный вариант – копить смолоду.
«Есть извечная дилемма – покупать или жить в арендованном. По соотношению цен на квартиры и арендной платы в большинстве регионов она решается в пользу аренды», – говорит ведущий эксперт центра структурных исследований Института Гайдара Михаил Хромов.
По его словам, с чисто экономической точки зрения, если не брать социальные факторы, то выгоднее копить на квартиру, чем платить проценты банку. «Любую покупку лучше делать за счет накоплений, – категоричен Хромов. – В кредит мы платим проценты, а если откладываем на депозитах, то получаем проценты, хоть и меньше. Большинство цен, даже если мы возьмем долгосрочный тренд роста цен на рынке недвижимости, все равно не покроет затраты на проценты банку». Впрочем, он добавляет, что это не учитывает периоды избыточного устойчивого роста цен на недвижимость. Потому что заранее предугадать, когда недвижимость станет не просто расти, а расти бешеными темпами, чтобы окупить те проценты, которые платятся банку, очень сложно. Вот до 2008 года на рынке наблюдалась такая благоприятная конъюнктура, но сейчас, считает Хромов, темпы роста цен на квартиры существенно замедлились.
«Ипотека становится привлекательна только при каком-либо всплеске инфляции, когда квартира в цене резко дорожает, а также при ослаблении рубля», – соглашается аналитик ИК Русс-Инвест Мария Шишкина.
«Сейчас же ставки по ипотечным кредитам настолько высоки, что перекрывают и доходность самой недвижимости, и инфляцию. Так, средняя ставка по ипотечным кредитам к концу текущего года составит порядка 12,4–12,5%, притом что инфляция составляет 7,5%», – говорит Шишкина.
Конечно, учесть все макроэкономические и коммерческие факторы и просчитать, что выгодней, сложно. Но, получается, Титов скорее прав. В России ипотека дорогая, а у молодых другого выхода, как брать кредит, нет. Причем больше всего проигрывают на ипотечных кредитах те, у кого зарплата не позволяет взять ипотеку на небольшой срок и платить много. Молодежь, как правило, готова платить ежемесячно меньше, но дольше, что делает кредит особенно невыгодным. Согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, квартиру за 5 млн рублей при первоначальном взносе в 500 тыс. рублей можно взять на пять лет под 14%. Однако далеко не каждый россиянин вне зависимости от возраста сможет при этом платить почти 105 тыс. рублей в месяц банку. Большинство предпочтет платить ежемесячно 56 тыс. рублей, но тогда срок кредита составит 25 лет. Причем, если в первом варианте заемщик переплатит банку лишь 1,8 млн рублей, то во втором случае – целых 12,3 млн рублей. «Переплата по телу кредита при ставке 13% составляет как минимум в 2,5 раза при длинных сроках – более 20 лет», – подтверждает Хромов.
Получается, что за 25 лет выплаты ипотеки заемщик каждый год будет отдавать банку почти по 500 тыс. рублей или по 42 тыс. рублей каждый месяц (и это только на оплату процентов).
За те же 56 тыс. рублей (ежемесячный взнос) в Москве можно снять приличную двухкомнатную квартиру недалеко от центра. А квартира за 5 млн рублей в ипотеку будет скорее всего рядом с МКАД или в ближайшем Подмосковье. Но если арендовать жилплощадь подальше от центра столицы, то можно тратить на аренду 30–40 тыс. и при этом откладывать 20–30 тыс. рублей ежемесячно (спасая средства от инфляции с помощью вкладов).
В итоге за год вы уже не теряете 500 тыс. рублей на процентах, а накапливаете 240–360 тыс. рублей. И вместо того чтобы отдать банку за 25 лет 12,3 млн рублей, за эти же годы накопите 6–9 млн рублей. Однако это крайне упрощенные подсчеты, показывающие лишь то, что ипотека при текущих условиях в России крайне затратное дело. Эти варианты не учитывают не только социальные аспекты, но и динамику цен на недвижимость, инфляцию, проценты по вкладам (покрывают ли они инфляцию, например) и т.д. Сейчас также вряд ли кто-то в состоянии предугадать, можно ли будет купить за 6–9 млн рублей квартиру в 2039 году (то есть через 25 лет), соизмеримую с той, что можно было бы приобрести по ипотеке в 2014 году. Хотя, может, к тому времени недвижимость в цене резко обвалится. Кроме того, к 6–9 млн рублей может добавиться поддержка государства в виде оплаты 30% стоимости квартиры или льготной процентной ставки. Однако даже если программа доступного жилья для пожилых будет теоретически принята в 2014 году, никто не даст гарантий, что она еще будет работать в 2039 году.
Это чисто экономический подход, не учитывающий многих факторов, а ситуации в социальном плане бывают разные. «Если мы решаем вопрос наличия жилья и можем решить его с помощью ипотеки, то лучше решить проблему таким образом. Хотя экономически с большой долей вероятности окажется, что мы переплачиваем», – все же считает Хромов.
Для государства, по его словам, выгодней поддерживать молодежь, а не стариков. «Если у нас цель обеспечить население жильем, то его надо обеспечивать как можно раньше, чтобы показатели были лучше. Если все будут покупать квартиру в 50 лет, то человек будет владеть квартирой только треть жизни», – объясняет эксперт из Института Гайдара.
В пользу помощи с жильем именно молодым говорит также и желание властей улучшить демографическую ситуацию. «Прекращение помощи молодым только уменьшит демографический рост в России. Потому что наличие своего жилья играет важную роль для молодых семей при принятии решения о рождении ребенка», – отмечает председатель Президиума Ассоциации молодых предпринимателей России Дмитрий Кравченко.
Что касается снижения мобильности молодого поколения, то это можно решить созданием программы по льготной социальной аренде квартир для них, считает он. «Это поспособствует и улучшению их жилищных условий, и не будет ограничивать их мобильность. Молодежь легко сможет переезжать ближе к месту работы», – рассуждает эксперт, тем более что покупку квартиры даже по госпрограмме может себе позволить не каждый.
В конечном счете, учитывая не только экономические и социальные факторы, эксперты склоняются к золотой середине. Лучше всего, чтобы государство поддерживало не молодежь или стариков в покупке квартиры, а людей среднего возраста.
«К 30 годам молодые люди уже имеют второго ребенка или планируют иметь его, что немного усложняет их жизнь в арендованной квартире, да и с наличием второго ребенка молодежь уже захочет стабильности, постоянного места жительства», – говорит Кравченко.
Кроме того, к этому времени россияне уже более прочно финансово стоят на ногах, имеют опыт работы и лучше застрахованы от материальных неожиданностей. Да и к 30–40 годам уже можно накопить хотя бы на половину квартиры, что в любом случае позволит взять ипотеку на менее долгий срок и снизить переплату по процентам банка. Да и государству и банкам такой заемщик понравится больше.
По статистике наибольший процент просрочек по ипотечным платежам (порядка 8%) приходится на категорию заемщиков до 25 лет. После 45 лет процент просрочек небольшой (не более 5%), однако в то же время количество таких заемщиков невелико. Таким образом, идеальный возраст ипотеки составляет 25–45 лет, считает Шишкина.