Кризис заставляет девелоперов пересматривать свои проекты, отказываться от тех, которые находятся в «бумажной стадии», и фактически сворачивать их. Один из крупнейших застройщиков Москвы – «Система-Галс» – также вынужден «актуализировать свою производственную программу и обновлять стратегию поведения». В переводе на обычный язык это значит, что в условиях отсутствия спроса на продукцию, невозможности реструктурировать старые долги и получить новые кредиты девелоперские компании просто замораживают стройки.
Задолженность по кредитам шести крупнейших строительных компаний оценивается в 127 млрд рублей
«Система-Галс» входит в качестве 100-процентной «дочки» в холдинг АФК «Система», принадлежащий предпринимателю Владимиру Евтушенкову. «Система-Галс» является одной из крупнейших диверсифицированных компаний, работающих на рынке недвижимости России и СНГ. Она стала первой российской девелоперской компанией, разместившей свои акции на основной площадке Лондонской фондовой биржи.
По состоянию на 1 июля 2008 года Cushman & Wakefield оценила принадлежащую «Системе-Галс» долю в объектах и проектах, входящих в портфель компании, в 3,7 млрд долларов.
«Сейчас уже ни для кого не секрет, что «миллиарды в портфелях» обернулись во времена кризиса в лучшем случае в проблемные активы, обремененные долгами, в худшем – в «проекты будущего», которые просто «нарисовали» и посчитали их долларовый эквивалент, но денег на них как не было, так нет и теперь уже и не будет», – сказал ВЗГЛЯДу аналитик компании «СтройСервис-Строй» Дмитрий Емельянов.
По словам вице-президента «Системы-Галс» Дмитрия Зиканова, компания оставляет сейчас только те проекты, под которые есть финансирование, и те, которые находятся на завершающей стадии. Таких оказалось только 20%. В стадии проектирования и предпроектных работ – около 50%. В числовом исчислении до кризиса портфель застройщика насчитывал порядка 105 проектов.
Компания сообщает, что сбалансировала бюджет и оптимизировала издержки более чем на 55%. В этом году «Система-Галс» планирует погасить задолженности по кредитам в размере 125 млн долларов. Суммарно же долги оцениваются в 1,4 млрд долларов, что делает ее лидером в списке должников. Напомним, что задолженность по кредитам шести крупнейших стройкомпаний оценивается экспертами в 127 млрд рублей.
«Нам удалось реструктуризировать текущую задолженность и создать себе комфортный долг», – говорит представитель «Системы-Галс». Это стало возможным после получения займа в 7 млрд долларов в банке ВТБ, большая часть которого должна быть погашена только в 2012 году. Вице-президент компании напомнил, что в конце 2008 года «Система-Галс» получила кредит в банке ВТБ в размере около 7 млрд рублей, основная часть которого должна быть погашена в 2012 году.
Напомним, что в начале года у «Системы-Галс» возникли явные финансовые проблемы с одним из самых ее «знаковых» объектов – реконструкцией московского «Детского мира». Корреспонденту ВЗГЛЯДа сообщили в пресс-службе холдинга, что среди прочих предложений сейчас рассматривается возможность привлечения «стороннего» инвестора, который сможет стать совладельцем исторического здания. Конкретизировать и комментировать какие-либо детали в пресс-службе отказались.
Сегодня ни для кого не секрет, что, за исключением государства, никто в девелопмент или даже неоконченное строительство вкладываться не будет – это слишком опасные и непредсказуемые инвестиции, говорят аналитики компании Allianz Alternative Assets. Согласно данным Real Capital Analytics, по итогам первых двух месяцев этого года объем сделок на рынке коммерческой недвижимости во всем мире упал на 58% – до 84,2 млрд долларов. Наиболее существенно инвестиции сократились в Россию в целом и в Москве в частности.
«Москва утрачивает позиции лидера по инвестициям», – отмечает руководитель департамента внешнеэкономических и международных связей столицы Георгий Мурадов. По данным чиновника, доля столицы в общем объеме иностранных инвестиций сократилась почти в два раза в сравнении с прошлым годом.
Георгий Мурадов сообщил в пятницу, что в 2008 году объем московских инвестиций, направленных за рубеж, впервые превысил величину поступающих в город иностранных капиталовложений. По его словам, столичные предприятия осуществляли инвестиционную деятельность в 60 странах. Наибольшие вложения были направлены в Швейцарию – 33 млрд долларов, Нидерланды – 5 млрд, Великобританию – 4,2 млрд, Белоруссию – 3,6 млрд.
Попытки газеты ВЗГЛЯД выяснить в московской администрации, куда уходят инвестиции и чьи именно, успехом не увенчались. Ясно, что не на швейцарский шоколад и тюльпаны, сказал анонимный источник в мэрии.
В консалтинговой компании Savills считают, что «восстановление недвижимости» во всех странах начнется не раньше 3–5 лет, пока полностью не восстановятся кредитные рынки.